Escritura

Las escrituras de transferencia de bienes inmuebles pueden incluir diversas garantías . El nombre y la naturaleza de estas garantías varían según la jurisdicción. Sin embargo, la diferencia fundamental radica en el grado de garantía que el otorgante ofrece sobre el título. El otorgante puede otorgar una garantía general de título contra cualquier reclamación, o bien, la garantía puede limitarse a las reclamaciones surgidas después de que el otorgante adquiriera el inmueble. Este último tipo de escritura se conoce generalmente como escritura de garantía especial . Si bien la escritura de garantía general se utilizaba habitualmente para la compraventa y transferencia de bienes inmuebles residenciales, las escrituras de garantía especial son cada vez más comunes y se utilizan con mayor frecuencia en transacciones comerciales.

Un tercer tipo de escritura, conocida como escritura de compraventa , implica que el otorgante tiene derecho a transferir la propiedad, pero no ofrece garantías contra gravámenes. Este tipo de escritura es utilizada con mayor frecuencia por funcionarios judiciales o fiduciarios que poseen la propiedad por fuerza de ley en lugar de por título, como por ejemplo, propiedades embargadas por impuestos impagos y vendidas en subasta judicial , o por un albacea .

La denominada escritura de renuncia de derechos (en la mayoría de las jurisdicciones) en realidad no es una escritura, sino un impedimento legal que renuncia a los derechos de la persona que la firma sobre la propiedad.

En algunas jurisdicciones, una escritura de fideicomiso se utiliza como alternativa a una hipoteca . ^{[ 9 ]} Una escritura de fideicomiso no se utiliza para transferir la propiedad directamente. Se utiliza comúnmente en algunos estados —California, por ejemplo— para transferir la titularidad de un terreno a un “fiduciario”, generalmente una compañía fiduciaria o de títulos, que mantiene la titularidad como garantía (“en depósito en garantía ”) de un préstamo. Cuando se paga el préstamo, la titularidad se transfiere al prestatario mediante el registro de la liberación de la obligación, y la propiedad contingente del fiduciario se extingue. De lo contrario, en caso de incumplimiento, el fiduciario liquidará la propiedad con una nueva escritura y compensará la pérdida del prestamista con el producto.

• Escritura de acuerdo: documento que establece un acuerdo para que un deudor pague parte o la totalidad de las deudas pendientes, como alternativa a la quiebra; (Derecho australiano). ^{[ 10 ]}
• Escritura de cesión: documento mediante el cual un deudor designa a un síndico para que se haga cargo de sus bienes para pagar deudas, parcial o totalmente, como alternativa a la quiebra; (Derecho australiano). ^{[ 10 ]}

El Sanad , también escrito como sunnud , era un documento otorgado a los gobernantes de los estados principescos nativos de la India británica que los confirmaba en su posición de gobierno a cambio de su lealtad al Raj británico .

La transferencia de propiedad también puede estipularse en escrituras de transmisión por herencia, como cuando una propiedad se posee en copropiedad, por ejemplo, en el caso de "copropiedad con derecho de supervivencia" o "copropiedad conyugal". En ambos casos, la titularidad de la propiedad se transfiere de forma inmediata y automática al/a los copropietario/s superviviente/s designado/s tras el fallecimiento del/de los otro/s copropietario/s.

En la mayoría de los estados, la copropiedad con derecho de supervivencia exige que todos los propietarios tengan intereses iguales en la propiedad, lo que significa que, en caso de venta o división de la propiedad, todos los propietarios recibirían una distribución igual de las ganancias.

La propiedad conjunta también puede ser en régimen de copropiedad. En algunos estados, se presume que la propiedad conjunta es en régimen de copropiedad, a menos que las partes estén casadas y la escritura así lo indique o establezca la copropiedad con derecho de supervivencia. Tras el fallecimiento, la parte del difunto pasa a formar parte de su patrimonio.

El usufructo vitalicio es el derecho a usar, poseer y disfrutar de la propiedad durante un período de tiempo determinado por la vida natural de una o varias personas. Cuando todos los usufructuarios fallecen, el nudo propietario adquiere la plena titularidad.

Cuando las escrituras se toman como copropietarios con derecho de supervivencia (JTWROS) o copropietarios en común (TIC), cualquier copropietario puede presentar una petición de partición para disolver la relación de copropiedad. Los titulares de escrituras JTWROS siempre toman la propiedad en partes iguales; por lo tanto, si la sociedad se disuelve mediante partición, las ganancias deben distribuirse equitativamente entre todos los copropietarios sin importar cuánto haya contribuido cada copropietario al precio de compra de la propiedad. No se permitirían créditos por contribuciones en exceso al precio de compra. Por ejemplo, si A y B son copropietarios de una propiedad como JTWROS y A contribuyó con el 80% del precio de compra, A y B aún recibirían distribuciones iguales en la partición. Por otro lado, a los titulares de escrituras TIC se les puede otorgar en la partición un crédito por contribuciones desiguales al precio de compra. Durante cualquiera de las particiones, se pueden otorgar créditos a cualquier copropietario que haya contribuido en exceso de su parte a los gastos de la propiedad después de tomar la escritura de la propiedad. Se pueden otorgar créditos por servicios públicos y mantenimiento; Sin embargo, es posible que no se concedan créditos por mejoras a menos que dichas mejoras hayan añadido un valor sustancial a la propiedad.

En Estados Unidos, el indulto presidencial se consideraba antiguamente un acto que requería la aceptación del beneficiario. Esto hacía imposible conceder un indulto póstumamente. Sin embargo, en el caso de Henry Ossian Flipper , esta perspectiva cambió cuando el presidente Bill Clinton lo indultó en 1999.

Alemania cuenta con un registro de la propiedad. Las escrituras son documentos que acreditan la propiedad, así como los derechos, obligaciones o hipotecas que pesan sobre ella. Desde el año 2000, el registro es obligatorio para todas las propiedades hipotecadas o transferidas. Los detalles de los derechos, obligaciones y convenios que figuran en las escrituras se transfieren al registro, que constituye un contrato que describe la propiedad.

La principal diferencia entre una escritura pública y un contrato es que la escritura pública generalmente la firma una sola persona o parte. Ejemplos de escrituras públicas son las escrituras de constitución de gravámenes sobre bienes muebles a favor de bancos o instituciones financieras, entre otros.

Un acuerdo, como su nombre indica, requiere la firma y aprobación de al menos dos partes. Ejemplos de acuerdos son el contrato de compraventa y el contrato de préstamo.

En el derecho consuetudinario, la propiedad se probaba mediante una cadena ininterrumpida de títulos de propiedad. El sistema de títulos Torrens es una forma alternativa de probar la propiedad. Introducido por primera vez en Australia Meridional en 1858 por Sir Robert Torrens y adoptado posteriormente por los demás estados australianos y otros países, la propiedad bajo el sistema Torrens se prueba mediante la posesión de un certificado de título y la correspondiente inscripción en el registro de la propiedad. Este sistema elimina los riesgos asociados con las escrituras no registradas y las transacciones fraudulentas o incorrectas. Es mucho más fácil y económico de administrar, lo que reduce los costos de transacción. Algunas propiedades australianas todavía se transmiten mediante una cadena de títulos de propiedad —generalmente propiedades que han pertenecido a la misma familia desde el siglo XIX— y a estas se las suele denominar escrituras del «Sistema Antiguo».

Una escritura que está registrada, pero que no está conectada a la cadena de títulos de la propiedad, se llama escritura sin registro . Una escritura sin registro no proporciona notificación constructiva a los compradores posteriores de la propiedad, porque no se puede esperar razonablemente que los compradores posteriores de buena fe localicen la escritura mientras investigan la cadena de títulos de la propiedad. Haupt ha declarado que

Debido a que la búsqueda de títulos se basa en los índices de otorgantes/beneficiarios, es posible que una escritura no se descubra aunque haya sido registrada. "Ejemplo: Atwood vende su terreno a Burns, pero Burns no registra su escritura. Burns luego vende el terreno a Cooper, y Cooper registra su escritura. Pero como la escritura anterior (la escritura de Atwood a Burns) no fue registrada, la escritura de Cooper está fuera de la cadena de títulos. En una búsqueda de títulos, alguien que busque el nombre de Atwood en el índice de otorgantes no encontrará ninguna indicación de que Atwood transfirió la propiedad, y nada llevará al buscador a la escritura de Cooper." Una escritura que está fuera de la cadena de títulos se llama escritura salvaje. La regla general es que un comprador posterior no se considera que tenga conocimiento constructivo de una escritura salvaje. En el ejemplo, el título de Cooper no está protegido contra compradores posteriores de buena fe. Supongamos que Atwood vendiera fraudulentamente la misma propiedad a otra persona, Dunn. Un tribunal dictaminaría que Dunn tiene un buen título sobre la propiedad, no Cooper. ^{[ 14 ]}

Un acto extraordinario se ha descrito como un acto "ejecutado por un extraño al título registrado, suspendido en el aire como el ataúd de Mahoma". ^{[ 15 ]} Mahoma es una grafía arcaica de Muhammad . Existe una leyenda que cuenta que el ataúd del profeta Mahoma fue suspendido sin soporte visible del techo de su tumba, del mismo modo que un acto extraordinario simplemente cuelga allí, sin tocar la cadena de títulos. ^{[ 16 ]}