Desarrollos reales de Fortress

Fortress Real Developments Inc. (a menudo conocida como Fortress Real ) fue una empresa canadiense de desarrollo inmobiliario y préstamos que ayudó a financiar proyectos en etapa inicial mediante inversiones hipotecarias sindicadas dirigidas a inversores minoristas. Entre 2008 y 2017, las ofertas vinculadas a Fortress recaudaron aproximadamente entre 900 y 920 millones de dólares de miles de inversores en docenas de proyectos en Canadá. ^{[ 1 ] [ 2 ]}

Fortress y las agencias hipotecarias relacionadas se convirtieron en el foco de la aplicación de la normativa a partir de 2018. En 2020, el regulador financiero de Ontario impuso una sanción administrativa a la empresa por infracciones de las normas hipotecarias. ^{[ 3 ]} En 2022, la Real Policía Montada de Canadá (RCMP) acusó a los cofundadores de Fortress, Jawad Rathore y Vince Petrozza, de fraude y comisiones secretas. ^{[ 4 ]} Ambos hombres fueron declarados culpables en mayo de 2025 de fraude por más de 5000 dólares; la sentencia estaba pendiente en septiembre de 2025. ^{[ 1 ] [ 5 ]}

En enero de 2026, un tribunal de Ontario condenó a los cofundadores de Fortress, Jawad Rathore y Vince Petrozza, a cinco años de prisión cada uno y les ordenó pagar 12,2 millones de dólares cada uno en multas tras ser declarados culpables de fraude. ^{[ 6 ] [ 7 ]}

Fortress Real Developments fue fundada en 2008 por Jawad Rathore y Vince Petrozza para conseguir capital para proyectos inmobiliarios en fase inicial, a menudo poniendo en contacto a promotores con inversores minoristas a través de hipotecas sindicadas. ^{[ 5 ]}

Fortress recaudó más de 900 millones de dólares en préstamos hipotecarios sindicados antes de que Rathore y Petrozza fueran acusados ​​de fraude. ^{[ 8 ]} En septiembre de 2020, FSRA y Fortress llegaron a un acuerdo que incluía una multa administrativa de 250 000 dólares contra la empresa. ^{[ 3 ] [ 9 ]}

A partir de 2016, se presentaron en Ontario varias demandas colectivas propuestas en relación con proyectos comercializados junto con Fortress Real Developments, alegando sobrevaloración del terreno subyacente y divulgación engañosa de riesgos a los inversores minoristas. En agosto de 2016, una demanda colectiva propuesta vinculada al Collier Centre de Barrie solicitaba 27,5 millones de dólares y criticaba la forma en que se presentaban las hipotecas sindicadas a los inversores minoristas. ^{[ 13 ]}

En octubre de 2016, un reportaje de la CBC señaló que una presentación de ventas de SkyCity (Winnipeg) a inversionistas de Toronto promocionaba retornos del 8% omitiendo detalles clave de viabilidad, y que tres demandas colectivas propuestas alegaban sobrevaloración de terrenos en proyectos vinculados a Fortress. ^{[ 14 ] [ 15 ]}

Los documentos judiciales resumidos ese mismo mes por la prensa especializada alegaban que a los inversores se les había proporcionado un “valor actual inflado” derivado de valores futuros hipotéticos, en lugar de tasaciones “tal cual”. ^{[ 16 ]} En diciembre de 2016, una cuarta demanda (relacionada con Harmony Village – Lake Simcoe ) elevó los supuestos daños a aproximadamente 100 millones de dólares y fue la primera en incluir una demanda por fraude, según el abogado del demandante citado en la cobertura. ^{[ 17 ]}

En noviembre de 2017, una investigación de Reuters informó que los archivos provinciales documentaban quejas recurrentes de los inversionistas: que el capital podía estar en riesgo, que los rendimientos del 8% no estaban garantizados y que se deducían comisiones sustanciales (hasta un ~35%); la noticia también reveló que la RCMP abrió una investigación en octubre de 2016 sobre el negocio de hipotecas sindicadas de Fortress. ^{[ 18 ]} Estas quejas anteriores a 2018, particularmente en torno a las valoraciones basadas en valores de propiedad proyectados (en lugar de "tal cual") y la falta de divulgación de comisiones y riesgos, anticiparon temas que posteriormente plantearon los fiscales en el juicio. ^{[ 13 ]}

Tras una investigación de varios años del Equipo Integrado de Aplicación de la Ley del Mercado de la RCMP (a veces denominado públicamente como “Proyecto Dinastía”), los cofundadores fueron acusados ​​en junio de 2022 de fraude y comisiones secretas, y sus comparecencias iniciales estaban programadas en Toronto. ^{[ 4 ] [ 19 ]}

Un juicio del Tribunal de Justicia de Ontario, presidido por el juez Daniel Moore, comenzó en octubre de 2024 y se centró en dos proyectos de Fortress: la propuesta torre SkyCity en Winnipeg y el Collier Centre en Barrie, Ontario. ^{[ 2 ]} El 28 de mayo de 2025, el juez Daniel Moore declaró a Rathore y Petrozza culpables de fraude por más de 5000 dólares.

El tribunal concluyó que los inversores fueron engañados cuando se presentaron los ratios préstamo-valor utilizando valores futuros proyectados en lugar de valores actuales "tal cual", lo que equivalió a la ocultación de hechos relevantes. ^{[ 1 ]} Estas conclusiones se hicieron eco de las preocupaciones planteadas años antes en demandas civiles e informes de prensa: en 2016-17, múltiples demandas colectivas e investigaciones de los medios ya habían alegado que los terrenos estaban sobrevalorados sobre una base "futura", que los riesgos se minimizaban en la comercialización y que no se revelaban comisiones sustanciales a los inversores minoristas. ^{[ 16 ] [ 18 ]}