Gastumping

El término «gazumping» se produce cuando un vendedor (especialmente de una propiedad) acepta una oferta verbal (una promesa de compra) de un comprador potencial, pero luego acepta una oferta superior de otra persona. Esto puede ocurrir en cualquier momento antes de que la venta se formalice legalmente. También puede referirse a que el vendedor aumente el precio de venta o pida más dinero en el último momento, después de haber acordado verbalmente un precio inferior. En ambos casos, el comprador original queda en una situación desfavorable y debe ofrecer un precio más alto o perder la compra. ^{[ 1 ]} El término «gazumping» se utiliza con mayor frecuencia en el Reino Unido e Irlanda, aunque se pueden encontrar prácticas similares en otras jurisdicciones, como Australia.

Con los precios de la vivienda en alza en el mercado inmobiliario británico a finales de la década de 1980, la práctica de revender ofertas a precios muy elevados se generalizó en Inglaterra y Gales , ya que la oferta del comprador no es legalmente vinculante incluso después de que el vendedor la haya aceptado. Un contrato de compraventa de terrenos debe constar por escrito, un requisito del derecho inglés que se remonta al Estatuto de Fraudes de 1677 y que se reitera en el artículo 2 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Varias) de 1989. Este requisito se concibió originalmente para fomentar la buena fe y la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y para prevenir la deshonestidad .

Cuando el propietario acepta la oferta por una propiedad, el comprador generalmente aún no habrá encargado una inspección del edificio ni habrá tenido la oportunidad de realizar las comprobaciones legales recomendadas. La oferta de compra se hace "sujeta a contrato" y, por lo tanto, hasta que se intercambien los contratos escritos , cualquiera de las partes puede retirarse en cualquier momento. Los trámites pueden tardar entre 10 y 12 semanas en completarse, y si el vendedor se ve tentado por una oferta superior durante este período, el comprador queda decepcionado y pierde dinero. El precio de venta no influye en si una propiedad será "gazumped", pero la ubicación sí: es más común en Londres y el noreste. ^{[ 2 ]} Aceptar cualquier oferta por encima de una oferta anterior se conoce como gazumping.

Cuando los precios de las propiedades bajan, la práctica de la "gazumping" se vuelve rara. El término " gazundering " se ha acuñado para la práctica opuesta, en la que el comprador espera hasta que todos estén listos para firmar contratos antes de rebajar la oferta por la propiedad, amenazando con el colapso de toda una cadena de ventas de viviendas que esperan que se concrete la transacción. " Gazanging " describe una situación similar, en la que un vendedor se retira por completo de una venta, esperando obtener un mejor precio o una mejor oferta una vez que el mercado mejore.

El término puede derivarse de la palabra yiddish 'gezumph', ^{[ 3 ]} que significa cobrar de más o engañar.

La ley y la práctica escocesas hacen que el problema de la superación de ofertas sea una rareza en Escocia. ^{[ 4 ]} En el sistema escocés de transmisión de la propiedad , los compradores obtienen un informe topográfico antes de presentar una oferta al abogado del vendedor o hacen una oferta "sujeta a informe topográfico". Los vendedores normalmente fijan una fecha límite para las ofertas escritas y luego proporcionan una aceptación escrita de la oferta elegida. El acuerdo se vuelve vinculante cuando el abogado del vendedor entrega una aceptación escrita firmada de la oferta del comprador. Si el vendedor intenta aceptar una oferta más alta después de que los contratos se hayan finalizado legalmente mediante una oferta y aceptación escritas , su abogado se negará a representarlo, ya que esto, según el código de práctica de la Law Society of Scotland , constituiría una falta profesional. Al igual que en Inglaterra, todos los contratos de compraventa de terrenos deben constar por escrito y estar firmados por o en nombre de cada parte. En Escocia, los abogados de las partes firman en su nombre, a diferencia de Inglaterra, donde tanto el comprador como el vendedor firman un contrato que se ha producido por duplicado, y luego se intercambian los duplicados para formalizar un contrato vinculante. A menudo se afirma erróneamente que la práctica de "gazumping" es poco común en Escocia porque se dice que un acuerdo verbal sobre una transacción inmobiliaria es legalmente vinculante; si bien la ley sobre contratos difiere de la ley en Inglaterra, la rareza se debe al diferente sistema de transmisión de propiedades.

En Escocia, sin embargo, un agente inmobiliario, actuando en nombre del vendedor, puede iniciar casos de otra forma de gazumping. Una vez que se ha alcanzado la fecha límite para las ofertas por escrito y el agente inmobiliario ha aceptado verbalmente la oferta elegida, puede intentar provocar una guerra de ofertas entre el comprador ganador y un rival, que puede ser ficticio, con el fin de aumentar la oferta de cada parte. En tales circunstancias, el comprador ganador tiene pocas opciones si, a pesar de haber sido informado verbalmente de que su oferta ha sido aceptada, posteriormente se le informa verbalmente de que su oferta ha sido rechazada en favor de una oferta superior. Estas situaciones solo se producen en una etapa temprana del proceso de compraventa, antes de que el abogado del vendedor acepte por escrito la oferta. A menudo, se deben a la obligación legal de los agentes inmobiliarios de informar al vendedor de cualquier oferta superior recibida antes de la confirmación por escrito de una oferta aceptada verbalmente, incluidas las recibidas después de la fecha límite.

En Escocia, la práctica de "gazundering" es posible cuando el comprador no tiene suficientes activos como para justificar una demanda, pero no es común.

El gazumping no es ilegal en Australia. Las normas varían entre los distintos estados y territorios australianos ; sin embargo, el Gobierno del Territorio del Norte define el gazumping como "cuando un vendedor acepta verbalmente un precio, pero luego firma un contrato con otra persona para vender la propiedad a un precio más alto" ^{[ 5 ].}

El Gobierno del Territorio del Norte señala que poco se puede hacer si un comprador es superado por otra oferta y destaca que el comprador potencial superado aún tendrá que pagar los costos de los servicios ya realizados para comprar la propiedad.

Estos podrían incluir cualquiera de los siguientes:

• asesoramiento legal
• servicios de transmisión de propiedades
• informes de inspección
• Costos de solicitud de financiación.

Sin embargo, si usted pagó un depósito para la posible compra de una vivienda en el Territorio del Norte y le arrebataron la propiedad, dicho depósito deberá ser reembolsado en su totalidad.

La misma fuente también ofrece consejos sobre cómo un comprador potencial podría protegerse de ser víctima de una estafa. Neil Jenman ^{[ 6 ]} también ofrece consejos sobre estafas en la compra de viviendas en Australia.

El término "gazumping" no se usa en Estados Unidos, ya que una vez que se acuerda verbalmente la venta y el precio de una casa, es legalmente vinculante. ^{[ 7 ]} Cada estado tiene leyes y tradiciones diferentes, pero los compradores suelen hacer una oferta por escrito que, una vez aceptada (firmada) por el vendedor, es vinculante para este en la mayoría de las localidades. Esto se conoce como un contrato de "compraventa", que puede tener condiciones. Los contratos de compraventa de viviendas en EE. UU. suelen contener una cláusula de inspección, un breve período durante el cual el comprador puede inspeccionar la propiedad y rescindir el contrato con la devolución total del depósito, si la propiedad no supera las inspecciones del comprador. El vendedor, sin embargo, no puede, excepto en algunos estados, rescindir el contrato durante el período de inspección. Nueva Jersey es un estado donde el vendedor tiene un período de "revisión legal", durante el cual puede rescindir un contrato aceptado.

El "gazundering" se produce cuando un comprador potencial (especialmente de una propiedad) ofrece comprarla a un precio acordado, pero posteriormente amenaza con retirar la oferta a menos que el vendedor acepte un precio más bajo. Si el vendedor no acepta el cambio de precio, la operación puede fracasar. ^{[ 8 ]} El gazundering se generalizó en la década de 1980 debido a la desregulación del mercado inmobiliario, el vertiginoso aumento de los precios de las viviendas y la ventaja legal que tenían los compradores sobre los vendedores. ^{[ 9 ]} Esto ocurre en dos circunstancias:

• En un mercado a la baja, donde el valor de la propiedad ha disminuido significativamente en el período comprendido entre el acuerdo inicial y la fecha prevista de venta.
• Justo antes de la firma de los contratos formales, cuando el comprador cree que el vendedor se encuentra en una posición débil (una práctica generalmente percibida como poco ética). El vendedor podría estar en una posición débil, al haber contraído otros compromisos, como una cadena de compraventa, y sería muy reacio a retirarse. ^{[ 10 ] [ 11 ] [ 12 ]}

• Renegociar

• TheMoveChannel - ¿Qué es el gazumping?
• The Observer | La especulación gastronómica arrasa en Gran Bretaña
• Definición de Gazumping y cómo protegerse contra Gazumping
• The Guardian | Gasto y engaño
• Compradores que se aprovechan de la situación - Jenman Real Estate, Australia