Empty dwelling management order

Empty dwelling management orders (EDMOs) are a legal device used in England and Wales, which enable local authorities to put an unoccupied property back into use as housing. EDMOs were created by the Housing Act 2004, with the relevant legislation coming into effect in mid-2006;^[1] in the three and a half years to the end of 2010, however, only 43 had been issued.

A significant number of residential properties in Britain are empty at any one time; whilst a large proportion of these are empty on a temporary basis, for example during refurbishment or during changes in ownership, many remain unoccupied for long stretches of time.^[2] These properties pose a problem in two ways; they tend to decrease the quality of life in their area, by becoming magnets for vandalism and the like, and they indirectly contribute to the problem of homelessness by limiting the pool of available housing.

Local authorities have traditionally had a number of powers to force abandoned buildings back into use, most notably the power of compulsory purchase and enforced sale. In the first of these cases, the property is purchased by the council; in the second, the owner is compelled to offer it for sale in the open market. However, both of these required a forcible change of ownership, and especially with an enforced sale, there was no guarantee that the building would actually be put back into use.

In 2001, the Empty Homes Agency suggested that rather than force the properties to be sold, the local authorities could instead force them to be rented out to tenants, a "compulsory leasing" process. A parliamentary select committee adopted the idea, but government support for legislation was limited. In 2003, as the government drafted plans for housing reform, it issued consultation papers on a proposed form of "empty homes management orders", but they were not made part of the final Housing Bill. They were added to the bill, now titled as "empty dwelling management orders", in an amendment by David Kidney MP, with broad cross-party support.^[3]

Aunque contaban con un amplio apoyo parlamentario, las EDMO fueron duramente criticadas en algunos sectores de los medios de comunicación. El Daily Express informó que el gobierno pretendía expropiar 250.000 viviendas, y un columnista del Sunday Times declaró que Gran Bretaña se había convertido en un «país comunista». ^{[ 3 ]} En 2015, Peter Box, portavoz de la Asociación de Gobiernos Locales , afirmó que los ayuntamientos consideraban las EDMO «complejas y difíciles de usar». Brandon Lewis , en su calidad de ministro de Vivienda , declaró que las EDMO eran «una política ineficaz e impopular de la administración anterior, que menoscababa las libertades civiles y que, sencillamente, no funcionaba». ^{[ 4 ]}

La legislación entró en vigor por primera vez en 2006, pero no se emitieron órdenes ese año. En junio de 2009, se habían aprobado 24 EDMO provisionales, de los cuales "casi la mitad" se habían aprobado en los doce meses anteriores; ^{[ 5 ]} a finales de 2010, se habían aprobado un total de 43. ^{[ 6 ]}

Una autoridad local que desee utilizar una Orden de Gestión de Emergencias (EDMO) debe solicitar a un tribunal de propiedad residencial la aprobación de una orden provisional, la primera etapa del proceso. El tribunal debe estar convencido de que la propiedad ha estado vacía durante al menos dos años, además de haber sufrido graves actos de vandalismo o de haber sido utilizada activamente con fines "antisociales". ^{[ 7 ]} La normativa original establecía que una vivienda simplemente debía estar desocupada durante seis meses y no ser probable que se ocupara en un futuro próximo, con una buena probabilidad de que, si se concedía una EDMO, se volviera a utilizar. ^{[ 8 ]} Sin embargo, este período fue ampliado por el gobierno de coalición tras las elecciones generales del Reino Unido de 2010 , ^{[ 7 ]} y la nueva política entró en vigor en noviembre de 2012. ^{[ 9 ]} La nueva normativa también exige que la propiedad esté "causando molestias a la comunidad" y que exista apoyo local para el uso de una EDMO. ^{[ 10 ]}

Ciertas clases de propiedades están completamente exentas: por ejemplo, casas temporalmente desocupadas porque el residente está bajo cuidados o casas de vacaciones. Las propiedades en proceso de venta o alquiler también están exentas. El tribunal no está obligado a conceder las solicitudes que cumplan con los requisitos, y cuando las concede, existe un proceso de apelación para los propietarios. ^{[ 11 ]} Las órdenes no pueden concederse para edificios parcialmente ocupados —por lo que no pueden utilizarse para un conjunto de habitaciones vacías para huéspedes dentro de una casa— ni para propiedades no residenciales. ^{[ 12 ]}

Una vez concedido un EDMO provisional, este tiene una vigencia de hasta doce meses, durante los cuales la autoridad trabaja con el propietario para intentar acordar una forma de volver a utilizar la propiedad. Durante este tiempo, la autoridad se considera legalmente en posesión (bajo control) de la propiedad, pero no adquiere la propiedad legal; puede cambiar las cerraduras, pero no vender la casa. Si no se llega a un acuerdo durante este período y el edificio permanece desocupado, la autoridad puede emitir un EDMO definitivo, que tiene una vigencia de hasta siete años. ^{[ 12 ]} Un EDMO definitivo se diferencia de un EDMO provisional en que la autoridad no está obligada a obtener el consentimiento del propietario antes de encontrar un inquilino para la propiedad. ^{[ 13 ]} Si la autoridad no encuentra un ocupante para la propiedad, o decide que no puede ocuparla razonablemente, debe devolver la posesión al propietario. ^{[ 12 ]}

Cuando se encuentra un inquilino conforme al EDMO, el alquiler se paga a la autoridad local, que puede recuperar los gastos en los que haya incurrido al tomar posesión de la propiedad y hacerla habitable, así como los gastos rutinarios de mantenimiento y alquiler. Sin embargo, cualquier cantidad que exceda estos gastos se paga al propietario de la propiedad. ^{[ 14 ]}

• Texto de la Ley de Vivienda de 2004 en su versión vigente hoy (incluidas sus modificaciones) en el Reino Unido, procedente de legislation.gov.uk .
• Órdenes de gestión de viviendas vacías: Guía para propietarios de inmuebles residenciales . Departamento de Comunidades y Gobierno Local, octubre de 2006.
• Órdenes de gestión de viviendas vacías, los hechos, 2006 , Agencia de Viviendas Vacías
• Guía para las órdenes de gestión de viviendas vacías , Agencia de Viviendas Vacías