Propiedad plena

En el derecho inglés , la propiedad plena ( plural: propiedad plena ) es uno de los derechos sobre la tierra reconocidos por el derecho consuetudinario . Un «fee» es un interés posesorio actual, hereditario y adquirido sobre la tierra. La propiedad plena es aquella que se posee sin estar sujeta a un plazo fijo (es decir, indefinidamente), y por lo tanto constituye una forma de propiedad absoluta . Si bien es de propiedad absoluta, la propiedad plena puede estar sujeta a limitaciones en cuanto a su uso, como condiciones que prohíben ciertos usos o que pueden extinguir el interés adquirido. ^{[ 1 ]} Por ejemplo, una condición que exige que la tierra se utilice como parque público, con un derecho de reversión reservado al otorgante (la persona que poseía la tierra anteriormente) si la condición no se cumple; esto es una propiedad plena condicional . ^{[ 2 ]}

Un pleno dominio sin tales limitaciones es un "pleno dominio absoluto", la forma más amplia de propiedad ( exceptuando el título alodial ).

Los derechos del propietario de un dominio pleno pueden verse limitados extrínsecamente, por ejemplo, por las facultades gubernamentales de recaudación de impuestos , expropiación forzosa , poder policial y confiscación de bienes .

La palabra «fee» (arrendamiento) está relacionada con (como forma reducida de) el término « feef» (feudo) , que significa propiedad feudal de la tierra . Existían diversas modalidades de tenencia feudal de la tierra , la mayoría de las cuales implicaban que el arrendatario debía prestar algún servicio a su señor, como el servicio de caballería (que era el servicio militar). Si el señor del arrendatario era el rey, el gran serjeanty (gran serjeanty ), esto podía requerir la prestación de diversos servicios, como proporcionar caballos en tiempos de guerra o actuar como mayordomo ceremonial del rey. Estos feudos dieron lugar a una compleja relación entre arrendatario y arrendatario, con obligaciones para ambas partes. Por ejemplo, a cambio de recibir la fidelidad u homenaje de su arrendatario , el señor tenía el deber de protegerlo. Cuando se abolió la tenencia feudal de la tierra, todos los feudos se convirtieron en «simples», sin condiciones asociadas al arrendamiento.

En el derecho consuetudinario inglés, la Corona ostentaba el título radical o alodial de todas las tierras de Inglaterra, lo que significaba que era la "propietaria" última de todas las tierras en la antigua era feudal. El título alodial está reservado a los gobiernos bajo una estructura de derecho civil.

Sin embargo, la Corona puede otorgar la propiedad de una entidad abstracta —llamada propiedad en tierras— que es lo que se posee en lugar de la tierra que representa. La propiedad en pleno dominio también se denomina "propiedad en pleno dominio" o "título de pleno dominio", o a veces simplemente "propiedad absoluta" en Inglaterra y Gales. Desde el comienzo del período normando , cuando se introdujo el feudalismo en Inglaterra, el arrendatario o "titular" de un feudo no podía enajenarlo (venderlo) de la posesión de su señor. Sin embargo, un arrendatario podía separar una parcela de tierra y otorgarla como feudo subordinado a su propio subarrendatario, un proceso conocido como subenfeudamiento o " subinfeudación ". El Estatuto de Quia Emptores de 1290 abolió la subinfeudación y, en su lugar, permitió la venta de propiedades en pleno dominio. ^{[ 4 ]}

William Blackstone definió la propiedad plena como el derecho sobre la tierra que una persona posee cuando las tierras le son entregadas a él y a sus herederos de forma absoluta, sin límite alguno. La tierra en propiedad plena puede ser transferida a quien su propietario desee; también puede ser hipotecada o puesta como garantía. ^{[ 5 ]} Los propietarios de bienes inmuebles en propiedad plena tienen el privilegio de un interés en la propiedad durante su vida y, por lo general, tienen voz y voto en la determinación de quién heredará un interés en la propiedad después de su muerte.

Históricamente, los bienes inmuebles podían tener una duración limitada. Las limitaciones temporales más comunes incluyen el usufructo vitalicio , un derecho de propiedad que se extingue con la muerte del beneficiario (o de otra persona), incluso si la propiedad se había otorgado a un tercero, o un plazo determinado, un arrendamiento por un período específico, como en una sucesión por años . Un bien inmueble también podía limitarse mediante el método de su herencia, como por ejemplo mediante un "entailment", que creaba una cola de propiedad . Tradicionalmente, la cola de propiedad se creaba mediante cláusulas de concesión como "a N. y a los herederos varones de su cuerpo", lo que restringía quiénes podían heredar la propiedad. Si no se encontraban herederos, la propiedad revertía a los herederos del otorgante original. La mayoría de los países de derecho consuetudinario han abolido el entailment por ley.

Un dominio pleno denota la máxima propiedad sobre la tierra que puede otorgarse legalmente; es el mayor conjunto posible de derechos, poderes, privilegios e inmunidades disponibles sobre la tierra. Las tres características distintivas del dominio pleno son que es enajenable , legable y transmisible por herencia .

Las normas que exigían la inclusión de cláusulas de herencia general para crear la propiedad plena mediante transmisión han sido abolidas por ley en los Estados Unidos. ^{[ 6 ]} Para transmitir una propiedad plena según el derecho consuetudinario, la escritura o el testamento deben indicar "a B y sus herederos". Cualquier disposición que no contenga estas palabras transfiere una propiedad de menor cuantía.

Las escrituras modernas suelen seguir un formato estandarizado. Se presume que el testador tiene la intención de transmitir su propiedad en pleno dominio, a menos que el testamento indique la intención de transferir un derecho real menor, como el usufructo vitalicio. ^{[ 6 ]}

Muchas jurisdicciones conservan la posibilidad de crear un usufructo vitalicio , aunque esto es poco común. En Estados Unidos, los usufructos vitalicios se utilizan con mayor frecuencia para otorgar a alguien el uso de la propiedad durante el resto de su vida mediante un testamento, o bien, para que el otorgante se reserve el derecho a seguir usándola durante el resto de su vida después de su venta. El derecho de propiedad sobre el inmueble tras el fallecimiento del usufructuario se denomina derecho de nuda propiedad . En Inglaterra y Gales, la propiedad plena es el único tipo de propiedad que subsiste; un usufructo vitalicio solo puede crearse en equidad y no constituye un derecho sobre la propiedad.

Si los otorgantes anteriores de un dominio pleno no crean ninguna condición para los beneficiarios posteriores, entonces el título se llama dominio pleno absoluto . Un dominio pleno absoluto es el dominio más alto permitido por la ley y otorga al titular plenos derechos y obligaciones posesorias ahora y en el futuro. ^{[ 7 ]} Otros dominios plenos en bienes inmuebles incluyen dominios plenos revocables (o dominios plenos determinables ). Un dominio revocable se crea cuando un otorgante coloca una condición en un dominio pleno (en la escritura ). Cuando ocurre un evento específico, el dominio puede quedar sin efecto o sujeto a anulación. Hay dos tipos de dominios revocables: dominio pleno determinable y dominio pleno sujeto a una condición resolutoria. Si el otorgante utiliza un lenguaje de duración en la condición, como "a A. mientras el terreno se utilice como parque", entonces cuando ocurra el evento especificado (en este caso, si el terreno se utiliza para algo que no sea un parque), el dominio terminará automáticamente y revertirá al otorgante o a su patrimonio; esto se denomina dominio pleno determinable. Si el otorgante utiliza una cláusula como "pero si se sirve alcohol", entonces él o sus herederos tienen derecho de entrada si se cumple la condición, pero la propiedad no revierte automáticamente al otorgante; esto constituye un dominio pleno sujeto a una condición resolutoria. En la mayoría de las jurisdicciones de Estados Unidos, estos conceptos han sido modificados por ley. El dominio pleno determinable era generalmente preferido por los tribunales en el derecho consuetudinario de los primeros años de Estados Unidos. Recientemente, esta tendencia se ha invertido, y la mayoría de los tribunales estadounidenses consideran que existe un dominio pleno sujeto a una condición resolutoria cuando el lenguaje del documento de transmisión no es claro.

La afirmación de que el propietario de una propiedad en plena propiedad no debe pagar renta ni obligaciones similares es solo parcialmente cierta. Por ejemplo, puede existir un gravamen que obligue al propietario a pagar una suma fija similar a una renta, y muchas jurisdicciones han creado obligaciones financieras que pueden imponerse a una propiedad en plena propiedad. Inglaterra y Gales imponen un gravamen sobre la propiedad . En Estados Unidos , los propietarios de plena propiedad suelen estar sujetos al impuesto sobre la propiedad , cuyos ingresos se destinan al fondo general del municipio. Además del impuesto sobre la propiedad, pueden aplicarse otros impuestos locales denominados "impuestos para fines especiales" para fines específicos, como mejoras de infraestructura. Los bienes inmuebles propiedad de un condominio suelen ser de plena propiedad, pero generalmente están sujetos a las normas de la declaración de condominio o establecidas por la asociación de condominios, como el pago de cuotas mensuales obligatorias para el mantenimiento de las zonas comunes; sin embargo, legalmente, estas cuotas se consideran pactos inherentes a la propiedad (contratos vinculantes para los poseedores de bienes inmuebles) que imponen la obligación de pagar una cantidad de dinero, en lugar de una renta por la propiedad en plena propiedad.

• Propiedad absoluta (derecho) , que abarca todos los tipos y menciona los fideicomisos y los intereses adversos más comunes e importantes.
  • Propiedad absoluta (ley escocesa)
• Título alodial
• Cola de tarifa
• Arrendamiento
• usufructo vitalicio
• Quia Emptores

• Introducción a la historia jurídica inglesa . Londres: Butterworths. 1979.(1ª ed. 1971, 2ª ed. 1979, 3ª ed. 1990, 4ª ed. 2002 y 5ª ed. 2019). ISBN 978-0-19-881261-6.
• Pollock, Sir Frederick y Frederic William Maitland. Historia del derecho inglés antes de la época de Eduardo I. The Lawbook Exchange Ltd. 2.ª edición. 30 de septiembre de 1996. ISBN 1886363226.
• Sutherland, Donald W. The Assize of Novel Disseisin . Oxford University Press. 21 de junio de 1973. ISBN 0-19-822410-9.