Conversión equitativa

La conversión equitativa es una doctrina del derecho inmobiliario según la cual el comprador de un bien inmueble se convierte en propietario equitativo del título de propiedad en el momento de firmar un contrato que lo obliga a adquirir el terreno posteriormente. El vendedor conserva el título legal del inmueble antes de la fecha de la transmisión, pero este derecho sobre el terreno se considera propiedad personal (un derecho al pago de dinero, en lugar de un derecho sobre la propiedad ^{[ 1 ]} ). El riesgo de pérdida se transfiere entonces al comprador : si una casa en el terreno se incendia después de la firma del contrato, pero antes de la transmisión de la escritura, el comprador deberá pagar el precio de compra acordado, a menos que el vendedor, en posesión o presuntamente en posesión del terreno, no lo haya protegido. Estas situaciones pueden y deben evitarse estipulando en el contrato quién asumirá la pérdida en tales casos. La regla anterior varía según la jurisdicción, pero es la regla general. 

Si una de las partes fallece después de la firma del contrato de compraventa, la doctrina aplicable determinará cómo se transmitirá su interés a sus herederos. Por ejemplo, el vendedor lega su propiedad inmueble a su hijo y su propiedad mueble a su hija. Si el vendedor fallece después de que el comprador firme el contrato de compraventa, su interés en el terreno se considerará propiedad mueble y el producto de la venta pasará a su hija. En la mayoría de las jurisdicciones, el interés en la propiedad inmueble derivado del contrato se transmitirá a los herederos del comprador, mientras que el interés en la propiedad mueble del vendedor, también derivado del contrato, pasará a su patrimonio.

El estado de Nueva York no reconoce la conversión equitativa. En Nueva York, siempre que el comprador no tenga culpa, el riesgo de pérdida recae sobre el vendedor hasta que el comprador adquiera la propiedad o la posesión.

Una creciente minoría de estados ha adoptado la Ley Uniforme de Riesgos para Vendedores y Compradores (UVPRA) de una u otra forma. ^{[ 2 ]} La UVPRA basa las consecuencias legales de la pérdida por siniestro sin culpa en el derecho de posesión de la propiedad en el momento en que ocurre la pérdida. Véase Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002). Generalmente, las disposiciones de la UVPRA pueden modificarse o evitarse en el Contrato de Compraventa de Terrenos .

En Massachusetts y en algunos otros estados, el vendedor sigue asumiendo el riesgo hasta que la titularidad se transfiere efectivamente al comprador, salvo que exista un acuerdo en contrario. Véase Brush Grocery Kart v. Sure Fine Market, 47 P. 3d 680 (Colo. 2002).