Asunción de hipoteca

La asunción de hipoteca es la transferencia de los términos y el saldo de una hipoteca existente al comprador de una propiedad financiada , que generalmente requiere que la parte que asume esté calificada según las pautas del prestamista o garante. ^[1] Todas las hipotecas son potencialmente asumibles, aunque los prestamistas pueden intentar evitar la asunción de un préstamo hipotecario con una cláusula de vencimiento en caso de venta . Ciertos tipos de hipotecas son irrefutablemente asumibles, como las aseguradas por la FHA , garantizadas por la VA o garantizadas por el USDA . A partir de 2014, las hipotecas asumibles de la FHA y la VA representan aproximadamente el 18%, o una de cada seis, hipotecas en los Estados Unidos. ^[1]

La asunción de una hipoteca por parte del comprador suele incluirse como parte de la escritura, aunque no existe ningún requisito de que deba constar por escrito. En la mayoría de las jurisdicciones, se requiere una asunción explícita. Si una escritura no menciona nada al respecto o es ambigua al respecto, el tribunal asumirá que el comprador no tenía intención de asumir la hipoteca.

Sin embargo, algunos permiten que la asunción se dé por supuesta en función del comportamiento de las partes. Por ejemplo, realizar pagos de la hipoteca puede demostrar la intención de asumirla, al igual que pagar una cantidad inferior al valor de la propiedad (si la diferencia es el monto pendiente de pago de la hipoteca). Si el comprador no asume la hipoteca, compra la propiedad sujeta a la hipoteca, lo que significa que la propiedad sigue estando gravada y el prestamista tiene un interés en la propiedad.

Por ejemplo, un propietario de una vivienda debe un préstamo hipotecario a 30 años de 250.000 dólares sobre su casa. Un posible comprador quiere comprar la casa por 300.000 dólares y mantener la misma hipoteca para evitar el proceso y los gastos que supone solicitar un nuevo préstamo. El comprador paga 50.000 dólares en efectivo por el capital y asume la hipoteca de 250.000 dólares, por lo que se hace responsable de la deuda.

1. Préstamos asegurados por la FHA : todas las hipotecas ejecutadas después del 1 de diciembre de 1986 requieren que el comprador sea solvente para asumir la hipoteca del vendedor.
2. Préstamos VA : todas las hipotecas ejecutadas después del 1 de marzo de 1988 exigen que el comprador sea solvente para asumir la hipoteca del vendedor. Si un veterano que reúne los requisitos para un préstamo hipotecario asume un préstamo VA , el vendedor también puede solicitar que se le restablezca su elegibilidad una vez que se complete la asunción.
3. Préstamos del USDA : todas las hipotecas USDA 502 pueden ser asumidas por un comprador solvente, pero bajo la condición de que se asuman nuevas tasas y condiciones. ^[2]
4. Hipotecas a tasa ajustable : generalmente son asumibles, aunque no todas.

Para asumir un préstamo hipotecario existente, generalmente es necesario obtener el consentimiento del prestamista antes del proceso de asunción. La transferencia de una propiedad con un préstamo hipotecario existente que se realiza sin el consentimiento del prestamista a veces se denomina venta "sujeta a" el préstamo existente. En la mayoría de los casos, este tipo de transferencia no evita el derecho del prestamista de exigir el vencimiento del préstamo según la disposición de vencimiento en caso de venta del préstamo.

1. Los préstamos VA con fecha anterior al 1 de marzo de 1988 se pueden transferir sin la aprobación del prestamista, y el vendedor aún puede quedar liberado de la responsabilidad del préstamo hipotecario. ^[3]
2. Los préstamos asegurados por la FHA originados antes del 1 de diciembre de 1986, por lo general no contienen restricciones sobre su asunción. Debido a la Ley de Reforma del HUD de 1989, las hipotecas de la FHA ejecutadas entre 1986 y 1989 son libremente asumibles, a pesar de cualquier restricción establecida en la hipoteca. ^[4]

Una vez finalizada la asunción, el vendedor solicita una liberación de responsabilidad al prestamista. Si la hipoteca se asume sin el consentimiento del prestamista, el vendedor seguirá siendo responsable de cualquier incumplimiento por parte del comprador. En los casos de un préstamo VA, se puede obtener una liberación de responsabilidad después de la asunción, incluso si la aprobación del prestamista no se dio antes de la finalización del proceso de asunción.

En los Estados Unidos, la asunción de hipotecas de la mayoría de los tipos de hipotecas está restringida mediante la inclusión de una cláusula de vencimiento en el momento de la venta . Este tipo de disposición permite al prestamista exigir el pago del saldo total del préstamo si la propiedad se transfiere a un nuevo propietario sin el consentimiento del prestamista. Sin embargo, todos los préstamos asegurados por la FHA y los préstamos VA (con fecha posterior al 1 de marzo de 1988) son asumibles siempre que el comprador sea solvente porque carecen intencionalmente de cláusulas de vencimiento en el momento de la venta.

• Cláusula de vencimiento en caso de venta
• Nota hipotecaria
• Derecho hipotecario
• Valor de asunción de la hipoteca

• Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos
• Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos
• Página de inicio de Desarrollo Rural-RD del USDA