terrenos industriales abandonados

El Gobierno Federal de Canadá define los terrenos contaminados como "propiedades comerciales o industriales abandonadas, ociosas o subutilizadas [generalmente ubicadas en áreas urbanas] donde acciones pasadas han causado contaminación ambiental, pero que aún tienen potencial para la reurbanización u otras oportunidades económicas". ^{[ 11 ]}

La Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos (EPA) definió un terreno contaminado como una propiedad donde la expansión, el redesarrollo o la reutilización pueden verse complicados por la presencia o la posible presencia de una sustancia peligrosa, contaminante o agente contaminante. ^{[ 12 ]} Esto concuerda bien con una definición general disponible del término, que abarca "propiedad industrial o comercial". ^{[ 2 ]}

El término «brownfield» (terreno contaminado) se empezó a usar el 28 de junio de 1992, en una audiencia pública del Congreso de los Estados Unidos organizada por la Coalición Congresional del Noreste y Medio Oeste. También en 1992, la Comisión de Planificación del Condado de Cuyahoga, Ohio , convocó el primer análisis detallado de políticas sobre el tema. La EPA seleccionó al Condado de Cuyahoga como su primer proyecto piloto de recuperación de terrenos contaminados en septiembre de 1993. ^{[ 13 ]} El término se aplica de forma más general a terrenos previamente utilizados o a secciones de instalaciones industriales o comerciales que se van a modernizar. ^{[ 14 ]}

En 2002, el presidente George W. Bush promulgó la Ley de Alivio de Responsabilidad de Pequeñas Empresas y Revitalización de Terrenos Contaminados (la "Ley de Terrenos Contaminados"), que proporciona subvenciones y herramientas a los gobiernos locales para la evaluación, limpieza y revitalización de terrenos contaminados, así como experiencia técnica y de gestión de programas única, y conocimientos especializados en salud pública y ambiental a las comunidades afectadas. La motivación para esta ley fue el éxito del programa de terrenos contaminados de la EPA, que se inició en la década de 1990 en respuesta a varios casos judiciales que llevaron a los prestamistas a restringir el crédito a propiedades contaminadas por temor a la responsabilidad bajo el programa Superfund. A septiembre de 2023, la EPA estima que el programa de terrenos contaminados de la EPA ha dado como resultado 134.414 acres de tierra preparados para su reutilización. ^{[ 15 ]}

Los terrenos industriales abandonados son propiedades cuyos propietarios no están dispuestos a transferir o a darles un uso productivo. ^{[ 16 ]}

El estatus de terreno contaminado es una designación legal que impone restricciones, condiciones o incentivos a la reurbanización y el uso del sitio. ^{[ 17 ]}

En el Reino Unido, los terrenos industriales abandonados y los terrenos previamente urbanizados (PDL) tienen la misma definición según el Marco Nacional de Política de Planificación (NPPF). ^{[ 1 ] [ 18 ]} El gobierno del Reino Unido se refiere a ambos como: «Terreno que está o estuvo ocupado por una estructura permanente, incluyendo el perímetro del terreno urbanizado (aunque no debe asumirse que todo el perímetro deba estar urbanizado) y cualquier infraestructura fija de superficie asociada». ^{[ 18 ] [ 19 ]}

Excluyen los terrenos que: "están o han estado ocupados por edificios agrícolas o forestales; han sido desarrollados para la extracción de minerales o la eliminación de residuos mediante vertederos, donde se han previsto medidas de restauración a través de procedimientos de control urbanístico; terrenos en zonas urbanizadas, como jardines residenciales privados, parques, zonas recreativas y huertos; y terrenos que fueron desarrollados previamente, pero donde los restos de la estructura permanente o la estructura de superficie fija se han integrado en el paisaje con el paso del tiempo". ^{[ 18 ] [ 19 ]}

Canadá tiene aproximadamente 200.000 "sitios contaminados" en todo el país. A partir de 2016Canadá tenía aproximadamente 23.078 sitios de contaminación reconocidos federalmente, desde minas abandonadas hasta aeropuertos, estaciones de faros y bases militares, que se clasifican en N 1, 2 o 3, dependiendo de una puntuación de contaminación, con 5.300 sitios contaminados activos, 2.300 sitios sospechosos y 15.000 listados como cerrados porque fueron remediados o no fue necesaria ninguna acción. ^{[ 21 ] [ 22 ]}

Los gobiernos provinciales tienen la responsabilidad principal de los terrenos contaminados. Los mecanismos legales de las provincias para gestionar el riesgo son limitados, ya que no existen herramientas como las cartas de "No se requieren más acciones" que brinden a los propietarios certeza y seguridad en el proceso de limpieza y reutilización. Sin embargo, Canadá ha limpiado sitios y atraído inversiones a terrenos contaminados, como las vías férreas de Moncton . Una franja de los terrenos de Texaco en Mississauga está destinada a formar parte del Sendero Costero . No obstante, Imperial Oil no tiene planes de vender la propiedad de 30 hectáreas (75 acres), que ha estado vacía desde la década de 1980. 

Según su informe de 2014 sobre sitios contaminados incluidos en la lista federal, el Director de Presupuesto Parlamentario estimó que la "responsabilidad total por la remediación de los sitios contaminados de Canadá reportados en las cuentas públicas [era] de $4.9 mil millones". ^{[ 23 ] : 1} El informe enumeró sitios importantes llamados los Cinco Grandes con una responsabilidad de $1.8 mil millones: Mina Faro , Mina Colomac , Mina Giant , Línea Cape Dyer-DEW y Base Aérea Goose Bay . El sitio de Port Hope, Ontario, tiene una responsabilidad de $1 mil millones. ^{[ 23 ]} Port Hope tiene el mayor volumen de desechos radiactivos históricos de bajo nivel en Canadá, resultantes del procesamiento de radio y uranio en Port Hope entre 1933 y 1988 por la antigua corporación de la Corona Eldorado Nuclear Limited y sus predecesores del sector privado. ^{[ 24 ] [ 25 ]} Para 2010 se proyectó que costaría más de mil millones de dólares el proyecto de remediación del suelo, la mayor limpieza de este tipo en la historia de Canadá. Se proyecta que el esfuerzo estará completo en 2022. ^{[ 26 ]} En julio de 2015 se llevó a cabo el contrato de 87 millones de dólares para reubicar los desechos radiactivos  históricos de bajo nivel y los suelos marginalmente contaminados de una instalación de gestión de desechos existente en la costa del lago Ontario a la nueva instalación de última generación, aproximadamente a un kilómetro al norte del sitio actual. ^{[ 24 ]} También hay 1800 millones de dólares para sitios de inventario general y 200 millones de dólares para otros sitios. ^{[ 23 ] : 1} El mismo informe afirmaba que el inventario actualmente registra 24.990 sitios contaminados.

El gobierno federal ejerce cierto control sobre la protección ambiental, pero los gobiernos provinciales y territoriales son quienes emiten la mayor parte de la legislación relativa a los sitios contaminados. ^{[ 23 ] : 4–5} Según el Marco de Políticas de Responsabilidad Compartida para Sitios Contaminados (2005), el gobierno puede proporcionar fondos para la remediación de sitios no federales si la contaminación está relacionada con actividades del gobierno federal o con la seguridad nacional. (Véase Recursos Naturales de Canadá (2012)).

Si bien Dinamarca carece de la vasta extensión territorial que genera la magnitud de los problemas de terrenos contaminados que enfrentan países como Alemania y Estados Unidos, los sitios contaminados en áreas críticas para las economías locales de las ciudades danesas requieren soluciones sofisticadas y una interacción cuidadosa con las comunidades afectadas. Ejemplos de ello son la limpieza y la rehabilitación de antiguas y actuales instalaciones de construcción naval a lo largo del histórico paseo marítimo de Copenhague . La legislación danesa exige un mayor grado de coordinación entre planificación y reutilización que en muchos otros países.

En Francia, las zonas industriales abandonadas se denominan friches industrielles y el Ministère de l'Écologie, du Développement Durable et de l'Énergie (MEDDE) mantiene una base de datos de sitios contaminados denominada BASOL, con "más de 4.000 sitios", ^{[ 27 ]} de alrededor de 300.000 a 400.000 sitios potencialmente contaminados en total (alrededor de 100.000 ha), ^{[ 28 ]} en un inventario histórico denominado BASIAS, mantenido por la Agence de l'Environnement et de la Maitrise de l'Energie (ADEME).

El desarrollo de terrenos industriales abandonados es considerado por el público como una de las formas más populares de aumentar la vivienda en Hong Kong . ^{[ 29 ]} La Comunidad de Investigación Liber ha encontrado 1.521 hectáreas de terrenos industriales abandonados en Hong Kong y ha descubierto que casi el 90% de los usos existentes del terreno podrían trasladarse fácilmente a edificios de varias plantas, liberando terreno que podría utilizarse de manera eficiente para viviendas. ^{[ 30 ]} En junio de 2021, la Comunidad de Investigación Liber y Greenpeace Asia Oriental colaboraron y encontraron un nuevo total de 1.950 hectáreas de terrenos industriales abandonados, 379 hectáreas más de las que el gobierno había podido localizar anteriormente. ^{[ 31 ]}

Alemania pierde terrenos vírgenes a un ritmo de aproximadamente 1,2 kilómetros cuadrados por día debido a la construcción de infraestructuras de asentamiento y transporte. Cada uno de los aproximadamente 14.700 municipios locales tiene potestad para asignar terrenos para uso industrial y comercial. El control local sobre las decisiones de reutilización de los terrenos industriales abandonados en Alemania ( Industriebrache ) es un factor crítico. Los emplazamientos industriales suelen estar en zonas remotas debido a las leyes de zonificación y conllevan elevados costes generales para la prestación de infraestructuras como servicios públicos, gestión de residuos y transporte. En 1989, un terreno industrial abandonado de la región del Ruhr se convirtió en el Parque Emscher . ^{[ 32 ]}

En el Reino Unido , siglos de uso industrial de tierras que alguna vez fueron la cuna de la Revolución Industrial han dejado regiones enteras en estado de abandono. Existen incentivos legales y fiscales para la rehabilitación de estos terrenos. Las leyes de remediación se basan en la premisa de que la rehabilitación debe dejar el terreno seguro y apto para su uso actual o previsto. En 2018, la Campaña para la Protección de la Inglaterra Rural (CPRE) informó que los 17.656 sitios (que abarcan más de 28.000 hectáreas) identificados por las autoridades locales de planificación inglesas en sus Registros de Terrenos Abarrotados proporcionarían suficiente terreno para un mínimo de 1 millón de viviendas, cifra que podría aumentar a más de 1,1 millones una vez que se publiquen todos los registros. Los registros contienen terrenos disponibles para la rehabilitación, por lo que representan un pequeño subconjunto de todos los terrenos considerados abandonos. También existe capacidad de rehabilitación en áreas donde el cinturón verde está en peligro, por ejemplo, en el noroeste de Inglaterra, donde las autoridades locales han identificado suficiente terreno abandonado para satisfacer la demanda de vivienda durante 12 años. ^{[ 33 ]}

El gobierno del Reino Unido ha reconocido la importancia ecológica de los terrenos industriales abandonados y ha brindado cierta protección a dichos hábitats a través del Plan de Acción de Biodiversidad del Reino Unido . ^{[ 34 ]} El Creekside Discovery Centre en Deptford , Londres, es un centro de vida silvestre urbana que abarca hábitats de terrenos industriales abandonados. ^{[ 35 ]}

Según estimaciones estadounidenses , existen más de 500.000 sitios contaminados en el país, aunque con niveles inferiores a los del programa Superfund (el más contaminado). ^{[ 36 ]} Si bien los patrones históricos de uso del suelo crearon sitios contaminados, la ley Superfund ha sido criticada por generar el fenómeno de los terrenos contaminados , donde la inversión se traslada a terrenos vírgenes para nuevos desarrollos debido a los severos esquemas de responsabilidad objetiva y otros desincentivos. La administración Clinton-Gore y la EPA de EE. UU. lanzaron una serie de políticas y programas para terrenos contaminados en 1993 para abordar este problema. ^{[ 37 ]}

La adquisición, reutilización adaptativa y disposición de un terreno contaminado requiere técnicas de análisis de tasación avanzadas y especializadas. Por ejemplo, el uso más alto y mejor del terreno contaminado puede verse afectado por la contaminación, tanto antes como después de la remediación. Además, el valor debe tener en cuenta el estigma residual y el potencial de responsabilidad de terceros. Las técnicas de tasación normales suelen fallar, y los tasadores deben recurrir a técnicas más avanzadas, como la valoración contingente , los estudios de caso o los análisis estadísticos. ^{[ 38 ]} Un estudio de la Universidad de Delaware de 2011 sugirió un retorno de 17,5:1 sobre los dólares invertidos en la reurbanización de terrenos contaminados. ^{[ 39 ]} Un estudio de 2014 sobre las subvenciones de la EPA para la limpieza de terrenos contaminados de 2002 a 2008 encontró un valor de beneficio promedio de casi 4 millones de dólares por terreno contaminado (con una mediana de 2,1 millones de dólares). ^{[ 40 ]} Para acelerar la limpieza de terrenos contaminados en los EE. UU., algunas empresas ambientales se han asociado con compañías de seguros para financiar la limpieza y proporcionar un costo garantizado para limitar la exposición de los promotores inmobiliarios a los costos de remediación ambiental y las demandas por contaminación. La empresa ambiental primero realiza una investigación exhaustiva, generalmente en forma de estudios documentales y, potencialmente, investigaciones intrusivas adicionales. ^{[ 41 ]}  

Las técnicas de remediación innovadoras utilizadas en terrenos industriales contaminados en los últimos años incluyen la remediación térmica in situ, la biorremediación y la oxidación in situ . A menudo, estas estrategias se utilizan en conjunto entre sí o con otras estrategias de remediación como la extracción de vapores del suelo . En este proceso, el vapor de la fase del suelo se extrae de los suelos y se trata, lo que tiene el efecto de eliminar los contaminantes de los suelos y el agua subterránea debajo de un sitio. Se pueden agregar aglutinantes al suelo contaminado para prevenir la lixiviación química. ^{[ 42 ]} Algunos terrenos industriales contaminados con metales pesados ​​incluso se han limpiado a través de un enfoque innovador llamado fitorremediación , que utiliza plantas de raíces profundas para absorber los metales en los suelos en la estructura de la planta a medida que crece. Después de que alcanzan la madurez, las plantas , que ahora contienen los contaminantes de metales pesados ​​en sus tejidos , se retiran y se eliminan como residuos peligrosos.

Se están realizando investigaciones para determinar si algunos terrenos contaminados pueden utilizarse para el cultivo de cosechas, específicamente para la producción de biocombustibles . ^{[ 43 ]} La Universidad Estatal de Michigan , en colaboración con DaimlerChrysler y NextEnergy, tiene pequeñas parcelas de soja , maíz , canola y pasto varilla creciendo en un antiguo vertedero industrial en el condado de Oakland, Michigan . El objetivo es comprobar si las plantas pueden cumplir dos propósitos simultáneamente: ayudar con la fitorremediación y contribuir a la producción económica de biodiésel y etanol .

La regeneración de terrenos industriales abandonados en el Reino Unido y en otros países europeos ha cobrado prominencia debido a las restricciones de terrenos no urbanizados , así como a su potencial para promover el renacimiento urbano . ^{[ 14 ]} El desarrollo de terrenos industriales abandonados también ofrece la oportunidad de reducir el impacto ambiental en las comunidades, y es necesario realizar evaluaciones exhaustivas para determinar la magnitud de esta oportunidad. ^{[ 44 ]}

Muchos terrenos industriales contaminados permanecen sin uso durante décadas porque el costo de limpiarlos para que cumplan con los estándares de seguridad es mayor que el valor que tendrían después de su reurbanización, convirtiéndose así en parques involuntarios a medida que se cubren de vegetación. Sin embargo, la reurbanización se ha vuelto más común en la primera década del siglo XXI, ya que la disponibilidad de terrenos edificables ha disminuido en áreas densamente pobladas, y los terrenos industriales contaminados contribuyen al estigma ambiental que puede retrasar la reurbanización. ^{[ 45 ]} Además, los métodos para estudiar terrenos contaminados se han vuelto más sofisticados y costosos.

Algunos estados y municipios han invertido considerables sumas de dinero en evaluar la contaminación de terrenos industriales abandonados, con el fin de cuantificar los costos de limpieza y así impulsar el proceso de reurbanización. Por ello, se han desarrollado programas federales y estatales para ayudar a los promotores interesados ​​en limpiar estos terrenos y devolverles su uso práctico.

Durante el proceso de limpieza de terrenos industriales contaminados, a veces se encuentran tanques de almacenamiento subterráneos , bidones o vagones cisterna enterrados que contienen desechos, hasta entonces desconocidos. Estas circunstancias imprevistas incrementan el costo del estudio y la limpieza. Como resultado, los trabajos de limpieza pueden retrasarse o incluso suspenderse por completo. Para evitar la contaminación inesperada y el aumento de costos, muchos promotores insisten en que se investigue a fondo un sitio (mediante una Investigación de Sitio de Fase II o una Investigación de Remediación) antes de comenzar las actividades de limpieza.

A partir de 2006El proyecto Atlantic Station en Atlanta fue la mayor reurbanización de terrenos contaminados en los Estados Unidos. ^{[ 46 ]} Dayton , como muchas otras ciudades de la región, está desarrollando Tech Town para atraer empresas de base tecnológica a Dayton y revitalizar el área del centro. En Homestead, Pensilvania , el sitio que alguna vez ocupó Carnegie Steel se ha convertido en un exitoso centro comercial, The Waterfront .

Pittsburgh, Pensilvania , ha transformado con éxito numerosos terrenos que antes albergaban acerías en zonas residenciales, comerciales y de oficinas de alta gama. Algunos ejemplos de rehabilitación de terrenos industriales abandonados en Pittsburgh son:

• En el barrio de Squirrel Hill de Pittsburgh , un antiguo vertedero de escoria de las acerías se transformó en un complejo residencial de 243 millones de dólares llamado Summerset at Frick Park .
• En el barrio South Side de Pittsburgh , un antiguo emplazamiento de la acería LTV Steel se transformó en Southside Works , un complejo de uso mixto que incluye entretenimiento de alta gama, tiendas, oficinas y viviendas.
• En el barrio de Hazelwood (Pittsburgh) , un antiguo emplazamiento de la acería Jones and Laughlin se transformó en un parque de oficinas de 104 millones de dólares llamado Pittsburgh Technology Center .
• En Herr's Island, una isla de 17 hectáreas (42 acres) en la orilla occidental del río Allegheny , una antigua parada de ferrocarril para ganado y plantas empacadoras de carne se transformó en Washington's Landing , un centro costero para el comercio, la manufactura, la recreación y viviendas de lujo.

Un vertedero solar es un vertedero usado que se reutiliza y se convierte en una granja solar . ^{[ 47 ]}

En Estados Unidos, la regulación y el desarrollo de terrenos contaminados están regidos principalmente por agencias ambientales estatales en cooperación con la Agencia de Protección Ambiental (EPA). En 1995, la EPA lanzó el Programa de Terrenos Contaminados, que se amplió en 2002 con la Ley de Terrenos Contaminados . ^{[ 40 ]} La EPA y los gobiernos locales y nacionales pueden proporcionar asistencia técnica y cierta financiación para la evaluación y la limpieza. ^{[ 40 ]} Entre 2002 y 2013, la EPA otorgó cerca de 1000 subvenciones para la limpieza por casi 190 millones de dólares. También puede proporcionar incentivos fiscales para la limpieza que no se paga directamente; específicamente, los costos de limpieza son totalmente deducibles de impuestos en el año en que se incurren. ^{[ 48 ]} Muchas de las disposiciones más importantes sobre la exención de responsabilidad se encuentran en los códigos estatales, que pueden variar significativamente de un estado a otro. ^{[ 49 ]}

En el Reino Unido, la regulación de terrenos contaminados proviene de la Parte IIA de la Ley de Protección Ambiental de 1990 ; la responsabilidad de crear un "registro de terrenos contaminados" recae en las autoridades locales. Para terrenos con usos pasados ​​y presentes dudosos, la autoridad de planificación local puede solicitar un estudio documental, ^{[ 50 ]} que a veces se implementa como condición en las solicitudes de planificación. ^{[ 51 ]} Sin embargo, por definición, es muy improbable que un terreno abandonado o infrautilizado se considere contaminado, principalmente debido a los riesgos para la salud humana.

La principal regulación de los terrenos industriales abandonados se realiza a través del sistema de planificación del uso del suelo cuando se considera un nuevo uso del terreno.