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El Sistema Flexible de Tenencia de la Tierra ( FLTS , por sus siglas en inglés) es un concepto innovador para brindar seguridad de tenencia asequible a los habitantes de asentamientos informales en Namibia .
La idea fundamental del Sistema Flexible de Tenencia de la Tierra es establecer un sistema de registro de tenencia intercambiable , paralelo y complementario al sistema formal actual de propiedad absoluta . Este concepto surge de la necesidad del Gobierno de crear opciones alternativas de tenencia de la tierra, susceptibles de mejora, para los asentamientos informales, que complementen el sistema formal actual de propiedad absoluta.
El sistema se introdujo formalmente a través de la Ley de Tenencia Flexible de la Tierra de 2012 (Ley n.º 4 de 2012) [ 1 ] y encomienda al Ministerio de Reforma Agraria de Namibia [ 2 ] su implementación.
Antecedentes históricos
La política urbana de las administraciones coloniales alemana y sudafricana consistía en crear centros urbanos como áreas residenciales, recreativas y comerciales exclusivas para blancos. Durante toda la época colonial, la inversión pública y privada se concentró en estos centros. A la población negra se le permitía mudarse principalmente como trabajadores contratados que vivían en áreas separadas ( barrios marginales ) con viviendas y otros servicios sociales inferiores a los de las "áreas blancas". Se desalentaba la urbanización permanente de la población negra, mientras que diversas leyes, como las leyes de pases y la prohibición de la propiedad de tierras urbanas, controlaban la mayoría de los aspectos de la vida de los residentes negros. La población negra (en su mayoría hombres) era reclutada principalmente de las zonas comunales del norte para trabajar como trabajadores contratados en fábricas e industrias de servicios en las zonas comerciales al sur de la Línea Roja . La política de apartheid en el África Sudoccidental, bajo el dominio sudafricano, no permitía que los migrantes urbanos negros trajeran a sus familias a vivir con ellos en las ciudades de las zonas comerciales. La mayoría de los hombres reclutados de las zonas comunales vivían en alojamientos individuales en las zonas comerciales. El desarrollo de asentamientos informales también estaba estrictamente regulado por la política de apartheid.
Tras la independencia, se abolió la política del apartheid y la nueva Constitución incorporó el derecho de todos los namibios a residir y establecerse en cualquier parte del país. Esto provocó un aumento drástico de los asentamientos informales en Windhoek y otras zonas urbanas.
Urbanización en Namibia
Las áreas urbanas en Namibia se declaran como ciudad/municipio, pueblo, aldea o área de asentamiento, bajo la jurisdicción de la autoridad local correspondiente. A partir de 2015, Namibia tenía 13 municipios, 26 pueblos , 19 aldeas y más de 60 áreas de asentamiento . Debido al pequeño tamaño de la población (aproximadamente dos millones de personas viven en 825.000 km2), Namibia no ha desarrollado grandes centros urbanos. Sin embargo, calculado a partir de las estimaciones de población del Banco Mundial y las tasas urbanas de las Perspectivas de Urbanización Mundial de las Naciones Unidas, la población urbana actual de Namibia es de aproximadamente el 46% con una tasa de crecimiento urbano del 4,6% anual (tasa de crecimiento de la población rural: 0,6%). [ 3 ] El principal factor que promueve la urbanización en el país es la migración rural-urbana, principalmente de jóvenes en busca de mejores oportunidades sociales y económicas.
Los rápidos procesos de urbanización y los cambios socioeconómicos se producen especialmente a lo largo de las principales rutas y en las zonas comunales del norte, donde reside la mayor parte de la población de Namibia. Las cuatro regiones del centro-norte ( Omusati , Oshana , Ohangwena y Oshikoto ) ocupan aproximadamente el 10 % de la superficie del país, pero albergan al 40 % de la población . La creciente red de carreteras, que tiene sus raíces en las históricas rutas comerciales y migratorias, abre nuevas zonas para el asentamiento.
La expansión urbana en estas áreas genera problemas específicos. Los asentamientos informales en torno a los centros urbanos y los patrones de asentamiento tradicionales, junto con las inundaciones anuales durante la temporada de lluvias en la red de Oshana (cursos de agua poco profundos y estanques que atraviesan la llanura aluvial de la región), plantean desafíos únicos para la expansión de las ciudades y la prestación de servicios públicos en las zonas urbanas. Esto se ve agravado por el conflicto entre el desarrollo urbano y rural derivado de la administración tradicional de los asentamientos junto a los centros urbanos.
El rápido aumento en el desarrollo de asentamientos informales alrededor de las áreas urbanas resultó en un desarrollo mayoritariamente no planificado con un mínimo de servicios públicos. Los terrenos no urbanizados dentro del área de una autoridad local pertenecen a la autoridad local. Las autoridades locales urbanizan los terrenos sobre la base de la recuperación de costos. Debido a los altos costos de desarrollo, las autoridades locales no pueden urbanizar suficientes parcelas asequibles para los grupos de bajos ingresos, que recurren a los asentamientos informales como alternativa. En 2009, el número de asentamientos informales se contabilizó en 232 (con una población estimada de 595.000 habitantes), en 2016 se estimó en casi 280. [ 4 ] Por lo tanto, la expansión urbana, donde se pretende una zonificación estricta de las ciudades, debe abordar los asentamientos existentes que se administran de acuerdo con el sistema consuetudinario de tenencia de la tierra. Los hogares afectados son compensados o integrados en los centros urbanos.
El sistema flexible de tenencia de la tierra
Un proyecto conjunto del Ministerio de Tierras, Reasentamientos y Rehabilitación (ahora: Ministerio de Reforma Agraria) y la organización danesa Ibis, el Proyecto de Tierras, tenía como objetivo abordar el desafío urbano buscando soluciones innovadoras para brindar acceso asequible a la seguridad de la tenencia a los asentamientos urbanos informales poco después de la independencia. El resultado del proyecto fue el Sistema Flexible de Tenencia de la Tierra (FLTS), plasmado en un informe exhaustivo sobre el FLTS en 1997. [ 5 ] [ 6 ] Fue desarrollado en estrecha consulta con las partes interesadas e incluyó tres estudios piloto y tres proyectos piloto. Desde 1997 se han realizado algunas modificaciones, pero los fundamentos del concepto se mantienen y se plasmaron en la Ley de Tenencia Flexible de la Tierra (2004), que fue promulgada en 2012.
La idea básica del concepto FLTS es establecer un sistema flexible e intercambiable, paralelo y complementario al sistema formal actual de tenencia de la propiedad. Estos atributos se pueden explicar de la siguiente manera:
- flexible , en el sentido de que queda a discreción de las autoridades locales elegir el tipo de tenencia apropiado para la formalización de un asentamiento informal.
- intercambiables , en el sentido de que los diferentes tipos de tenencia contemplados en los registros paralelos pueden actualizarse, y
- paralelo - paralelo al sistema de registro de propiedad libre existente en el sentido de que instituciones paralelas serán responsables del registro de diferentes tipos de tenencia.
Se introducirán dos nuevos tipos de tenencia dentro del sistema, adicionales a la tenencia de propiedad absoluta existente: el título inicial y el título de propiedad de la tierra. Ambos títulos son tipos de tenencia individuales, pero basados en grupos, ya que el límite exterior de un bloque destinado a ser titulado bajo el FLTS (bloque erf ) es topografiado profesionalmente y registrado bajo el sistema de tenencia de propiedad absoluta en el Registro de Escrituras, mientras que los derechos de tenencia individuales se registran posteriormente en las Oficinas de Derechos de Tierras recientemente establecidas. La propiedad del bloque puede estar en manos de la autoridad local, un propietario privado o una organización comunitaria (CBO) .
Bloqueador
El blockerf (pl. blockerven) se define como una parcela de tierra sobre la cual se establece un esquema de título inicial o un esquema de título de propiedad de la tierra. El término deriva de erf (pl. erven), la expresión legal ( afrikáans ) definida en la Ley de Registros de Escrituras de Namibia [ 7 ] para describir "una parcela de tierra registrada en un registro de escrituras como erf, lote, parcela o stand".
Antes de considerar definitivamente el establecimiento de un régimen de titularidad inicial o un régimen de propiedad de la tierra, el terreno en cuestión debe subdividirse o consolidarse mediante un levantamiento catastral, de manera que el régimen de tenencia flexible de la tierra se sitúe en una porción de terreno (bloque) registrada como tal en el registro de la propiedad, y cualquier hipoteca , usufructo , fideicomiso o derecho similar sobre dicha porción de terreno debe cancelarse. Cualquier levantamiento de bloques debe ser realizado por topógrafos profesionales.
Oficinas de Derechos Territoriales
La Oficina de Derechos Territoriales (LRO, por sus siglas en inglés) registra los títulos de propiedad iniciales y finales en registros separados. Puede haber una única Oficina Nacional de Derechos Territoriales o varias regionales. La Oficina de Derechos Territoriales es establecida por el Ministro de Reforma Agraria y su área de influencia debe publicarse en el Boletín Oficial del Gobierno, al igual que cualquier cambio en las Oficinas de Derechos Territoriales.
Cada Oficina de Derechos Territoriales está dirigida por un Registrador de Derechos Territoriales designado por el Ministro de Reforma Agraria. El Registrador puede contar con la asistencia de funcionarios de registro y tasadores de tierras, también designados por el Ministro de Reforma Agraria. Todas estas personas son empleados del servicio público. Su función es garantizar que toda la información necesaria se registre en los registros de propiedad y de titularidad de tierras. Asimismo, ayudan a establecer nuevos planes y a inspeccionar los existentes para asegurar la exactitud de la información registrada. También prestan asistencia en caso de que las personas deseen transferir sus títulos a otra persona. Las Oficinas de Derechos Territoriales pueden cobrar tasas por sus servicios. Estas tasas deben ser establecidas por el Ministro de Reforma Agraria mediante reglamentos publicados en la Gaceta Oficial.
Según el artículo 6 de la Ley de Tenencia Flexible de la Tierra, el Registrador de la Propiedad, responsable del sistema nacional de registro de escrituras, es la autoridad supervisora de las Oficinas de Derechos sobre la Tierra. El Registrador de la Propiedad tiene facultad para emitir directivas y realizar inspecciones, o bien ordenar las inspecciones que considere necesarias. Asimismo, debe establecer los registros de títulos iniciales y de tenencia de la tierra.
Dos tipos de titularidad
Título de inicio derecho
El derecho de propiedad inicial es el nivel más sencillo de seguridad de tenencia. Otorga al titular el derecho a ocupar un terreno indefinido dentro de una manzana a perpetuidad y a construir una vivienda en dicho lugar. Con el consentimiento de la comunidad , la autoridad competente puede identificar los terrenos de manera informal, sin necesidad de un levantamiento topográfico formal. Por lo tanto, el derecho de propiedad inicial no puede hipotecarse ni estar sujeto a servidumbres o derechos de paso.
El titular de un derecho de título inicial puede transferir, legar o arrendar dicho derecho. Sin embargo, estos derechos pueden estar sujetos a restricciones establecidas en los estatutos del grupo o a condiciones impuestas por la autoridad local. Salvo en el caso de personas casadas bajo el régimen de comunidad de bienes , un derecho de título inicial no puede ser ostentado por más de una persona en copropiedad, y ninguna persona jurídica puede ostentar dicho derecho. Los jefes de familia son quienes tienen derecho a ser inscritos como titulares iniciales de derechos en un régimen de título inicial. Ninguna persona puede ostentar más de un derecho de título inicial, ni adquirirlo si es propietaria de bienes inmuebles o posee un título de propiedad sobre terrenos en Namibia. No existe restricción alguna sobre la tenencia por parte de extranjeros.
Derecho de propiedad sobre la tierra
El derecho de propiedad sobre la tierra otorga al propietario el derecho a ocupar un sitio definido y delimitado (parcela) dentro de un bloque de tierras a perpetuidad. El titular de un derecho de propiedad sobre la tierra tiene todos los derechos sobre la parcela en cuestión que un propietario tiene respecto de su terreno según el derecho común y puede realizar todos los actos jurídicos sobre la parcela en cuestión que un propietario puede realizar respecto de su terreno según el derecho común de Namibia (propiedad plena). El titular también tiene una participación indivisa en la propiedad común, que comprende aquellas partes del bloque de tierras en cuestión que no forman parte de ninguna parcela.
Los titulares de derechos de propiedad sobre terrenos pueden transferir, legar o arrendar dichos derechos. Sin embargo, estos derechos pueden estar sujetos a restricciones establecidas en los estatutos del grupo o a condiciones impuestas por la autoridad local. El derecho de propiedad sobre terrenos también puede utilizarse como garantía para una hipoteca o cualquier otra forma de aval para una deuda . Asimismo, puede estar sujeto a servidumbres de paso o servidumbres relacionadas con la prestación de servicios públicos.
Un tasador de terrenos de la Oficina de Derechos sobre la Tierra realizará el levantamiento topográfico y la delimitación de las parcelas sobre el terreno, y deberá elaborar un plano de propiedad que se archivará en la Oficina de Derechos sobre la Tierra correspondiente.
A diferencia del derecho al puesto de titular, no existen restricciones en cuanto a la permanencia en el cargo.
El proceso de establecimiento de planes
Antes de otorgar títulos de propiedad, es necesario determinar la conveniencia e idoneidad del asentamiento informal. Por lo tanto, la autoridad local debe realizar un estudio de viabilidad del área destinada a la formalización bajo el sistema flexible de tenencia de la tierra. Un topógrafo profesional debe delimitar los linderos del terreno y subdividirlo del entorno para su registro como escritura de propiedad individual.
No se requiere subdivisión interna para los esquemas de títulos iniciales. En el caso de un esquema de título de propiedad de tierras, se debe establecer un plano de distribución y el replanteo, incluida la demarcación, debe ser realizado por el tasador de tierras.
Tras estos pasos preliminares para el establecimiento de un título de propiedad inicial o un régimen de titularidad de tierras, y si la autoridad competente considera que dicho régimen es conveniente y lo aprueba, se considerará establecido un régimen de tenencia de tierras flexible una vez que el Registrador de Escrituras haya realizado una anotación en el título de propiedad del inmueble en cuestión. Los títulos individuales se registrarán entonces en la Oficina de Derechos Territoriales.
Asociaciones
Cada régimen de titularidad de tierras o de propiedad de terrenos debe contar con una asociación compuesta únicamente por los titulares de derechos de propiedad dentro del régimen. Para que estas asociaciones funcionen correctamente, la afiliación es obligatoria.
Según la Ley de Tenencia Flexible de la Tierra, las funciones de las asociaciones son:
- representar a los titulares de derechos en el plan en cuestión en las negociaciones con la autoridad competente;
- administrar la propiedad común del plan en cuestión (solo para planes de propiedad de terrenos);
- para mediar en disputas entre los miembros del plan en cuestión (solo planes de títulos iniciales).
Cada asociación se regirá por una constitución y estará gestionada por un comité.
Actualización de los derechos de propiedad
El derecho de propiedad inicial puede actualizarse al derecho de propiedad de la tierra. La actualización de los derechos de propiedad inicial solo es posible si al menos el 75 % de los titulares de derechos en un plan de propiedad inicial han dado su consentimiento. El plano de distribución debe estar finalizado y aprobado para que las parcelas individuales puedan definirse y asignarse bajo el título de propiedad de la tierra.
Los planes de titularidad inicial y los planes de titularidad de terrenos pueden convertirse en propiedad plena si al menos el 75 % de los titulares de derechos en un plan dan su consentimiento. En caso de conversión a propiedad plena, los titulares deberán pagar la subdivisión de su parcela y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Áreas piloto
En 2016, el Ministerio de Reforma Agraria decidió poner a prueba el nuevo sistema de registro de tenencia de la tierra en diferentes zonas piloto, concretamente en Gobabis , Oshakati , Outapi y Windhoek .
Véase también
Referencias
- ↑ Ley de Tenencia Flexible de la Tierra de 2012. Consultado el 22 de noviembre de 2016.
- ↑ Sitio web del Ministerio de Reforma Agraria de Namibia. Consultado el 22 de noviembre de 2016.
- ↑ Crecimiento de la población urbana. Consultado el 19 de diciembre de 2016.
- ↑ Programa de Información sobre Tierras Comunitarias (Fragmento) - Perfil de los asentamientos informales en Namibia, 2009. Archivado el 11 de marzo de 2013 en Wayback Machine. Consultado el 19 de diciembre de 2016.
- ↑ Un sistema flexible de tenencia de la tierra para Namibia: visión y estrategia de implementación para un nuevo registro de tierras en los asentamientos informales de Namibia, 1997
- ↑ Christensen, Søren Fauerholm, coautores Michael Mattingly, Wolfgang Werner y Pia Højgaard: Topografía y registro de tierras innovadores en Namibia, Documento de trabajo 93 de la Unidad de Planificación del Desarrollo, University College London, 1999. Archivado el 20 de diciembre de 2016 en Wayback Machine. Consultado el 19 de diciembre de 2016.
- ↑ Ley de Registros de Escrituras de Namibia, 2015 (Ley n.º 14 de 2015). Consultado el 21 de diciembre de 2016.
Lecturas adicionales
- Christensen, S., Wolfgang, W y Hojgaard, P. Topografía y registro de tierras innovadores en Namibia, Documento de trabajo 93 de la Unidad de Planificación del Desarrollo, University College London. Archivado el 20 de diciembre de 2016 en Wayback Machine , 1999.
- Christensen, S. El sistema flexible de tenencia de la tierra: la solución namibia para incorporar a los asentamientos informales al registro, Reunión del Grupo de Expertos sobre la seguridad de la tenencia de la tierra: "nuevos marcos y herramientas legales", UN-Gigiri en Nairobi, Kenia, 10-12 de noviembre de 2004 , 2004
- Christensen, S. Tenencia flexible de la tierra en Namibia. GIM International , 2005.
- Centro de Asistencia Jurídica (Proyecto de Tierras, Medio Ambiente y Desarrollo) Un lugar que queremos llamar nuestro: un estudio sobre la política de tenencia de la tierra y la garantía del derecho a la vivienda en Namibia, Windhoek , 2005
- Ley de Tenencia Flexible de la Tierra, 2012 (Ley n.º 4 de 2012), Gaceta Oficial de la República de Namibia. Windhoek , 2012.
- Matthaei, E., Mandimika, P.: El sistema flexible de tenencia de la tierra en Namibia: Integración de los derechos sobre la tierra urbana en el Programa Nacional de Reforma Agraria, Conferencia Anual del Banco Mundial sobre Tierra y Pobreza, Washington, 2015
- Middleton, J., von Carlowitz, L., Becker, H.-G.: La gestión de la tierra como base vital para la implementación de la reforma agraria en Namibia, zfv – Zeitschrift für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement , 2016
- Ministerio de Reforma Agraria: Guía de la Ley de Tenencia Flexible de la Tierra de Namibia, 2012 (Ley n.º 4 de 2012), Windhoek, 2016
- Ley de Namibia
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