distrito de desarrollo comunitario

Un distrito de desarrollo comunitario ( CDD ) es un marco gubernamental local de propósito especial autorizado por el Capítulo 190 ^{[ 1 ]} de los Estatutos de Florida en su versión enmendada, y es una alternativa a la incorporación municipal para administrar y financiar la infraestructura necesaria para apoyar el desarrollo de una comunidad . ^{[ 1 ]}

La autoridad para los Distritos de Desarrollo Comunitario (CDD) fue establecida por la Ley Uniforme de Distritos de Desarrollo Comunitario de Florida de 1980. Esta legislación se consideró un avance importante en la gestión eficiente y eficaz del crecimiento. Si bien los CDD proporcionaron un nuevo mecanismo para la financiación y gestión de nuevas comunidades, su funcionamiento era coherente con las regulaciones y los procedimientos de los gobiernos locales , incluidas las leyes estatales de ética y divulgación financiera para los supervisores de los CDD. ^{[ 2 ]} Todas las reuniones y registros deben cumplir con la Ley de Transparencia de Florida , y también se requiere una auditoría anual . ^{[ 2 ]}

En 2012, Florida contaba con más de 600 Distritos de Desarrollo Comunitario (CDD, por sus siglas en inglés) con bonos municipales que sumaban 6.500 millones de dólares. Casi tres cuartas partes de ellos se establecieron durante el auge inmobiliario entre 2003 y 2008. El promotor realiza pagos al CDD por todas las propiedades que posee en el distrito. Mientras se vendieran viviendas nuevas, disponían del dinero para cubrir ese gasto. Cuando el mercado inmobiliario se desplomó en 2008, las ventas de propiedades en los CDD cayeron en picado, al igual que los ingresos de los promotores. Muchos promotores no tenían reservas de efectivo para cubrir más de un año de pagos al CDD, por lo que no tuvieron más remedio que declararse en quiebra , y 168 CDD han incumplido el pago de bonos municipales por un valor de 5.100 millones de dólares. ^{[ 3 ]}

Desde entonces, la situación ha cambiado de nuevo, especialmente tras la pandemia de COVID-19, cuando la población de Florida aumentó considerablemente. Los inversores institucionales regresaron y decenas de miles de millones de dólares se han invertido en bonos CDD exentos de impuestos para financiar nuevos desarrollos. Al 20 de agosto de 2025, Florida contaba con 1088 distritos especiales de desarrollo (1067 CDD y 21 distritos de administración), un aumento de más del 50 % desde 2020. ^{[ 4 ]}

La teoría que sustenta los CDD (Distritos de Desarrollo Comunitario) sostiene que los servicios e instalaciones públicas utilizados por los residentes y propietarios estarán disponibles desde las primeras etapas del desarrollo, serán controlados por quienes los utilizan y se financiarán mediante contribuciones y tarifas autoimpuestas. Dado que el CDD está controlado por los propietarios/residentes, la decisión sobre qué servicios se ofrecen y qué instalaciones se construyen recae en ellos, no en el promotor. El costo de capital para los CDD es menor que el del promotor, lo que supone un ahorro. Los servicios pueden adjudicarse mediante licitación a empresas privadas o ser proporcionados por el CDD, y los residentes no están a merced de empresas propiedad del promotor. ^{[ 2 ] [ 5 ]}

El CDD está controlado por una junta de supervisores (BoS), compuesta por cinco personas elegidas por los propietarios de tierras del distrito. La junta elige a un supervisor como presidente , nombra a un secretario y un tesorero que no necesariamente deben ser miembros de la junta, y contrata a un administrador de distrito, quien será responsable de las operaciones diarias del CDD. ^{[ 1 ]} Después de seis años, el poder debe comenzar a transferirse de los propietarios de tierras a los residentes. ^{[ 2 ]}

Un CDD es una entidad jurídica que tiene el poder y el derecho de celebrar contratos ; de poseer bienes muebles e inmuebles; de adoptar estatutos, normas, reglamentos y órdenes; de demandar y ser demandado; de obtener fondos mediante préstamos; de emitir bonos; y de imponer contribuciones y recaudar impuestos sobre la propiedad dentro del distrito.

Estos impuestos y contribuciones sufragan los costos de construcción , operación y mantenimiento de ciertas instalaciones y servicios públicos del distrito, y son establecidos anualmente por la junta directiva del CDD. Se detallan en la declaración del impuesto predial, además de los impuestos y contribuciones del condado y otros gobiernos locales, según lo estipulado por la ley.

La Sección 190.012 de la ley limita los poderes especiales del CDD a un conjunto definido de servicios e instalaciones: ^{[ 6 ]}

• Gestión y control del agua
• Gestión del suministro de agua , alcantarillado y aguas residuales
• Puentes y alcantarillas
• Carreteras del distrito y alumbrado público
• Transporte público, incluidos autobuses, tranvías, paradas de autobús, servicios y facilidades para compartir viajes , infraestructura de estacionamiento y señalización relacionada.
• Investigación y remediación de la contaminación ambiental.
• Áreas de conservación , parques e instalaciones recreativas
• Prevención y control de incendios
• Edificios escolares y estructuras relacionadas
• Seguridad , pero no el ejercicio de ningún poder policial.
• Recogida y eliminación de residuos
• Control de mosquitos

El marco CDD durante los primeros seis años permite a los promotores inmobiliarios controlar el proceso de toma de decisiones, ya que son los principales propietarios, y se asigna un voto por cada acre (0,4 ha) que poseen en el distrito. El promotor puede elegir supervisores que sean sus empleados, socios o amigos, quienes luego pueden tomar decisiones en beneficio del promotor. ^{[ 5 ]} Hasta que los residentes posean propiedades que representen más del 33 % del total de votos, no podrán tener un solo representante en la Junta de Supervisores. Solo cuando los residentes posean propiedades que representen más del 50 % del total de votos tendrán la oportunidad de superar en votos a los supervisores elegidos por el promotor. Mientras el promotor controla la Junta de Supervisores, puede ordenar a la junta que le compre la propiedad común a valores determinados por tasadores especiales, quienes utilizan un método de tasación basado en los ingresos , que tiende a dar valoraciones más altas que un método basado en los costos . El administrador del distrito, contratado por la Junta de Supervisores, puede administrar en beneficio del promotor en lugar de los residentes. ^{[ 5 ]}

En enero de 2008, el Distrito de Desarrollo Comunitario de Villages Center (VCCDD) fue notificado por el Servicio de Impuestos Internos (IRS) de su intención de auditar varios bonos recreativos emitidos en 2003 para determinar el cumplimiento de las regulaciones tributarias (principalmente debido a su condición de bonos municipales , los cuales están exentos del impuesto federal sobre la renta ). El IRS envió tres "Avisos de Emisiones Propuestas" en enero de 2009, cuestionando la exención de impuestos de los bonos por tres motivos:

1. El emisor no califica como una subdivisión política o "en nombre del emisor" de bonos exentos de impuestos de conformidad con la Sección 1.103-I(b) de las regulaciones del Código de Rentas Internas,
2. Las opiniones de valor no respaldan el precio pagado por el Emisor al desarrollador por las Instalaciones de la Serie 2003 y el pago del precio de venta de las instalaciones al desarrollador por parte del Emisor no constituye un uso gubernamental de los ingresos de los Bonos, y
3. Los bonos son bonos de actividad privada cuyos intereses no son deducibles según la Sección 103 del IRS.

Esta postura se deriva en gran parte de la interrelación entre VCCDD y los promotores de The Villages (dado que VCCDD no tiene residentes, la Junta de Supervisores está compuesta únicamente por personas que trabajan para los promotores de The Villages o tienen alguna afiliación con ellos, y la infraestructura de VCCDD fue adquirida por la junta controlada por los promotores). En esencia, la postura del IRS es que VCCDD es un « alter ego » de los promotores. ^{[ 7 ]}

• The Villages – 20 CDD
• Rancho Lakewood – 5 CDD
• Celebración – 4900 acres (2000 ha) 
• Baldwin Park, Florida – 999 acres (404 ha) 
• Poinciana y Poinciana Oeste – 950 acres (380 ha) 
• Shingle Creek – 719 acres (291 ha) 

• Estatutos de Florida, Capítulo 190