Propiedad libre de vuelo

El término «propiedad horizontal sobresaliente» es un término legal inglés que describe una propiedad horizontal que se extiende por encima o por debajo de otra propiedad horizontal. Algunos ejemplos comunes son una habitación situada sobre un pasillo compartido en una casa adosada o un balcón que se extiende sobre una propiedad vecina.

En el derecho inglés y galés, originalmente una propiedad de dominio absoluto incluía el terreno, todo lo que estaba debajo y todo lo que estaba encima. ^{[ Notas 1 ]} Para el siglo XIII, los tribunales habían comenzado a aceptar que una propiedad de dominio absoluto podía extenderse sobre otra o estar debajo de ella. Este concepto se consolidó como ley en el siglo XVI. ^{[ 1 ]}

Las propiedades libres de cargas aéreas se consideran un defecto de título, ya que rara vez cuentan con derechos de soporte adecuados de la estructura subyacente o derechos de acceso para realizar reparaciones. ^{[ 2 ]} Esto representa un problema si, por ejemplo, es necesario instalar andamios en el terreno bajo la propiedad libre de cargas aéreas: se requerirá el consentimiento del propietario, quien podría negarse o exigir un pago adicional. Si la obra es necesaria, podría ser posible obtener una orden judicial conforme a la Ley de Acceso a Terrenos Vecinos de 1992 , pero esto implica costos e incertidumbres, y la situación podría empeorar aún más si la estructura subyacente se encuentra en un terreno no registrado y se desconoce la identidad del propietario. ^{[ 1 ]}

Existe una situación análoga denominada propiedad horizontal con derechos de paso, donde surgen problemas similares. Una propiedad horizontal con derechos de paso se da, por ejemplo, cuando un sótano o bodega perteneciente a una propiedad horizontal se encuentra debajo de otra propiedad horizontal diferente a nivel del suelo. Las obras pueden resultar imposibles sin el consentimiento del propietario horizontal superior si pudieran afectarla o requerir acceso a ella. ^{[ 1 ]}

Estas preocupaciones implican que los prestamistas hipotecarios y otros proveedores de financiación suelen solicitar más detalles sobre la propiedad antes de aprobar hipotecas, etc. El enfoque de los prestamistas varía considerablemente. Algunos desconfían de las propiedades con derechos de paso aéreos, mientras que otros reconocen que se trata de una situación común (sobre todo en viviendas adosadas antiguas) y actúan en consecuencia. Al considerar una solicitud de hipoteca para una propiedad con derechos de paso aéreos, también se puede tener en cuenta la extensión de la propiedad sobre una propiedad vecina antes de aprobar la solicitud, lo que puede llevar al prestamista a exigir una póliza de indemnización de título, que es una especie de seguro contra problemas derivados de los derechos de paso aéreos, ^{[ 1 ]} o incluso a exigir la compra de una escritura de derecho de acceso. ^{[ 2 ]}

Debido a los diversos problemas, hoy en día no se crean voluntariamente propiedades libres de vuelo, sino que se utilizan arrendamientos a largo plazo. ^{[ 1 ]}

• Un piso en Tyneside es una disposición de dos pisos, uno encima del otro. Estos suelen implicar acuerdos recíprocos para la propiedad del terreno.

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