Fideicomiso estatutario de Delaware

Un fideicomiso legal de Delaware (DST) es un fideicomiso legalmente reconocido que se establece con fines comerciales, pero no necesariamente en el estado de Delaware, EE. UU . También se lo puede denominar fideicomiso comercial no constituido en sociedad o UBO . ^[1]

Los fideicomisos legales de Delaware se forman como acuerdos de gobierno privados en virtud de los cuales (1) se conserva, gestiona, administra, invierte y/o opera una propiedad (real, tangible e intangible); o (2) uno o más fideicomisarios llevan a cabo actividades comerciales o profesionales con fines de lucro en beneficio del fideicomitente con derecho a un interés beneficioso en la propiedad del fideicomiso. ^[2]

Las inversiones DST se ofrecen como propiedades de reemplazo para inversores acreditados que buscan diferir sus impuestos sobre las ganancias de capital mediante el uso de un intercambio diferido de impuestos 1031 y como inversiones directas en efectivo para aquellos que desean diversificar sus tenencias de bienes raíces. La estructura de propiedad de la propiedad DST permite al inversor más pequeño poseer una participación fraccionaria en una propiedad comercial grande, de calidad institucional y administrada profesionalmente junto con otros inversores, no como socios limitados, sino como propietarios individuales dentro de un fideicomiso. Cada propietario recibe su parte porcentual de los ingresos del flujo de efectivo, los beneficios fiscales y la apreciación, si la hubiera, de toda la propiedad. Las DST brindan al inversor la posibilidad de una apreciación y depreciación anual (refugio fiscal), y la mayoría tienen inversiones mínimas de tan solo $100,000, lo que permite a algunos inversores el beneficio de la diversificación en varias propiedades. ^[3]

La opción de propiedad DST ofrece esencialmente los mismos beneficios y riesgos que un inversor recibiría como propietario único de una propiedad de inversión a gran escala, pero sin la responsabilidad de gestión. Cada activo inmobiliario DST es administrado por administradores de activos inmobiliarios de inversión y administradores de propiedades profesionales. Solía ​​ser que solo los grandes inversores institucionales, como las compañías de seguros de vida, los fondos de pensiones, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), las dotaciones universitarias y las fundaciones podían invertir en estas propiedades. Ahora, como una opción viable de propiedad de reemplazo de intercambio 1031 a través de un DST, los inversores individuales tienen la capacidad de invertir en una selección diversificada de tipos de propiedades de inversión de calidad institucional que de otra manera no podrían comprar individualmente. Las inversiones DST se encuentran en todo Estados Unidos. Los tipos de propiedad pueden incluir comunidades de apartamentos multifamiliares, edificios de oficinas, propiedades industriales, tiendas minoristas de múltiples inquilinos, viviendas para estudiantes, vida asistida, instalaciones de autoalmacenamiento, consultorios médicos, propiedades minoristas de un solo inquilino y otros. ^[4]

El concepto de fideicomisos comerciales, especialmente aquellos que involucran la tenencia de propiedades, se remonta al derecho consuetudinario inglés del siglo XVI . ^[5] En Delaware, no fue hasta 1947 que el derecho consuetudinario comenzó a reconocer los fideicomisos estatutarios. ^[6] No existió ningún reconocimiento legal de los fideicomisos estatutarios hasta la aprobación de la Ley de Fideicomisos Estatutarios de Delaware (DSTA) , 12 Del. C. 3801 et. Seq. , en 1988. ^[6] Bajo la Ley, desarrollada sobre la premisa del derecho fiduciario , ^[7] los fideicomisos estatutarios ahora se reconocían como su propia entidad legal, separada de su(s) fiduciario(s), ^[8] ofreciendo libertad respecto de la plantilla del derecho corporativo. ^[7] Dentro de la tradición del derecho fiduciario, la libertad de contrato permite al(los) fiduciario(s) estructurar su entidad de una manera que sea más beneficiosa para la relación de todas las partes y su experiencia, al tiempo que ofrece protección de responsabilidad similar a la de una compañía de responsabilidad limitada o sociedad . ^[7] Desde el año 2000, los fideicomisos legales de Delaware se han utilizado cada vez más como una forma de aplazamiento de impuestos , protección de activos y ventajas en el balance en bienes raíces , titulización , financiación mezzanine , fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y fondos mutuos . ^[7] Massachusetts, otro estado que tiene una ley de fideicomisos, se refiere a su entidad legal como un fideicomiso comercial de Massachusetts . Sin embargo, la mayoría de los estados aún dependen del derecho consuetudinario para supervisar los fideicomisos dentro de su jurisdicción. ^[5]

La formación de un fideicomiso legal en Delaware es relativamente sencilla y económica, en comparación con los trámites más complejos de otros tipos de entidades. Para formar un fideicomiso legal, todas las partes involucradas deben elaborar un acuerdo de fideicomiso privado para garantizar la protección de los intereses individuales. ^[5] No es necesario mostrar el acuerdo de fideicomiso privado a ningún funcionario del Estado. ^[5] Una vez completado el acuerdo, se puede obtener un Certificado de Fideicomiso de la División de Corporaciones de Delaware y completarlo. ^[5] Luego se requieren las firmas del fideicomisario o fideicomisarios involucrados, seguido de la presentación de los formularios a la División de Corporaciones, junto con una tarifa de procesamiento única de $500. Si el fideicomiso legal es, o se convertirá en, una compañía de inversión registrada, debe mantener un agente registrado y una oficina registrada dentro del estado de Delaware. ^[2] Si no existe ningún deseo de que el fideicomiso legal sea una compañía de inversión, el único requisito restante es que debe tener al menos un fideicomisario que resida o tenga un lugar principal de negocios dentro del estado de Delaware. ^{[2] [5]}

El 16 de agosto de 2004 se publicó el Boletín de Rentas Internas 2004-33 en referencia a la Resolución Rev. 2004-86 . Se trataba de un fideicomiso estatutario de Delaware que se presentó ante el Servicio de Rentas Internas (IRS) y el Departamento del Tesoro, quienes emitieron una resolución sobre las dos cuestiones siguientes: ^{[8] [9]}

1. "[¿]Cómo se clasifica un fideicomiso estatutario de Delaware, descrito en el título 12, §§ 3801 - 3824 del Código Anotado de Delaware , para fines impositivos federales?" ^{[8] [9]}

   "El fideicomiso estatutario de Delaware descrito anteriormente es un fideicomiso de inversión, según el § 301.7701-4(c) , que se clasificará como un fideicomiso para fines impositivos federales". ^{[8] [9]}

2. "¿Puede un contribuyente intercambiar una propiedad inmobiliaria por una participación en un fideicomiso legal de Delaware sin reconocimiento de ganancia o pérdida según el § 1031 del Código de Rentas Internas?" ^{[8] [9]}

   "Un contribuyente puede intercambiar bienes inmuebles por un interés en el fideicomiso estatutario de Delaware descrito anteriormente sin reconocimiento de ganancia o pérdida según el § 1031 , si se cumplen los demás requisitos del § 1031 ". ^{[8] [9] [10]}

Estas decisiones del gobierno federal ofrecieron una noción más clara de que los fideicomisos estatutarios de Delaware son entidades legales, separadas de sus fiduciarios, lo que les ofrece una responsabilidad limitada. Además, se demostró que los fideicomisos estatutarios de Delaware se consideran un fideicomiso para fines impositivos federales, lo que los convierte en una entidad de transferencia que mitiga la tributación para sus fiduciarios. ^{[8] [9]} La segunda decisión ofrece la opinión de que los bienes inmuebles, que se mantienen bajo un fideicomiso estatutario de Delaware, son elegibles para usar un intercambio 1031 , sin el reconocimiento de ganancias o pérdidas, siempre que se cumplan las siguientes siete restricciones: ^{[8] [9]}

1. Una vez cerrada la oferta, no podrá haber futuras contribuciones al DST ni por parte de los beneficiarios actuales ni de los nuevos.
2. El fideicomisario no puede renegociar los términos de los préstamos existentes ni puede pedir prestados nuevos fondos a ninguna de las partes, a menos que exista un incumplimiento del préstamo como resultado de la quiebra o insolvencia de un inquilino.
3. El fideicomisario no puede reinvertir el producto de la venta de sus bienes inmuebles.
4. El fideicomisario está limitado a realizar gastos de capital con respecto a la propiedad para reparaciones y mantenimiento normales, mejoras de capital no estructurales menores y aquellas requeridas por ley.
5. Cualquier reserva o efectivo mantenido entre las fechas de distribución sólo puede invertirse en obligaciones de deuda a corto plazo.
6. Todo el efectivo, excepto las reservas necesarias, debe distribuirse de forma periódica.
7. El fideicomisario no puede celebrar nuevos contratos de arrendamiento ni renegociar los contratos de arrendamiento actuales a menos que exista necesidad debido a la quiebra o insolvencia de un inquilino.

Como entidad que se creó dentro de los límites de Delaware y está escrita en la carta del estado de Delaware, Título 12 Capítulo 38, no hay dudas sobre la posición del estado en cuanto al respaldo del fideicomiso legal de Delaware. ^[11] Se ofrece responsabilidad limitada para los DST, lo que brinda a cada fideicomisario el beneficio de la protección de activos personales. Los DST se pueden estructurar como una entidad de transferencia, de modo que cualquier ingreso se destine directamente al Formulario 1040 de cada fideicomisario individual y a las declaraciones de impuestos del estado, evitando así el impuesto a las ganancias a nivel de entidad. ^{[2] [11] [12]}

Las características de un fideicomiso legal de Delaware son muy atractivas para muchas entidades comerciales. Estas características incluyen: ^{[7] [13]}

• Protección de responsabilidad para el fideicomisario (por ejemplo, gravámenes, obligaciones de bonos)
• protección de activos para el beneficiario efectivo (o viceversa: un acreedor de un beneficiario efectivo del DST no puede emprender acciones legales contra la propiedad del DST)
• entidad jurídica separada
• delegación de gestión
• requisitos de inversión mínima bajos
• Los inversores en efectivo pueden completar un intercambio 1031 en el momento de la venta ^[14]
• registro único
• No hay necesidad de reuniones anuales
• Sin impuesto de franquicia
• No hay límite en el número de inversores
• Disponibilidad de indemnización
• reconocimiento de series separadas
• facilidad para obtener arrendamientos, préstamos y bonos y pagarés corporativos (como parte de fideicomisos de inversión inmobiliaria, etc.)

Fideicomiso estatutario de Delaware ^[1]