Juicio hipotecario

La ejecución hipotecaria es un proceso legal mediante el cual un prestamista intenta recuperar el saldo de un préstamo de un prestatario que ha dejado de realizar pagos, forzando la venta del bien utilizado como garantía del préstamo. ^{[ 1 ] [ 2 ]}

Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario) u otro titular de un gravamen obtiene la extinción del derecho equitativo de redención de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario) , ya sea por orden judicial o por ministerio de la ley (después de seguir un procedimiento legal específico). ^{[ 3 ]}

Por lo general, un prestamista obtiene un derecho de garantía de un prestatario que hipoteca o pignora un activo, como una casa, para garantizar el préstamo. Si el prestatario incumple y el prestamista intenta recuperar la propiedad, los tribunales de equidad pueden otorgarle el derecho de retracto si paga la deuda. Mientras existe este derecho de retracto, constituye una carga sobre el título y el prestamista no puede estar seguro de poder recuperar la propiedad. ^{[ 4 ]} Por lo tanto, mediante el proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista busca extinguir de inmediato (es decir, literalmente ejecutar cualquier uso futuro de) el derecho de retracto y adquirir la propiedad, tanto legal como equitativa, en pleno dominio . ^{[ 5 ]} Otros acreedores también pueden ejecutar el derecho de retracto del propietario por otras deudas, como impuestos atrasados, facturas impagas de contratistas o cuotas o contribuciones vencidas de la asociación de propietarios .

El proceso de ejecución hipotecaria, aplicado a los préstamos hipotecarios residenciales, consiste en que un banco u otro acreedor garantizado venda o recupere un inmueble después de que el propietario haya incumplido un acuerdo entre el prestamista y el prestatario denominado " hipoteca " o " escritura de fideicomiso ". Generalmente, el incumplimiento de la hipoteca se debe al impago de un pagaré , garantizado por un gravamen sobre la propiedad. Una vez finalizado el proceso, el prestamista puede vender la propiedad y quedarse con el producto para saldar la hipoteca y los gastos legales, y se suele decir que "el prestamista ha ejecutado la hipoteca o el gravamen ". Si el pagaré incluía una cláusula de recurso y la venta no genera suficientes fondos para cubrir el saldo pendiente del capital y los gastos, el acreedor hipotecario puede presentar una demanda para obtener una sentencia por déficit . En muchos estados de Estados Unidos, para calcular el importe de una sentencia por déficit se incluyen el capital del préstamo, los intereses devengados y los honorarios de los abogados, menos la cantidad que el prestamista ofreció en la subasta de ejecución hipotecaria. ^{[ 6 ]}

El acreedor hipotecario generalmente puede iniciar la ejecución hipotecaria en el plazo estipulado en los documentos hipotecarios, normalmente transcurrido un tiempo tras producirse un impago. En Estados Unidos, Canadá y muchos otros países, existen diversos tipos de ejecución hipotecaria. En EE. UU., por ejemplo, dos de ellas —la venta judicial y la venta por ejecución hipotecaria— son de uso común, pero en algunos otros estados también son posibles otras modalidades.

La cláusula de aceleración se encuentra generalmente en las secciones 16, 17 o 18 de una hipoteca típica en los Estados Unidos. No todas las aceleraciones son iguales, ya que dependen de los términos y condiciones entre el prestamista y el/los deudor/es hipotecario/s obligado/s. Cuando se incumple una cláusula de la hipoteca, la cláusula de aceleración entra en vigor. Esta puede declarar la totalidad de la deuda a pagar al prestamista si el/los deudor/es transfiere/n la propiedad a un comprador en una fecha futura. La cláusula de la hipoteca también estipula que se debe notificar la aceleración al/los deudor/es hipotecario/s obligado/s que firmaron el pagaré. Cada hipoteca establece un plazo para que el/los deudor/es regularice/n su deuda. El plazo más común suele ser de 30 días, pero para propiedades comerciales puede ser de 10 días. La notificación de aceleración se denomina Requerimiento o Carta de Incumplimiento. En la carta se informa al prestatario que tiene 10 o 30 días a partir de la fecha de la carta para regularizar su préstamo. Las cartas de requerimiento/incumplimiento se envían por correo certificado y ordinario a todas las direcciones relevantes del prestatario. Asimismo, en la aceleración de la hipoteca, el prestamista debe proporcionar una cotización de liquidación estimada a 30 días a partir de la fecha de la carta. Esta carta se denomina carta FDCPA (Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas) o carta de comunicación inicial. Una vez que el prestatario recibe las dos cartas que establecen un plazo para regularizar o liquidar su préstamo, el prestamista debe esperar a que expire dicho plazo para tomar medidas adicionales. Cuando han transcurrido los 10 o 30 días, significa que la aceleración ha expirado y el prestamista puede proceder con la ejecución hipotecaria de la propiedad.

El prestamista también incluirá en este importe los impuestos sobre la propiedad impagados y los pagos atrasados, por lo que si el prestatario no tiene un capital propio significativo, deberá más que el importe original de la hipoteca.

Los prestamistas también pueden acelerar un préstamo si existe una cláusula de transferencia que obliga al prestatario a notificar al prestamista cualquier transferencia, ya sea: una opción de arrendamiento, un arrendamiento de 3 años o más, contratos de tierras, un acuerdo de escritura, transferencia de título o interés en la propiedad.

La gran mayoría (aunque no todas) de las hipotecas actuales incluyen cláusulas de aceleración. El titular de una hipoteca sin esta cláusula solo tiene dos opciones: esperar a que venzan todos los pagos o convencer a un tribunal para que ordene la venta de parte de la propiedad en lugar de los pagos atrasados. Alternativamente, el tribunal puede ordenar la venta de la propiedad sujeta a la hipoteca, destinando el producto de la venta al pago de la deuda contraída con el titular de la hipoteca.

El proceso de ejecución hipotecaria puede ser rápido o prolongado y varía de un estado a otro. Otras opciones, como la refinanciación , la venta a corto plazo, la financiación alternativa, los acuerdos temporales con el prestamista o incluso la bancarrota, pueden ofrecer a los propietarios formas de evitar la ejecución hipotecaria. Cada vez se ofrecen más sitios web que conectan a prestatarios y propietarios con prestamistas como mecanismos para evitar a los prestamistas tradicionales y, al mismo tiempo, cumplir con las obligaciones de pago de las hipotecas. Aunque existen ligeras diferencias entre los estados, el proceso de ejecución hipotecaria generalmente sigue un cronograma que comienza con los primeros pagos atrasados, continúa con la programación de la venta y, finalmente, con un período de redención (si está disponible). ^{[ 7 ]}

Dado que el derecho de retracto es un derecho equitativo, la ejecución hipotecaria es una acción de equidad. Para conservar el derecho de retracto, el deudor puede solicitar una orden judicial para impedir la ejecución hipotecaria. Si la recuperación del bien es inminente, el deudor debe solicitar una orden de restricción temporal. Sin embargo, es posible que deba depositar una fianza por el monto de la deuda. Esto protege al acreedor si el intento de detener la ejecución hipotecaria es simplemente un intento de evadir la deuda.

Un deudor también puede impugnar la validez de la deuda mediante una demanda contra el banco para detener la ejecución hipotecaria y reclamar daños y perjuicios. En un procedimiento de ejecución hipotecaria, el prestamista también tiene la carga de probar que tiene legitimación para ejecutarla.

Varios estados de EE. UU., incluidos California, ^{[ 15 ]} Georgia, ^{[ 16 ]} y Texas ^{[ 17 ]} imponen una condición precedente de "licitación" a los prestatarios que buscan impugnar una ejecución hipotecaria indebida, que se basa en la máxima del principio de equidad de que "quien busca equidad debe primero hacer equidad", así como en la regla del derecho común de que la parte que busca la rescisión de un contrato debe primero devolver todos los beneficios recibidos en virtud del contrato.

En otras palabras, para impugnar una ejecución hipotecaria presuntamente indebida, el prestatario debe pagar legalmente el saldo restante total de la deuda antes de la venta en subasta. California tiene una de las versiones más estrictas de esta norma, ya que el prestamista debe recibir los fondos antes de la venta. Un intento de pago fue considerado insuficiente cuando el cheque llegó por FedEx un lunes, tres días después de que la venta en subasta se hubiera realizado el viernes. ^{[ 18 ]}

Al menos un libro de texto ha atacado la paradoja inherente a la regla de la oferta —a saber, si el prestatario realmente tuviera suficiente efectivo para pagar rápidamente el saldo completo, ya lo habría pagado y el prestamista no estaría tratando de ejecutar la hipoteca en primer lugar ^{[ 19 ]} — pero sigue siendo la ley en los estados mencionados.

En ocasiones, los prestatarios han conseguido suficiente efectivo en el último momento (generalmente mediante ventas de liquidación desesperadas de otros activos libres de cargas) para presentar una oferta válida y, de este modo, han conservado su derecho a impugnar el proceso de ejecución hipotecaria. Los tribunales se han mostrado poco comprensivos con los intentos de dichos prestatarios de recuperar las pérdidas de las ventas de liquidación de los prestamistas que ejecutan la hipoteca. ^{[ 20 ]}

Un caso judicial notable que cuestiona la legalidad de la práctica de ejecución hipotecaria se cita a veces como prueba de diversas reclamaciones relacionadas con los préstamos. En el caso First National Bank of Montgomery v. Jerome Daly , Jerome Daly alegó que el banco no le ofreció una contraprestación legal porque el dinero que se le prestó se creó al firmar el contrato de préstamo. El mito cuenta que Daly ganó, no tuvo que devolver el préstamo y el banco no pudo embargar su propiedad. De hecho, el "fallo" (conocido popularmente como la "Decisión de Credit River") fue declarado nulo por los tribunales. ^{[ 21 ]}

En un caso reciente de Nueva York, el Tribunal rechazó el intento de un prestamista de ejecutar una hipoteca mediante sentencia sumaria porque el prestamista no presentó las declaraciones juradas y los documentos adecuados en apoyo de su acción de ejecución hipotecaria y, además, los documentos y las declaraciones juradas presentados no se prepararon en el curso normal de los negocios. ^{[ 22 ]} Muchos abogados de prestatarios establecerán una prueba del prestamista de cumplimiento con el requisito de notificación previa a la ejecución hipotecaria de 90 días para retrasar y prolongar los procedimientos de ejecución hipotecaria, dando al prestatario 3 meses adicionales para limpiar su historial y pagar la deuda. ^{[ 23 ] [ 24 ]}

Cuando la entidad (en EE. UU., generalmente el alguacil del condado o su representante) subasta una propiedad embargada, el acreedor hipotecario puede fijar el precio inicial como el saldo restante del préstamo hipotecario. Sin embargo, existen varios factores que influyen en la valoración de las propiedades, incluidas las resoluciones de quiebra. En un mercado débil, la parte que ejecuta la hipoteca puede fijar el precio inicial en una cantidad menor si considera que el inmueble que garantiza el préstamo vale menos que el capital restante del préstamo. El tiempo transcurrido desde la notificación de la ejecución hipotecaria hasta la venta efectiva de la propiedad depende de muchos factores, como el método de ejecución (judicial o extrajudicial).

Cuando el saldo restante de la hipoteca es superior al valor real de la vivienda, es poco probable que la parte que ejecuta la hipoteca reciba ofertas en la subasta a ese precio. Una casa que ha pasado por una subasta de ejecución hipotecaria y no ha recibido ofertas aceptables puede seguir siendo propiedad del titular de la hipoteca. Este inventario se denomina REO (bienes inmuebles en propiedad). En estos casos, el propietario o administrador intenta venderlo a través de los canales inmobiliarios habituales.

Es posible que el prestatario deba pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) mientras el capital de su hipoteca principal supere el 80 % del valor de su propiedad. En la mayoría de los casos, los requisitos del seguro garantizan que el prestamista recupere una proporción predefinida del valor del préstamo, ya sea a través de los ingresos de una subasta de ejecución hipotecaria, del PMI o de una combinación de ambos.

Sin embargo, en un mercado inmobiliario con poca liquidez o si los precios de los inmuebles caen, la propiedad embargada podría venderse por menos del saldo restante de la hipoteca principal, y es posible que no exista un seguro que cubra la pérdida. En este caso, el tribunal que supervisa el proceso de ejecución hipotecaria puede dictar una sentencia por déficit contra el deudor hipotecario. Las sentencias por déficit pueden utilizarse para imponer un gravamen sobre otros bienes del prestatario, obligándolo a pagar la diferencia. Esto otorga al prestamista el derecho legal de cobrar el resto de la deuda con los demás activos del deudor hipotecario (si los hubiere).

Existen excepciones a esta regla. Si la hipoteca es una deuda sin recurso (lo cual suele ocurrir con las hipotecas residenciales para propietarios en EE. UU.), el prestamista no puede reclamar los bienes del prestatario para recuperar sus pérdidas. La capacidad del prestamista para solicitar una sentencia por déficit puede estar restringida por las leyes estatales. En California y algunos otros estados de EE. UU., las hipotecas originales (las que se contratan al momento de la compra) suelen ser préstamos sin recurso; sin embargo, los préstamos refinanciados y las líneas de crédito con garantía hipotecaria no lo son.

Si el prestamista decide no iniciar un proceso judicial por la diferencia adeudada —o no puede hacerlo porque la hipoteca es sin recurso— y acepta la pérdida, el prestatario podría tener que pagar impuestos sobre la renta por el monto no reembolsado si este se considera una "deuda condonada". Sin embargo, los recientes cambios en la legislación tributaria podrían modificar la forma en que se declaran estos montos.

Cualquier gravamen derivado de otros préstamos sobre la propiedad que se está ejecutando ( segundas hipotecas , líneas de crédito con garantía hipotecaria ) queda "eliminado" por la ejecución hipotecaria.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos y la posterior crisis de las hipotecas subprime, ha aumentado el interés por la renegociación o modificación de los préstamos hipotecarios en lugar de la ejecución hipotecaria, y algunos analistas han especulado que la crisis se vio agravada por la «falta de voluntad de los prestamistas para renegociar las hipotecas». ^{[ 25 ]} Varias políticas, incluyendo la iniciativa Hope Now patrocinada por el Tesoro de EE. UU. y el plan «Making Home Affordable» de 2009, han ofrecido incentivos para renegociar las hipotecas. Las renegociaciones pueden incluir la reducción del capital adeudado o la reducción temporal del tipo de interés. Un estudio de 2009 realizado por economistas de la Reserva Federal encontró que, incluso utilizando una definición amplia de renegociación, solo el 3 % de los «prestatarios con mora grave» recibieron una modificación. La teoría principal atribuye la falta de renegociación a la titulización y a la gran cantidad de acreedores con un interés de garantía en la hipoteca. Existe cierto respaldo para esta teoría, pero un análisis de los datos reveló que las tasas de renegociación eran similares entre las hipotecas no titulizadas y las titulizadas. Los autores del análisis argumentan que los bancos no suelen renegociar porque esperan obtener mayores ganancias con una ejecución hipotecaria, ya que la renegociación conlleva riesgos de "autocorrección" y "reincumplimiento". ^{[ 25 ]} Programas gubernamentales como el Programa de Refinanciamiento Hipotecario Asequible (HARP) pueden brindar a los propietarios la posibilidad de refinanciar sus hipotecas si no pueden obtener un refinanciamiento tradicional debido a la disminución del valor de su vivienda. ^{[ 26 ]}

Al parecer, muchos prestamistas utilizaban un proceso de doble vía, en el que simultáneamente hablaban con el prestatario sobre una "modificación del préstamo" y, al mismo tiempo, procedían con la venta por ejecución hipotecaria de la propiedad. Los prestatarios se quejaban de haber sido engañados por estas prácticas y a menudo se sorprendían al descubrir que su casa se había vendido en una subasta de ejecución hipotecaria, ya que creían estar en un proceso de modificación del préstamo. California promulgó una ley para eliminar este tipo de "doble vía": la Ley de Derechos del Propietario de Vivienda (AB 278, SB 900), que entró en vigor el 1 de enero de 2013. ^{[ 27 ]}

Un documento de investigación de 2011 de la Junta de la Reserva Federal , "La experiencia posterior a la ejecución hipotecaria de los hogares estadounidenses", utilizó informes crediticios de más de 37 millones de personas entre 1999 y 2010 para medir el comportamiento posterior a la ejecución hipotecaria, especialmente en lo que respecta a préstamos futuros y consumo de vivienda. El estudio encontró que: 1) En promedio, el 23% de las personas que experimentaron una ejecución hipotecaria se mudaron dentro del año del inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En el mismo período, un grupo de control (que no enfrentaba una ejecución hipotecaria) tuvo una tasa de migración de solo el 12%; 2) Solo el 30% de los prestatarios posteriores a la ejecución hipotecaria se mudaron a vecindarios con un ingreso medio al menos un 25% menor que su vecindario anterior; 3) La mayoría de los migrantes posteriores a la ejecución hipotecaria no terminan en vecindarios sustancialmente menos deseables o en condiciones de vida más hacinadas; 4) No hubo una diferencia significativa en el tamaño de los hogares entre los grupos posteriores a la ejecución hipotecaria y el grupo de control. Sin embargo, solo el 17% de las personas que sufrieron una ejecución hipotecaria mantuvieron el mismo número y composición de miembros del hogar después de la ejecución que antes. En comparación, el grupo de control mantuvo a los mismos compañeros de hogar en el 46% de los casos; y, 5) Solo alrededor del 20% de las personas que sufrieron una ejecución hipotecaria optaron por vivir en hogares donde una persona mantenía una hipoteca. En general, los autores concluyen que es “difícil decir si este pequeño efecto se debe a que el impacto que lleva a la ejecución hipotecaria no es duradero, a que las restricciones crediticias impuestas por tener una ejecución hipotecaria en el historial crediticio no son grandes, o a que los servicios de vivienda son más inelásticos que otras formas de consumo”. ^{[ 28 ]}

Estudios recientes sobre vivienda indican que los hogares minoritarios experimentan de manera desproporcionada las ejecuciones hipotecarias. Otros grupos sobrerrepresentados incluyen a los afroamericanos, los hogares de inquilinos, los hogares con niños y los propietarios nacidos en el extranjero. Por ejemplo, las estadísticas muestran que los compradores afroamericanos tienen 3.3 veces más probabilidades que los compradores blancos de sufrir una ejecución hipotecaria, mientras que los compradores latinos y asiáticos tienen 2.5 y 1.6 veces más probabilidades, respectivamente. Como otro ejemplo estadístico, más del 60 por ciento de las ejecuciones hipotecarias que ocurrieron en la ciudad de Nueva York en 2007 involucraron propiedades de alquiler. El veinte por ciento de las ejecuciones hipotecarias a nivel nacional fueron de propiedades de alquiler. Una razón para esto es que la mayoría de estas personas han obtenido préstamos con préstamos subprime de alto riesgo. Hay una gran falta de investigación realizada en esta área plantea problemas por tres razones. Primero, no poder describir quién experimenta la ejecución hipotecaria dificulta el desarrollo de políticas y programas que puedan prevenir/reducir esta tendencia en el futuro. Segundo, los investigadores no pueden determinar hasta qué punto las ejecuciones hipotecarias recientes han revertido los avances en la propiedad de vivienda que algunos grupos, históricamente carentes de igualdad de acceso, han logrado. Tercero, la investigación se centra demasiado en los efectos a nivel comunitario, aunque son los hogares individuales los que se ven más afectados. ^{[ 29 ]} Muchas personas citan sus propias condiciones médicas o las de sus familiares como la razón principal para sufrir una ejecución hipotecaria. Muchos no tienen seguro médico y no pueden cubrir adecuadamente sus necesidades médicas. Esto vuelve a señalar que las ejecuciones hipotecarias afectan a poblaciones ya vulnerables. ^{[ 30 ]} Las puntuaciones crediticias se ven muy afectadas después de una ejecución hipotecaria. El número promedio de puntos reducidos cuando un pago de hipoteca se retrasa 30 días es de 40 a 110 puntos, cuando se retrasa 90 días es de 70 a 135 puntos, y cuando se finaliza una ejecución hipotecaria, una venta corta o una dación en pago es de 85 a 160 puntos. ^{[ 31 ]}

En 2009, el Congreso de Estados Unidos intentó rescatar la economía con un paquete de rescate de 700 mil millones de dólares para el sector financiero; sin embargo, existía un creciente consenso de que el profundo colapso del mercado inmobiliario era la causa principal de la grave recesión económica del país. Tras gastar miles de millones de dólares rescatando instituciones financieras, solo para ver cómo la economía se hundía aún más en la crisis, tanto economistas como legisladores liberales y conservadores presionaron para redirigir un paquete de estímulo económico hacia lo que consideraban el problema central: el mercado inmobiliario. Pero, más allá del consenso sobre la ayuda al mercado inmobiliario, existían enormes diferencias sobre quiénes debían beneficiarse de los planes contrapuestos. Los demócratas querían destinar el dinero directamente a las personas más necesitadas; y los republicanos querían destinarlo a casi todos los compradores de vivienda, bajo la teoría de que una marea creciente acabaría elevando todos los barcos. ^{[ 32 ]}

En 2010, hubo un aumento del 14% en el número de viviendas que recibieron un aviso de impago entre julio y septiembre. En ese año, una de cada 45 viviendas recibió una demanda de ejecución hipotecaria y el problema se ha generalizado con el aumento de las tasas de desempleo en todo el país. Los bancos se han vuelto extremadamente agresivos y poco pacientes con quienes se han atrasado en los pagos de sus hipotecas, y cada vez más familias entran en el proceso de ejecución hipotecaria antes de lo habitual. En 2011, los bancos estaban en camino de embargar más de 800.000 viviendas. ^{[ 33 ]} En 2010, las tasas más altas de demandas de ejecución hipotecaria se registraron en Las Vegas, Nevada ; Fort Myers, Florida ; Modesto, California ; Scottsdale, Arizona ; Miami, Florida ; y Ontario, California . La diversidad geográfica de estas ciudades se compensa con el hecho de que todas son áreas metropolitanas relativamente extensas. Grandes ciudades como Houston, Texas, experimentaron un aumento del 26% en 2010, Seattle, Washington , del 23% y Atlanta, Georgia , del 21% . Estas ciudades registraron las tasas de desempleo más bajas. En el extremo opuesto, las ciudades con las tasas de ejecución hipotecaria más bajas fueron Rome, NY; South Burlington, VT; Charleston, WV; Bryan, TX; y Tuscaloosa, AL. ^{[ 34 ]} Como era de esperar, estas áreas presentaron algunas de las tasas de desempleo más altas del país , lo que contribuye a demostrar aún más esta correlación. Una cita del director ejecutivo de RealtyTrac, James Saccacio, resume las tendencias recientes:

En 2010, la ola de ejecuciones hipotecarias disminuyó ligeramente en los mercados inmobiliarios más afectados del país. Aun así, los niveles de ejecuciones hipotecarias se mantuvieron entre cinco y diez veces superiores a los niveles históricos en la mayoría de esos mercados, donde persisten profundas brechas de riesgo que podrían desencadenar nuevas oleadas de ejecuciones hipotecarias en 2011 y años posteriores.

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El impacto de las ejecuciones hipotecarias va más allá de los propietarios de viviendas y se extiende a pueblos y vecindarios en su conjunto. Las ciudades con altas tasas de ejecuciones hipotecarias suelen experimentar más delincuencia y robos, con allanamientos de morada, acumulación de basura en los jardines y un aumento de la prostitución. ^{[ 35 ]} Las ejecuciones hipotecarias también afectan las ventas de viviendas vecinas en dos niveles: espacio y tiempo. En cualquier período de tiempo dado, las ejecuciones hipotecarias tienen un mayor impacto negativo cuando están más cerca de la propiedad que se intenta vender. La visión convencional sugiere que el aumento de las ejecuciones hipotecarias provocará una disminución en el valor de venta de las propiedades vecinas, lo que, a su vez, conducirá a una extensión de la crisis de la vivienda. ^{[ 36 ]} Otro impacto significativo del aumento de las tasas de ejecuciones hipotecarias es en la movilidad escolar de los niños . En general, la investigación sugiere que cambiar de escuela es perjudicial para los niños, aunque esto depende significativamente de la calidad de las escuelas de origen y destino. Un estudio realizado en la ciudad de Nueva York reveló que los estudiantes que cambiaron de escuela ingresaron con mayor frecuencia a una escuela con puntuaciones en las pruebas y rendimiento escolar general más bajos, en promedio. El efecto de estas mudanzas en el rendimiento académico de los estudiantes requiere más investigación. ^{[ 37 ]} Las ejecuciones hipotecarias también tienen un efecto emocional y físico en las personas. En un estudio particular de 250 participantes reclutados que habían experimentado una ejecución hipotecaria, el 36,7 % cumplió con los criterios de detección de depresión mayor . ^{[ 30 ]}

• Jones, Katie. Preservación de la propiedad de la vivienda: Iniciativas para la prevención de ejecuciones hipotecarias. Servicio de Investigación del Congreso.
• Rhodes, Trevor. Ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos: Todo lo que necesitas saber sobre cómo prevenirlas y comprar una vivienda . 348 páginas. McGraw-Hill , abril de 2008. ISBN 0-07-159058-7

• Contenido multimedia relacionado con las ejecuciones hipotecarias en Wikimedia Commons
• Estadounidenses contra las ejecuciones hipotecarias