Asociación de ahorro y préstamo

Las primeras hipotecas no las ofrecían los bancos, sino las compañías de seguros , y diferían enormemente de las hipotecas o préstamos para vivienda que conocemos hoy en día. La mayoría de las primeras hipotecas eran a corto plazo, con un pago final considerable al término del plazo, o eran préstamos de solo intereses que no amortizaban el capital con cada pago. Por ello, muchas personas se encontraban perpetuamente endeudadas, en un ciclo continuo de refinanciación de la compra de su vivienda, o perdían su casa por ejecución hipotecaria al no poder realizar el pago final al término del préstamo.

En 1932, durante la Gran Depresión , el Congreso de los Estados Unidos aprobó la Ley del Banco Federal de Préstamos Hipotecarios . Esta ley creó el Banco Federal de Préstamos Hipotecarios y su junta directiva para ayudar a otros bancos a financiar préstamos a largo plazo con amortización para la compra de viviendas. El objetivo era que los bancos, y no las compañías de seguros, participaran en la concesión de préstamos y que estos fueran realistas, permitiendo a las personas pagar sus deudas y obtener la plena propiedad de sus viviendas.

Las asociaciones de ahorro y préstamo surgieron en todo Estados Unidos porque existía financiación a bajo coste disponible a través de la Ley Federal de Bancos de Préstamos Hipotecarios.

Las cajas de ahorros recibieron un trato preferencial por parte de la Reserva Federal , al permitirles pagar tasas de interés más altas en los depósitos de ahorro que los bancos comerciales tradicionales . Esta medida, conocida como Regulación Q ( Ley de Ajuste de la Tasa de Interés de 1966 ), otorgaba a las cajas de ahorros 50 puntos básicos por encima de lo que los bancos podían ofrecer. La idea era que, con tasas de ahorro ligeramente más altas, las cajas de ahorros atraerían más depósitos, lo que les permitiría seguir otorgando más préstamos hipotecarios , manteniendo así la liquidez del mercado hipotecario y garantizando la disponibilidad de fondos para los posibles prestatarios.

Sin embargo, las cajas de ahorros no pudieron ofrecer cuentas corrientes hasta finales de la década de 1970. Esto redujo el atractivo de las cajas de ahorros para los consumidores, ya que les obligaba a tener cuentas en varias instituciones para poder acceder tanto a cuentas corrientes como a tasas de interés competitivas en sus cuentas de ahorro.

En la década de 1980, la situación cambió. El Congreso de los Estados Unidos otorgó a todas las entidades de ahorro y préstamo en 1980, incluidas las asociaciones de ahorro y préstamo, la facultad de conceder préstamos al consumo y comerciales, así como de emitir cuentas de transacción. La Ley de Desregulación de las Instituciones Depositarias y Control Monetario (DIDMCA) de 1980 ^{[ 1 ]} se diseñó para ayudar al sector bancario a combatir la desintermediación de fondos hacia productos no depositarios de mayor rendimiento, como los fondos de inversión del mercado monetario. También permitió a las entidades de ahorro y préstamo conceder préstamos al consumo de hasta el 20 % de sus activos, emitir tarjetas de crédito y ofrecer cuentas de órdenes de retiro negociables (NOW) a consumidores y organizaciones sin ánimo de lucro. En los años siguientes, se promulgaron disposiciones que permitieron a los bancos y a las entidades de ahorro y préstamo ofrecer una amplia variedad de nuevos productos de depósito a tipo de mercado. Para las asociaciones de ahorro y préstamo, esta desregulación de una parte del balance supuso, en esencia, un mayor riesgo inherente de tipo de interés, dado que financiaban préstamos hipotecarios a largo plazo y tipo fijo con depósitos volátiles a corto plazo.

En 1982, se aprobó la Ley de Instituciones Depositarias Garn-St. Germain ^{[ 2 ],} que aumentó la proporción de activos que las cajas de ahorro podían mantener en préstamos inmobiliarios comerciales y de consumo, y les permitió invertir el 5 por ciento de sus activos en préstamos comerciales, corporativos, empresariales o agrícolas hasta el 1 de enero de 1984, fecha en que este porcentaje aumentó al 10 por ciento. ^{[ 3 ]}

Durante la crisis de las cajas de ahorro y préstamo , de 1986 a 1995, el número de instituciones de ahorro y préstamo aseguradas por el gobierno federal en Estados Unidos disminuyó de 3234 a 1645. ^{[ 5 ]} Los analistas atribuyen esto principalmente a préstamos inmobiliarios poco fiables. ^{[ 6 ]} La cuota de mercado de las cajas de ahorro y préstamo para préstamos hipotecarios de viviendas unifamiliares pasó del 53 % en 1975 al 30 % en 1990. ^{[ 7 ]}

A continuación se presenta un resumen detallado de las principales causas de las pérdidas que perjudicaron al negocio de las cajas de ahorros en la década de 1980, según la Liga de Asociaciones de Ahorro de los Estados Unidos: ^{[ 8 ]}

1. La falta de patrimonio neto de muchas instituciones al comenzar la década de 1980 y una regulación del patrimonio neto totalmente inadecuada.
2. Disminución de la eficacia de la Regulación Q para preservar el diferencial entre el costo del dinero y la tasa de rendimiento de los activos, derivada fundamentalmente de la inflación y el consiguiente aumento de las tasas de interés del mercado.
3. Incapacidad para variar la rentabilidad de los activos con los aumentos en el tipo de interés que se debe pagar por los depósitos.
4. El aumento de la competencia en la captación de depósitos y la concesión de hipotecas, junto con un repentino auge de nuevas tecnologías, ha hecho posible una forma completamente nueva de operar en las instituciones financieras en general y en el sector hipotecario en particular.
5. El rápido aumento de las facultades de inversión de las asociaciones se produjo tras la aprobación de la Ley de Desregulación de las Instituciones Depositarias y Control Monetario (Ley Garn-St Germain) y, aún más importante, mediante leyes estatales en varios estados importantes y de rápido crecimiento. Esto introdujo nuevos riesgos y oportunidades especulativas difíciles de gestionar. En muchos casos, la dirección carecía de la capacidad o la experiencia necesarias para evaluarlos o para administrar grandes volúmenes de préstamos para la construcción no residencial.
6. Se eliminaron las regulaciones diseñadas inicialmente para prevenir los excesos crediticios y minimizar las quiebras. La flexibilización regulatoria permitió otorgar préstamos, tanto directamente como a través de participaciones, en mercados de crédito distantes con la promesa de altos rendimientos. Sin embargo, los prestamistas desconocían estos mercados. También permitió que las asociaciones participaran ampliamente en actividades de construcción especulativa con constructores y promotores que tenían poca o ninguna participación financiera en los proyectos.
7. Fraude y abusos en transacciones con información privilegiada, especialmente en el caso de las cajas de ahorros autorizadas y reguladas por el estado, donde la supervisión regulatoria a nivel estatal era laxa, escasa o insuficiente (por ejemplo, Texas, Arizona).
8. Un nuevo tipo y generación de ejecutivos y propietarios oportunistas de cajas de ahorro y préstamo —algunos de los cuales operaban de manera fraudulenta— cuya adquisición de muchas instituciones se vio facilitada por un cambio en las normas de la FSLIC que redujo el número mínimo de accionistas de una asociación asegurada de 400 a uno.
9. Incumplimiento del deber por parte del consejo de administración de algunas asociaciones de ahorro. Esto permitió a la gerencia hacer un uso indebido de ciertas facultades operativas recién adquiridas, mientras que los directores no controlaron los gastos ni previnieron situaciones evidentes de conflicto de intereses.
10. Prácticamente se detuvo la inflación en la economía estadounidense, junto con una sobreconstrucción de viviendas multifamiliares, condominios y locales comerciales en muchas ciudades. Además, los precios de los bienes raíces se desplomaron en los estados productores de energía —Texas , Luisiana y Oklahoma , particularmente debido a la caída de los precios del petróleo— y se observó debilidad en los sectores minero y agrícola de la economía.
11. La dirección de muchas asociaciones se vio presionada a mejorar sus ratios de patrimonio neto. Ansiosas por aumentar sus ganancias, se apartaron de sus prácticas crediticias tradicionales y se adentraron en créditos y mercados de mayor riesgo, con los que tenían poca experiencia.
12. La falta de evaluaciones adecuadas, precisas y efectivas del negocio de ahorro y préstamo por parte de las firmas de contabilidad pública, los analistas de valores y la comunidad financiera.
13. La estructura organizativa y las leyes de supervisión, adecuadas para controlar y vigilar la actividad empresarial en el entorno protegido de las décadas de 1960 y 1970, provocaron retrasos fatales e indecisiones en el proceso de examen y supervisión en la década de 1980.
14. El personal de inspección y supervisión federal y estatal es insuficiente en número, experiencia o capacidad para afrontar el nuevo mundo de las operaciones de ahorro y préstamo.
15. La incapacidad o falta de voluntad de la Junta Federal de Bancos de Préstamos Hipotecarios y su personal jurídico y de supervisión para abordar los problemas de las instituciones de manera oportuna. Muchas instituciones, que finalmente cerraron con grandes pérdidas, eran casos problemáticos conocidos desde hacía un año o más. A menudo, al parecer, las consideraciones políticas retrasaron las medidas de supervisión necesarias.

Si bien no se identificó específicamente anteriormente, un factor específico relacionado fue que las cajas de ahorro y préstamo y su administración de préstamos a menudo carecían de experiencia con las complejidades y los riesgos asociados con los préstamos comerciales y más complejos, a diferencia de sus orígenes con los préstamos hipotecarios "simples" para viviendas.

Como resultado, la Ley de Reforma, Recuperación y Aplicación de la Ley de Instituciones Financieras de 1989 (FIRREA) cambió drásticamente la industria de ahorro y préstamo y su regulación federal. Estos son los aspectos más destacados de esta legislación, promulgada el 9 de agosto de 1989: ^{[ 9 ]}

1. La Junta Federal de Bancos de Préstamos Hipotecarios (FHLBB) y la Corporación Federal de Seguros de Ahorro y Préstamo (FSLIC) fueron abolidas.
2. La Oficina de Supervisión de Instituciones de Ahorro (OTS, por sus siglas en inglés), una dependencia del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos , fue creada para autorizar, regular, examinar y supervisar las instituciones de ahorro.
3. La Junta Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFB, por sus siglas en inglés) fue creada como una agencia independiente para supervisar los 12 Bancos Federales de Préstamos Hipotecarios (también llamados bancos distritales), que anteriormente estaban supervisados ​​por la Junta Federal de Préstamos Hipotecarios (FHLBB, por sus siglas en inglés).
4. El Fondo de Seguros para Asociaciones de Ahorro (SAIF, por sus siglas en inglés) reemplazó al FSLIC como fondo de seguro permanente para las instituciones de ahorro. (Al igual que la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC, por sus siglas en inglés), el FSLIC era una corporación permanente que aseguraba cuentas de ahorro y préstamo hasta por $100,000). El SAIF fue administrado por la FDIC junto con su fondo hermano para bancos, el Fondo de Seguros Bancarios (BIF, por sus siglas en inglés), hasta 2006, cuando la Ley de Reforma del Seguro Federal de Depósitos de 2005 (que entró en vigor en febrero de 2006) dispuso, entre otras cosas, que los dos fondos se fusionaran para constituir el Fondo de Seguros para Depositantes (DIF, por sus siglas en inglés), que continuaría siendo administrado por la FDIC.
5. La Resolution Trust Corporation (RTC) se creó para liquidar las instituciones de ahorro en quiebra que fueron intervenidas por los reguladores después del 1 de enero de 1989.
6. La ley FIRREA otorgó a Freddie Mac y a Fannie Mae una responsabilidad adicional para respaldar las hipotecas de familias de bajos y medianos ingresos.

La Ley de Reforma Tributaria de 1986 también eliminó la posibilidad de que los inversores redujeran sus ingresos salariales regulares mediante las denominadas pérdidas "pasivas" derivadas de inversiones inmobiliarias, como la depreciación y los intereses. Esto provocó una caída en el valor de los bienes inmuebles, ya que los inversores se retiraron de este sector.

Las cuentas en las cajas de ahorros estaban aseguradas por la FDIC. Cuando el Western Savings Bank de Filadelfia quebró en 1982, fue la FDIC quien gestionó su absorción por la Philadelphia Savings Fund Society (PSFS). Las cajas de ahorros estaban limitadas por ley a ofrecer únicamente cuentas de ahorro y a obtener sus ingresos de hipotecas y préstamos estudiantiles. Podían pagar un 0,3% más de interés sobre los ahorros que un banco comercial. La PSFS eludió esta limitación ofreciendo cuentas de "orden de pago", que funcionaban como cuentas corrientes y se procesaban a través del Fidelity Bank de Pensilvania. Las normas se flexibilizaron para que las cajas de ahorros pudieran ofrecer préstamos para automóviles, tarjetas de crédito y cuentas corrientes. Con el tiempo, la PSFS se convirtió en un banco comercial de pleno derecho.

Las cuentas en las cajas de ahorros estaban aseguradas por la FSLIC. Algunas de estas cajas se convirtieron en bancos de ahorros, como el First Federal Savings Bank de Pontiac, Michigan. Lo que delató su origen fue que sus cuentas continuaron estando aseguradas por la FSLIC.

Las cajas de ahorros aceptaban depósitos y los utilizaban, junto con otro capital disponible, para otorgar préstamos. Lo revolucionario radicaba en que la gestión de la caja de ahorros estaba determinada por quienes poseían los depósitos y, en algunos casos, los préstamos. El grado de influencia en la gestión de la organización se basaba en el monto depositado en la institución.

El objetivo primordial de las cajas de ahorro y préstamo era fomentar el ahorro y la inversión entre la gente común y brindarles acceso a una entidad financiera que, de otro modo, no habría estado a su alcance. Estas cajas también ofrecían préstamos para la compra de bienes de alto valor, generalmente viviendas, a prestatarios solventes y responsables. Las primeras cajas de ahorro y préstamo se basaban en el principio de "vecinos ayudando a vecinos".