Bloque contra Hirsh

Block v. Hirsh , 256 US 135 (1921), es un caso de la Corte Suprema de los Estados Unidos que confirmó una ley temporal de control de alquileres en el Distrito de Columbia . Estableció un precedente en el derecho estadounidense que permite al gobierno regular las condiciones de vivienda durante situaciones de emergencia para mantener o mejorar las condiciones de vida. ^{[ 1 ]}

Tres años después, la ley de propiedad de alquiler confirmada en el caso llegó al Tribunal para una segunda revisión. En Chastleton Corp v. Sinclair , ^{[ 2 ]} a pesar de que el texto era el mismo, la ley fue declarada inconstitucional por unanimidad en una decisión donde el Tribunal sostuvo que la emergencia que hizo necesaria la medida había cesado y que aquello que "justificaba la interferencia con los derechos de propiedad ordinarios existentes a partir de 1919 había terminado para 1922". ^{[ 3 ]}

Antes de la Primera Guerra Mundial, la vivienda en Estados Unidos se consideraba generalmente un asunto de competencia de los gobiernos estatales y locales. ^{[ 4 ]} Tras la guerra, el país experimentó una escasez nacional de viviendas. Esta escasez impulsó la intervención federal en el mercado inmobiliario y, en octubre de 1919, el Congreso aprobó una ley que establecía una comisión con facultades para regular el alquiler de propiedades en el Distrito de Columbia. La ley permitía fijar rentas justas y razonables, y garantizaba el derecho de ocupación del inquilino siempre que pagara la renta y cumpliera con las condiciones del contrato de arrendamiento. Sin embargo, reservaba al propietario el derecho de posesión para una ocupación real y de buena fe , es decir, para proporcionar un hogar para sí mismo y sus familiares. Este derecho estaba condicionado a que se le notificara al inquilino con 30 días de antelación para desalojar la propiedad. La ley declaraba que sus disposiciones eran necesarias debido a las emergencias derivadas de la guerra y limitaba su vigencia a un período de dos años.

Block era inquilino de un edificio de apartamentos ubicado en la calle F de Washington. Su contrato de arrendamiento vencía el 31 de diciembre de 1919, pero la ley de arrendamiento le permitía permanecer en la vivienda. Hirsh, quien había comprado el edificio recientemente, notificó a Block el 15 de diciembre y le solicitó que desalojara el inmueble al expirar su contrato. Hirsh quería el inmueble para su propio uso, pero no consideró oportuno dar el preaviso de 30 días porque negaba la validez de la ley. Block se negó y, tras la revisión, el Tribunal de Apelaciones declaró inconstitucional la ley. Block apeló ante la Corte Suprema.

En una decisión de 5 a 4, el Tribunal confirmó la constitucionalidad de la ley. La opinión mayoritaria fue redactada por el juez Oliver Wendell Holmes, Jr. Holmes sostuvo que el argumento del Congreso era que "las circunstancias han dotado al arrendamiento de edificios en el Distrito de Columbia de un interés público tan grande que justifica su regulación por ley". Estas circunstancias constituían un "hecho público, notorio y casi mundial". No había razón para dudar de que la guerra había generado condiciones indecorosas en el distrito, ni de la intención del Congreso de proporcionar una solución eficaz a ese fin. En tiempos de crisis, concluyó Holmes, lo privado puede verse afectado por un interés público, lo que permite la acción gubernamental que de otro modo se consideraría inadmisible. Además, el Tribunal había respaldado repetidamente la expropiación para uso público en los ámbitos de la minería, el riego y los seguros. Holmes señaló que el control estatal de los edificios de propiedad privada suscitaba una aprensión particular, pero que, no obstante, estaba dentro del alcance regulatorio.

El hecho de que la propiedad tangible sea visible tiende a conferir una rigidez a nuestra concepción de los derechos sobre ella que no aplicamos a bienes menos tangibles. Sin embargo, la idea de que los primeros están exentos de las modificaciones legislativas necesarias en la vida civilizada se contradice no solo con la doctrina de la expropiación forzosa, según la cual lo expropiado se paga, sino también con la del poder policial en su sentido estricto, que permite restringir los derechos de propiedad y, en consecuencia, expropiarlos sin compensación alguna.

La cuestión más apremiante, según Holmes, era si la ley había ido demasiado lejos al restringir los derechos del propietario. Más allá del poder general de policía , e incluso más allá del poder de expropiación , era inevitable un eventual conflicto con el derecho al debido proceso de la Quinta Enmienda . Si se ejercía indebidamente, la legislación violaría la cláusula de expropiación. Sin embargo, la fijación de tarifas en interés público era una forma válida de regulación, como se había decidido en Munn v. Illinois . Además, la limitación de tiempo autoimpuesta disipaba suficientemente cualquier temor que hubiera surgido en caso de un cambio permanente. Holmes concluyó con una advertencia en el sentido de la moderación judicial :

Partiendo de la base de que el fin perseguido justifica los medios adoptados por el Congreso, no nos interesa, por supuesto, si dichos medios fueron los más acertados, si no resultarán más costosos de lo que cuestan o si lograrán el resultado deseado. Basta con que no tengamos derecho a afirmar que la legislación a la que se ha recurrido con el mismo propósito en todo el mundo sea inútil o no guarde una relación razonable con la solución solicitada.

En 1924, la ley sobre propiedades de alquiler confirmada en el caso llegó al Tribunal para una segunda revisión. Esta vez, a pesar de que la redacción era la misma, la ley fue declarada inconstitucional por unanimidad. En Chastleton Corp v. Sinclair , el Tribunal sostuvo que la emergencia que justificaba la medida había cesado y que aquello que "justificaba la interferencia con los derechos de propiedad ordinarios existentes en 1919 había terminado para 1922". ^{[ 3 ]}

• El texto de Block v. Hirsh , 256 U.S. 135 (1921) está disponible en: Cornell Findlaw Google Scholar Internet Archive (archivos de expedientes) Justia Biblioteca del Congreso OpenJurist