MLS de tarifa fija

El servicio de listado múltiple de tarifa plana ( MLS de tarifa plana) se refiere a la práctica en el sector inmobiliario de que un vendedor celebre un " contrato de servicios a la carta " con un agente inmobiliario que acepta una tarifa fija en lugar de un porcentaje del precio de venta por la gestión del listado. Una agencia MLS de tarifa plana generalmente desglosa los servicios que ofrece una agencia inmobiliaria tradicional y publica la propiedad en venta en el servicio de listado múltiple (MLS) local de forma individual, sin que el vendedor tenga que utilizar todos los servicios.

El objetivo principal de un anuncio con tarifa fija es aparecer en el MLS y eliminar por completo la comisión correspondiente a la parte del anuncio, tratando directamente con los agentes del comprador . En la mayoría de los casos, el vendedor ahorra aproximadamente la mitad de la comisión tradicional ^{[ 1 ]} y mantiene total libertad para vender por su cuenta. Al agente del comprador se le suele ofrecer un porcentaje, aunque también podría ser una tarifa fija.

Un anuncio de tarifa fija en el MLS proporcionaría al vendedor un anuncio como cualquier otro, con la diferencia de que mantendría la libertad de vender por su cuenta y tendría que tratar directamente con los agentes interesados ​​durante todo el proceso, desde el contrato hasta el cierre. Al principio, hubo una rebelión por parte de las empresas inmobiliarias de servicio completo porque este servicio seguramente reduciría su capacidad de monopolizar el MLS y la posibilidad de obtener anuncios con derecho exclusivo de venta, donde sin importar qué, recibirían una comisión. ^{[ 2 ]} La FTC finalmente intervino y dictaminó que el modelo de tarifa fija podía mantenerse vigente porque les daba a los vendedores de viviendas otra opción que les ahorraría dinero e introduciría más competencia en el mercado. ^{[ 3 ]} Además, el vendedor se beneficia de la sindicación a otros feeds de sitios como Zillow, Trulia, Realtor.com y alrededor de otros 100 sitios web, lo cual es automático una vez que está en el MLS.

Tradicionalmente, los servicios de corretaje inmobiliario en Estados Unidos se han ofrecido como parte de un paquete integral que incluye servicios tales como: (i) asistencia al vendedor para establecer un precio de venta para la propiedad; (ii) comercialización y publicidad de la propiedad en venta, incluyendo su publicación en el MLS; (iii) atención de consultas de compradores y programación y organización de visitas a la propiedad para posibles compradores; (iv) realización de jornadas de puertas abiertas para que el público pueda ver la propiedad en venta; (v) preparación y negociación del contrato en nombre del vendedor; (vi) gestión de la transacción inmobiliaria hasta el cierre (o depósito en garantía ). La estructura de honorarios para este paquete integral de servicios en Estados Unidos y Canadá generalmente ha consistido en el pago de una comisión sobre el precio bruto de venta de la propiedad de entre el 5 y el 7 %. ^{[ 4 ]}

Stephen J. Dubner y Steven D. Levitt informan que esta comisión alta típica ni siquiera beneficia al corredor de bienes raíces promedio tanto como cabría esperar del reciente aumento de los precios de la vivienda, debido a la excesiva cantidad de tiempo que el corredor de bienes raíces promedio debe dedicar a buscar nuevos clientes y al porcentaje relativamente pequeño de su tiempo que realmente dedica a prestar servicios inmobiliarios a cada cliente. ^{[ 5 ]}

Sin embargo, el concepto de tarifa fija existía desde mucho antes de que internet se popularizara. También existen grupos de agentes inmobiliarios con tarifa fija que colaboran entre sí en todo Estados Unidos. Muchos sitios web de venta directa por el propietario (FSBO) también localizan agentes inmobiliarios locales con tarifa fija para los vendedores interesados. Estas ofertas suelen incluir una página web FSBO para facilitar la publicidad de la propiedad.

En los últimos años, con la desagregación de servicios acelerada por la llegada de Internet, se han desarrollado varios modelos de corretaje para atender al mercado de venta directa por el propietario (FSBO) ofreciendo servicios a la carta. La amplia disponibilidad de información sobre propiedades en venta ha ejercido presión a la baja sobre las comisiones inmobiliarias en Estados Unidos. ^{[ 6 ]} Para conocer los cambios en el sector, consulte también las tendencias inmobiliarias .

Un útil resumen de las prácticas de pago en el sector inmobiliario en Estados Unidos se encuentra en un informe de octubre de 2006 del Centro Conjunto de Estudios Regulatorios AEI-Brookings . El estudio señala que "las comisiones de los agentes inmobiliarios no guardan una relación significativa ni con la cantidad ni con la calidad del servicio prestado, ni siquiera con el valor aportado". Además, concluye que "los consumidores se beneficiarían más de un modelo de pago por servicio , que combine tarifas fijas, tarifas por hora y bonificaciones, incluyendo porcentajes del valor adicional generado". ^{[ 7 ]} Ofrece varios ejemplos de estas opciones.

En un contrato de listado MLS con tarifa fija, el acuerdo entre el agente inmobiliario y el propietario generalmente exige que el agente publique la propiedad en el MLS y preste otros servicios contratados, actuando como lo que en el sector tradicional se conoce como un "agente de servicios limitados". Sin embargo, en el sector de tarifas fijas se prefiere el término "agente a la carta" porque los servicios no están limitados. En cambio, se amplía la libertad de elección para que los vendedores puedan seleccionar entre una variedad de servicios. Por ejemplo, si un vendedor opta por comprar publicidad en el MLS y otros canales de distribución únicamente, esto no implica que el agente no hubiera negociado u ofrecido más servicios si el vendedor hubiera querido pagarlos. De hecho, muchos agentes con tarifa fija ofrecen paquetes mejorados que los vendedores suelen contratar. Por consiguiente, los servicios no están limitados, sino que se adaptan a las necesidades y preferencias del vendedor.

Actualmente, existen numerosas descripciones para los servicios inmobiliarios con tarifas reducidas y descuentos, algunas de las cuales no se basan en la prestación de servicios limitados. El Departamento de Justicia utiliza términos como "no tradicional", "pago por servicio" y "a la carta" ^{[ 8 ]} , que contrastan con los servicios inmobiliarios "tradicionales" que ofrece un agente inmobiliario autorizado a un vendedor. Es importante que el consumidor comprenda que actualmente no existe una terminología estándar para los servicios inmobiliarios no tradicionales, aunque "a la carta" sea probablemente la mejor descripción.

En el mercado de servicios inmobiliarios no tradicionales, existen diversos programas ofrecidos a los vendedores con el objetivo común de ahorrar dinero al consumidor al reducir el costo total de la venta de una propiedad. Un "servicio no tradicional" no implica automáticamente un "servicio limitado". Por ejemplo, algunos agentes inmobiliarios de servicio completo publican propiedades bajo un contrato de servicio completo, pero cobran una tarifa fija que no es un porcentaje del precio de venta. Esta opción de servicio completo suele ser una publicación con descuento, pero difiere del servicio MLS de "tarifa fija" que es el tema de este análisis. Hasta que el sector evolucione y adopte una terminología estándar, tanto los consumidores como los agentes inmobiliarios seguirán experimentando cierta confusión respecto a la terminología que describe los servicios ofrecidos. En cualquier caso, el consumidor debe comprender a fondo los servicios que se le prestan y la forma de compensación por dichos servicios.

El servicio MLS de tarifa plana es radicalmente diferente de los servicios tradicionales de corretaje inmobiliario. Debido a que cada estado requiere un contrato de listado entre un corredor inmobiliario y el propietario, la rápida proliferación de proveedores de servicios de tarifa plana ha creado un vacío en las leyes estatales que regulan los servicios de tarifa plana proporcionados por los corredores inmobiliarios. En la mayoría de los sistemas MLS/de juntas inmobiliarias, generalmente existen dos tipos de contratos de listado, aunque algunas juntas permiten otros. El primero y más común se denomina listado de "Derecho Exclusivo de Venta", en el que el vendedor no solo pagará una comisión si su propiedad se vende a través de su corredor de listado u otro corredor MLS (corredor del comprador), sino también si el vendedor encuentra a su propio comprador. En un listado de "Derecho Exclusivo de Venta", el corredor de listado recibe la comisión especificada en el contrato de listado independientemente de quién encuentre al comprador. ^{[ 9 ]} El segundo tipo de contrato de listado se denomina contrato de listado de "Agencia Exclusiva". Esta "Agencia Exclusiva" es una forma de contrato que puede utilizarse para permitir que el vendedor comercialice su propiedad "por el propietario" y pague cero comisión si tiene éxito en encontrar a su propio comprador. Es este acuerdo de listado de "Agencia Exclusiva" el que constituye la base de muchos acuerdos de listado de proveedores de servicios de tarifa plana. En esencia, los listados MLS de tarifa plana representan una progresión lógica de alternativas de venta de costo reducido para los propietarios que se sienten cómodos gestionando parte o la totalidad del proceso de venta, que creen que el MLS "publicitará" eficazmente su propiedad y que están dispuestos a pagar una comisión al agente del comprador. ^{[ 10 ]}

Las tarifas de publicación para los servicios de "MLS de tarifa fija" cubren una amplia gama de opciones en la mayoría de los casos, pero generalmente incluyen dos componentes: la tarifa fija que se paga al agente inmobiliario que publica el anuncio y la comisión que el propietario acepta pagar a un agente del comprador (si lo hay). La comisión que normalmente se paga al agente inmobiliario que publica el anuncio se intenta reemplazar con el pago de la tarifa fija, que el vendedor paga por adelantado y no es reembolsable, independientemente de si la propiedad se vende o no. Además, la agencia inmobiliaria asociada con el "MLS de tarifa fija" también debe pagar por un MLS (Servicio de Listado Múltiple) real, donde los agentes inmobiliarios pueden publicar en cientos de sitios web de listados inmobiliarios en nombre del vendedor. Los servicios de "MLS de tarifa fija" no deben confundirse con los servicios MLS locales reales ni con los servicios MLS digitales nacionales, como MyStateMLS . ^{[ 11 ]}

A partir de mayo de 2015Once estados y el Distrito de Columbia han aprobado algún tipo de "leyes de servicio mínimo" que obligan a los consumidores a pagar por esos servicios, lo quieran o no. ^{[ 12 ]} Otros ocho estados tienen requisitos de servicio mínimo, pero permiten a los consumidores renunciar a esos servicios adicionales, preservando así su libertad de elección. ^{[ 12 ]}

Si bien el Departamento de Justicia (DOJ) y la Comisión Federal de Comercio (FTC) supervisan y cuestionan las leyes inmobiliarias o los cambios a la ley que se consideran anticompetitivos en todos los estados, este comunicado de prensa de abril de 2005 es un ejemplo de su labor: "El Departamento de Justicia y la Comisión Federal de Comercio (FTC) emitieron una carta conjunta instando a la Comisión de Bienes Raíces de Texas, creada por el estado, a rechazar una propuesta de regulación que modificaría las normas vigentes al imponer nuevas restricciones a la capacidad de los profesionales inmobiliarios de Texas para ofrecer flexibilidad en los servicios de corretaje. Las agencias expresaron su preocupación de que la propuesta de regulación no solo haría que los consumidores de Texas pagaran más por los servicios inmobiliarios, sino que también reduciría la libertad de elección del consumidor al restringir la capacidad de los agentes inmobiliarios para brindar servicios adaptados a las necesidades del cliente". ^{[ 13 ]}

La División Antimonopolio del Departamento de Justicia de los Estados Unidos anunció el lanzamiento de un nuevo sitio web en octubre de 2007 para "educar a los consumidores y legisladores sobre los beneficios potenciales que la competencia puede brindar a los consumidores de servicios de corretaje inmobiliario y las barreras que inhiben esa competencia". Entre otros hallazgos, informan que los nuevos modelos de venta pueden reducir los costos de venta de viviendas para los consumidores "en miles de dólares. Por ejemplo, en los estados que permiten la competencia abierta, algunos agentes de compradores reembolsan hasta dos tercios de su comisión al cliente, y algunos agentes de vendedores ofrecen paquetes de servicio limitado que permiten a los vendedores publicar sus casas en el servicio local de listado múltiple (MLS) por tan solo unos cientos de dólares". ^{[ 14 ]} "Competencia y Bienes Raíces" incluye un enlace a las leyes de bienes raíces de cada estado de EE. UU. y cómo apoyan o inhiben la competencia de los agentes de bienes raíces.

Una alternativa a las "leyes de servicio mínimo" es una divulgación por escrito a los compradores y vendedores de viviendas sobre exactamente qué servicios se ofrecerán y cuáles no. Los defensores de este método señalan que una alternativa basada en la divulgación permite a los consumidores estar completamente informados sobre los servicios que pueden no recibir utilizando una tarifa fija o servicios limitados, al tiempo que les permite elegir los tipos de servicios que se adquirirán. Ohio ^{[ 15 ]} y Virginia ^{[ 16 ]} son ​​estados que han aprobado recientemente legislación para permitir una nueva forma de representación llamada "representante de servicio limitado" que requiere que el profesional de bienes raíces (i) divulgue que el licenciatario está actuando como representante de servicio limitado; (ii) proporcione una lista de los servicios específicos que el licenciatario proporcionará al cliente; y (iii) proporcione una lista de los deberes específicos de un corredor estándar establecidos en subdivisión que el representante de servicio limitado no proporcionará al cliente.

Sin embargo, la divulgación de los niveles de servicio ha sido, en ocasiones, un aspecto habitual de los términos contractuales de todos los agentes inmobiliarios. La practicidad exige la necesidad de detallar el alcance de los servicios prestados para formalizar cualquier tipo de contrato de intermediación. Por lo tanto, en algunas jurisdicciones, tanto los agentes de servicio completo como los de servicio limitado han descrito los servicios que ofrecen. Con el paso de los años, incluso los agentes de servicio completo han ofrecido diversas opciones de servicio, como "listados de agencia" y, en algunos estados, "listados abiertos" .

Estas opciones de servicio alternativas existían mucho antes de que los agentes inmobiliarios con tarifa fija las introdujeran en internet. En algunos casos, se ofrecían a amigos o familiares de agentes inmobiliarios y a instituciones como bancos o inversores que pudieran encontrar un agente dispuesto a proporcionarlas. Es la proliferación de estos servicios en internet lo que ha llamado la atención del sector inmobiliario y de los legisladores.

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• División Antimonopolio del Departamento de Justicia: Competencia y Bienes Raíces