Evaluación ambiental de fase I

En Estados Unidos, una evaluación ambiental de un sitio (ESA, por sus siglas en inglés) es un informe que se prepara para una propiedad inmobiliaria y que identifica posibles o existentes riesgos de contaminación ambiental . El análisis, a menudo denominado ESA , generalmente abarca tanto el terreno subyacente como las mejoras físicas de la propiedad. Una proporción de los sitios contaminados son " sitios industriales abandonados ". En casos graves, estos sitios pueden incluirse en la Lista Nacional de Prioridades, donde estarán sujetos al programa Superfund de la Agencia de Protección Ambiental de Estados Unidos (EPA , por sus siglas en inglés).

Por lo general, no se realiza el muestreo de suelo, aire, agua subterránea ni materiales de construcción durante una Evaluación Ambiental de Fase I. Esta evaluación se considera el primer paso en el proceso de debida diligencia ambiental . La EPA de EE. UU. ha promulgado normas para la realización de una evaluación ambiental de Fase I ^{[ 1 ]} , las cuales se basan en parte en la norma ASTM E1527-13 ^{[ 2 ] .}

Si un sitio se considera contaminado, se puede realizar una evaluación ambiental de fase II, prueba ASTM E1903, una investigación más detallada que incluye análisis químicos para sustancias peligrosas y/o hidrocarburos de petróleo. ^{[ 3 ]}

Ya en la década de 1970, algunos compradores de propiedades en Estados Unidos realizaron estudios similares a las Evaluaciones Ambientales de Fase I actuales para evaluar los riesgos de poseer propiedades comerciales con un alto grado de riesgo debido al uso o la eliminación previa de sustancias químicas tóxicas. En muchos casos, estos estudios servían como preparación para comprender la naturaleza de los costos de limpieza si se consideraba la posibilidad de reurbanizar la propiedad o cambiar su uso .

En Estados Unidos, la demanda de este tipo de estudios aumentó drásticamente en la década de 1980 tras las decisiones judiciales relacionadas con la responsabilidad de los propietarios de terrenos en la limpieza de sitios contaminados. Al interpretar la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental de 1980 (CERCLA), los tribunales estadounidenses han dictaminado que un comprador, arrendador o prestamista puede ser considerado responsable de la remediación de residuos de sustancias peligrosas, incluso si un propietario anterior causó la contaminación. Según el razonamiento de los tribunales, la realización de una Evaluación Ambiental de Fase I crea una protección legal , conocida como la "Defensa del Propietario Inocente". El estándar original de la CERCLA para establecer la defensa del propietario inocente se basaba en el requisito de realizar una "investigación exhaustiva" antes de la transferencia de propiedad. En ese momento, las empresas de ingeniería comenzaron a realizar informes de ingeniería profesional bajo diversas denominaciones, como "Auditorías Ambientales", "Análisis de Transferencia de Propiedad", "Informes de Diligencia Debida Ambiental" y "Evaluaciones Ambientales de Sitios". En 1991, Impact Environmental acuñó el término industrial "Evaluación Ambiental del Sitio" para reemplazar el comúnmente utilizado "Auditoría Ambiental" en los estudios de transferencia de propiedades. Una decisión judicial de 1990, n.° 89-8094 (11.º Cir. 23 de mayo de 1990), Estados Unidos contra Fleet Factors Corp., determinó que un acreedor garantizado puede ser responsable por la contaminación de una propiedad bajo el esquema de responsabilidad estricta, solidaria y mancomunada establecido en la CERCLA. Como resultado de esta decisión, los bancos aumentaron sus exigencias de que se realizaran todas las investigaciones pertinentes antes de la transferencia para mitigar el riesgo financiero. Inicialmente, en el mercado de Nueva York, entre bancos e ingenieros consultores ambientales regionales, el término preferido evolucionó a Evaluación Ambiental del Sitio Fase I.

En 1998, la necesidad de realizar una ESA de Fase I fue subrayada por la acción del Congreso al aprobar la Ley de Aceleración de la Limpieza de Superfondos de 1998. [ ^{4 ] Esta} ley exige que los compradores de propiedades comerciales realicen un estudio de Fase I que cumpla con el estándar específico de ASTM E1527: Práctica estándar para evaluaciones ambientales de sitios: Proceso de evaluación ambiental de sitios de Fase I.

La norma más reciente es "Estándares y prácticas para todas las investigaciones apropiadas" 40 Código de Regulaciones Federales, Sección 312 ^{[ 1 ]} que se basó en gran medida en ASTM E1527-13, la norma ASTM para realizar "Todas las investigaciones apropiadas" (AAI) para la evaluación ambiental de una propiedad inmobiliaria. Las guías anteriores con respecto a la norma ASTM E1527 fueron ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 y ASTM E1527-05.

Los compradores de propiedades residenciales solo están obligados a realizar una inspección del terreno y un estudio de la cadena de titularidad.

Existen diversas razones para realizar un estudio de Fase I, siendo las más comunes: ^{[ 5 ]}

• Compra de bienes inmuebles por una persona o entidad que no figuraba previamente en el título de propiedad .
• Consideración por parte de un nuevo prestamista de otorgar un préstamo sobre el inmueble en cuestión .
• Compra de la participación de los socios o redistribución del capital.
• Solicitud a un organismo público para cambio de uso u otro permiso discrecional de uso del suelo.
• El deseo del propietario actual de comprender el historial tóxico de la propiedad.
• Obligación impuesta por un organismo regulador que sospecha de la existencia de condiciones tóxicas en el lugar.
• Desinversión de propiedades.

El análisis del terreno incluye la evaluación de la posible contaminación del suelo , la calidad del agua subterránea y superficial , la intrusión de vapores y, en ocasiones, cuestiones relacionadas con la absorción de sustancias peligrosas por la biota . El análisis de un sitio puede incluir: la definición de cualquier residuo químico dentro de las estructuras; la identificación de posibles materiales de construcción que contengan amianto ; el inventario de sustancias peligrosas almacenadas o utilizadas en el sitio; la evaluación de moho y hongos ; y la evaluación de otros parámetros de calidad del aire interior . ^{[ 6 ]}

Dependiendo de los protocolos específicos utilizados, existen varias variaciones en el alcance de un estudio de Fase I. Las tareas que se enumeran aquí son comunes a casi todos los estudios de ESA de Fase I: ^{[ 7 ]}

• Realización de una visita in situ para observar las condiciones actuales (residuos de derrames químicos, muerte regresiva de la vegetación , etc.); el uso de sustancias peligrosas o productos derivados del petróleo (presencia de tanques de almacenamiento en superficie o subterráneos , almacenamiento de ácidos , etc.); y evaluar cualquier historial del sitio que pueda ser perjudicial para el medio ambiente.
• Evaluación de los riesgos que representan las propiedades vecinas para la propiedad en cuestión.
• Revisión de registros federales, estatales, locales y tribales hasta las distancias especificadas por las normas ASTM 1528 y AAI (que van desde 1/8 a 1 milla, según la base de datos).
• Entrevista a personas con conocimientos sobre la historia de la propiedad (propietarios anteriores, propietario actual, administrador principal del lugar, inquilinos actuales, vecinos).
• Examine los archivos de planificación municipal o del condado para verificar el uso anterior del suelo y los permisos otorgados.
• Realizar búsquedas de archivos en agencias públicas (junta estatal de agua, departamento de bomberos , departamento de salud del condado, etc.) que tengan supervisión en relación con los problemas de calidad del agua y contaminación del suelo .
• Examine las fotografías aéreas históricas de la zona.
• Examine los mapas actuales del USGS para analizar detenidamente los patrones de drenaje y la topografía .
• Examine la cadena de titularidad para detectar gravámenes ambientales y/o limitaciones de actividad y uso del suelo (AUL, por sus siglas en inglés).

En la mayoría de los casos, las búsquedas en archivos públicos, la investigación histórica y los exámenes de la cadena de titularidad se subcontratan a servicios de información especializados en dichas actividades. Los elementos no incluidos en el alcance de una Evaluación Ambiental de Fase I pueden incluir inspecciones visuales o búsquedas de revisión de registros para:

• Materiales de construcción que contienen amianto (ACBM, por sus siglas en inglés)
• Pintura a base de plomo
• Plomo en el agua potable
• Moho
• Radón
• Humedales
• Especies amenazadas y en peligro de extinción
• envenenamiento por mercurio
• Flujo de detritos
• Peligro sísmico
• Intrusión de vapor
• Contaminantes emergentes

Las observaciones de elementos que no entran dentro del alcance del informe pueden reportarse como "hallazgos" si así lo solicita el usuario del informe; sin embargo, estos elementos no constituyen condiciones ambientales reconocidas.

A menudo se adopta un enfoque multidisciplinario para recopilar todos los componentes de un estudio de Fase I, ya que con frecuencia se requieren conocimientos de química , física atmosférica , geología , microbiología e incluso botánica . Muchos de los preparadores son científicos ambientales capacitados para integrar estas diversas disciplinas. Muchos estados cuentan con registros profesionales aplicables a los preparadores de las Evaluaciones Ambientales de Fase I; por ejemplo, el estado de California tenía un registro titulado "Evaluador Ambiental Registrado de California, Clase I o Clase II" hasta julio de 2012, cuando eliminó este programa de certificación debido a recortes presupuestarios. ^{[ 8 ]}

Según ASTM E 1527-13 se establecieron parámetros sobre quién está calificado para realizar ESA de Fase I. Un profesional ambiental es alguien con: ^{[ 9 ]}

1. una licencia o registro vigente de Ingeniero Profesional o Geólogo Profesional de un estado o territorio de los EE. UU. con 3 años de experiencia equivalente a tiempo completo; o
2. una licenciatura o un título superior de una institución de educación superior acreditada en una disciplina de ingeniería o ciencias y 5 años de experiencia equivalente a tiempo completo; o
3. Tener el equivalente a 10 años de experiencia a tiempo completo.

Una persona que no cumpla con uno o más de esos requisitos puede ayudar en la realización de una Evaluación Ambiental de Fase I si está bajo la supervisión o a cargo de una persona que cumpla con la definición de Profesional Ambiental al concluir dichas actividades.

La mayoría de las evaluaciones de terrenos las realizan empresas privadas independientes del propietario o del posible comprador del terreno.

Si bien se han analizado innumerables sitios hasta la fecha en los Estados Unidos, la siguiente lista servirá como ejemplos del tema tratado:

• Instalación postal estadounidense de Auke Bay , Juneau, Alaska
• Antigua planta de almacenamiento de combustibles a granel de Esso Canada Ltd., Owen Sound , Ontario , Canadá.
• Edificio Dakin , Brisbane, California
• Plan específico de East Elk Grove, Elk Grove, California
• Parque Mariners Marsh, Staten Island , Nueva York
• Parque Industrial Agrícola del Hospital Estatal de Richmond, Condado de Wayne, Indiana
• Terrenos de la planta siderúrgica de Sydney, Sydney, Nueva Escocia
• Centro Tecnológico Weyerhauser , Federal Way, Washington

En Japón, tras la aprobación de la Ley de Medidas contra la Contaminación del Suelo de 2003 , se observa una fuerte tendencia a realizar estudios de Fase I de forma más rutinaria. Al menos una jurisdicción en Canadá ( Ontario ) exige ahora la realización de un estudio de Fase I antes de la transferencia de ciertos tipos de propiedades industriales. Algunas regiones de Europa comenzaron a realizar estudios de Fase I en propiedades seleccionadas en la década de 1990, pero aún carecen de la atención integral que se presta a prácticamente todas las transacciones inmobiliarias importantes en Estados Unidos.

En el Reino Unido, la normativa sobre suelos contaminados se recoge en la Ley de Medio Ambiente de 1995. La Agencia de Medio Ambiente de Inglaterra y Gales ha elaborado una serie de directrices; CLEA es un enfoque estandarizado para la evaluación de la contaminación del suelo. A menudo se requiere un estudio preliminar de fase 1 para respaldar una solicitud de planificación. ^{[ 10 ]} Estos informes deben ser elaborados por una «persona competente».

Existen otros tipos de informes que guardan cierta similitud en nombre o grado de detalle con la Evaluación Ambiental de Fase I:

La Evaluación Ambiental de Fase II es una investigación "intrusiva" que recolecta muestras originales de suelo, agua subterránea o materiales de construcción para analizar los valores cuantitativos de diversos contaminantes. ^{[ 11 ]} Esta investigación se realiza normalmente cuando una Evaluación Ambiental de Fase I determina la probabilidad de contaminación del sitio. Las sustancias que se analizan con mayor frecuencia son hidrocarburos de petróleo , metales pesados , pesticidas , solventes , asbesto y moho.

La Evaluación Ambiental de Fase III es una investigación que implica la remediación de un sitio contaminado. Las investigaciones de Fase III buscan delimitar la extensión física de la contaminación con base en las recomendaciones formuladas en las evaluaciones de Fase II. Estas investigaciones pueden incluir pruebas, muestreo y monitoreo intensivos, estudios de destino y transporte de contaminantes, modelado y el diseño de estudios de viabilidad y planes de remediación. Este estudio generalmente incluye la evaluación de métodos alternativos de limpieza, costos y logística. El informe correspondiente detalla los pasos dados para la limpieza del sitio y el monitoreo posterior de contaminantes residuales.

La Evaluación Ambiental de Fase I Limitada es una versión reducida de la Evaluación Ambiental de Fase I, que normalmente omite uno o más segmentos de trabajo, como la visita al sitio o ciertas búsquedas de archivos. Cuando se elimina el componente de visita de campo, el estudio a veces se denomina Pantalla de Transacción .

La evaluación ambiental tiene poco que ver con la responsabilidad por sustancias peligrosas, sino que es un estudio preliminar a una Declaración de Impacto Ambiental , que identifica los impactos ambientales de una acción de desarrollo territorial y analiza un amplio conjunto de parámetros que incluyen la biodiversidad , el ruido ambiental , la contaminación del agua , la contaminación del aire , el tráfico , los riesgos geotécnicos , los impactos visuales, los problemas de seguridad pública y también los problemas relacionados con sustancias peligrosas.

Evaluación ambiental de sitio Fase I de la SBA significaTodas las propiedades adquiridas a travésdel Programa de Financiamiento de Activos Fijos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de los Estados Unidos (SBA) requieren requisitos de debida diligencia específicos y, a menudo, más estrictos que las transacciones inmobiliarias regulares . Estos requisitos se determinan según los códigos NAICS asociados con el uso comercial previo de la propiedad. Existen 58 códigos NAICS específicos que requieren investigaciones de Fase I. Estos incluyen, entre otros: funerarias, tintorerías y gasolineras . La SBA también exige que se realice una Evaluación Ambiental de Fase II en cualquier gasolinera que haya estado en funcionamiento durante más de 5 años. El costo adicional de esta evaluación no puede incluirse en el monto solicitado del préstamo y representa un costo significativo para el prestatario.

Las Evaluaciones Ambientales de Fase I de Freddie Mac/Fannie Mae son dos tipos especializados de EAF que se requieren cuando un préstamo se financia a través de Freddie Mac o Fannie Mae. Los alcances del trabajo se basan en la norma ASTM E1527-05, pero tienen requisitos específicos que incluyen: el porcentaje y el alcance de la inspección de la propiedad; los requisitos para las pruebas de radón; las pruebas de asbesto y pintura con plomo y los planes de operación y mantenimiento (O&M) para gestionar los riesgos existentes; el plomo en el agua potable; y la inspección de moho. Para los condominios, Fannie Mae requiere una EAF de Fase I siempre que el análisis de suscripción inicial indique problemas ambientales.

Evaluación ambiental de fase I del HUD El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos también exige una Evaluación ambiental de fase I para cualquier condominio en construcción que desee ofrecer un préstamo asegurado por la FHA a posibles compradores.

• remediación ambiental
• científico ambiental
• Instituto de Gestión y Evaluación Ambiental