Exención de impuestos sobre la vivienda principal en Florida

La exención de vivienda principal en Florida puede referirse a tres tipos diferentes de exenciones de vivienda principal según la ley de Florida:

1. Exención de la venta forzosa antes y al fallecer, según el Art. X, Sección 4(a)-(b) de la Constitución de Florida .;
2. restricciones sobre legados y enajenación , Art. X, Sección 4(c) de la Constitución de Florida;
3. y exención de impuestos según el Art. VII, Sección 6 de la Constitución de Florida.

La exención de vivienda familiar de Florida, que protege contra la venta forzosa antes y después del fallecimiento, es una de las más protectoras de Estados Unidos, ya que no establece límite al valor de ciertos bienes inmuebles que pueden protegerse de los acreedores. La cláusula de exención del impuesto a la propiedad del Artículo VI exime de este impuesto hasta ciertos límites en el valor de la vivienda familiar.

La definición de vivienda principal no necesariamente coincide para los fines de la exención del Artículo X, Sección 4(a)-(c) (exención de acreedores y restricciones sobre la herencia y distribución) y para los fines del Artículo VI (exención de impuestos). Ambas disposiciones se aplican automáticamente al establecer una residencia principal en Florida , pero para obtener los beneficios fiscales, la exención de vivienda principal debe solicitarse mediante una solicitud ante la oficina del tasador de propiedades del condado. La exención de vivienda principal puede perderse si el propietario deja de usar la propiedad como vivienda principal.

Un cuarto beneficio, aunque no tan claramente una exención como los tres anteriores, también se otorga a la vivienda principal en Florida según el Artículo VII, Sección 7 de la Constitución de Florida. Para efectos fiscales, el aumento anual en el valor catastral de la vivienda principal está limitado al menor de los siguientes valores: 3 % o el porcentaje de variación del Índice de Precios al Consumidor .

La disposición de Florida sobre la protección de la vivienda familiar para deudores es una de las más amplias de Estados Unidos . El valor de la propiedad que puede protegerse es ilimitado, siempre que no ocupe más de medio acre (2000 m²) dentro de un municipio, o 160 acres (650 000 m²) fuera de un municipio. Esta disposición está recogida en la Constitución de Florida , artículo X, sección 4, por lo que no puede eliminarse sin una enmienda constitucional.

Debido al alcance de la protección que ofrece, se sabe que personas de otros estados con grandes deudas o sentencias judiciales cuantiosas en su contra han adquirido propiedades costosas en Florida, como por ejemplo O.J. Simpson y Donald Trump . ^{[ 1 ]} Esta estrategia se ha visto algo afectada por las enmiendas al Código de Bancarrota de 2005.

Un factor que puede afectar drásticamente el valor de una propiedad rural es la incorporación de un municipio. Si una propiedad rural de 650 000 m² (160 acres) se encuentra en un terreno que posteriormente se incorpora a un municipio, la propiedad se mantendrá protegida para el propietario y sus herederos. Sin embargo, para cualquier futuro comprador de la totalidad o parte de la propiedad, la superficie protegida se reducirá a los 2000 m² (media acre) permitidos dentro de un municipio.

La exención constitucional de vivienda principal de Florida ofrece una protección prácticamente absoluta contra la venta forzosa para satisfacer las demandas de los acreedores, excepto en cuatro circunstancias especiales, y no debe confundirse con el ahorro en la reducción del impuesto ad valorem de Florida, que es un producto de la legislatura de Florida .

Una característica única de la exención de vivienda principal en Florida es que se aplica a las ganancias de la venta de una casa si el propietario tiene la intención de usarlas para establecer una nueva vivienda principal en Florida dentro de un plazo razonable. Por lo tanto, si el propietario de una casa de $1,000,000 la vende y deposita el dinero en una cuenta bancaria, ese dinero sigue protegido por la exención de vivienda principal, siempre que el propietario tenga la intención genuina de usarlo para comprar otra casa en Florida que también tenga derecho a la exención dentro de un plazo razonable. Esta protección se pierde si los fondos se mezclan con otros fondos no destinados a dicha compra. Además, la protección solo se extiende al monto que el propietario tiene la intención de invertir en una nueva vivienda principal: si el propietario de una casa de $1,000,000 la vende y deja clara su intención de comprar una casa de $750,000, los $250,000 restantes perderán su protección. (Nota: El Estatuto de Florida 222.25(4) establece que si el deudor no reclama ni recibe los beneficios de una exención de vivienda, el deudor puede reclamar una exención de bienes personales de $4,000 que es adicional a los $1,000 a los que todos los deudores tienen derecho de conformidad con el Estatuto de Florida 222.25(1).

Además, según la disposición de venta de gravámenes fiscales de Florida , los gravámenes de menos de $250 sobre propiedades de vivienda principal no pueden venderse a inversionistas. ^{[ 2 ]}

La Gran Depresión comenzó en 1929 y provocó reformas en los impuestos prediales ad valorem en Florida. A medida que la Depresión se agudizaba, muchos propietarios de Florida se vieron incapaces de pagar sus impuestos prediales y en grave peligro de perder sus hogares. En respuesta a este problema, el representante estatal Dwight Rogers de Fort Lauderdale propuso y aprobó en 1933 una ley para incluir la Enmienda de Exención de Vivienda de $5,000 en la boleta electoral estatal. Los votantes de Florida aprobaron abrumadoramente la Enmienda de Exención de Vivienda en 1934 (Artículo X, Sección 7, como se numeraba antes de la reforma constitucional de Florida de 1968). La Exención de Vivienda inicial buscaba aliviar la carga de los propietarios al eximir los primeros $5,000 del impuesto predial sobre la vivienda. La Legislatura de Florida aumentó la exención a $10,000 durante la década de 1960, aunque esto no se incorporó a la constitución. Mediante una enmienda constitucional aprobada por amplia mayoría en 1980, la exención se incrementó a 25 000 dólares. El 29 de enero de 2008, los votantes aprobaron un aumento a 50 000 dólares para las contribuciones no escolares, lo cual se encuentra incorporado en el Estatuto de Florida §196.031. La reducción contenida en los Estatutos de Florida no debe confundirse con la exención de vivienda principal de la Constitución de Florida, que protege la vivienda principal de la venta forzosa, salvo en determinadas circunstancias.

La exención de vivienda principal del impuesto predial de Florida reduce el valor de una vivienda para la evaluación del impuesto predial en $50,000, por lo que una vivienda que en realidad vale $100,000 se gravaría como si valiera solo $50,000. Sin embargo, los segundos $25,000 de cobertura de vivienda principal no se aplican a la parte escolar del impuesto predial, y solo se aplican a los terceros $25,000 del valor total de una propiedad (es decir, la parte del valor de una propiedad entre $50,000 y $75,000).

Además, la exención de vivienda principal de Florida limita el porcentaje de aumento anual de las tasaciones de propiedades. Si bien las tasas impositivas pueden modificarse, el aumento máximo del valor catastral de una vivienda con exención de vivienda principal es fijo. Esto se debe a la Enmienda "Salvemos Nuestras Viviendas" a la Constitución de Florida, aprobada por los votantes en 1992 y que entró en vigor en 1995. Dicha enmienda limita el aumento del valor catastral de una vivienda con exención de vivienda principal al menor de los siguientes valores: el 3 % o la tasa de inflación. Esto significa que si un propietario tenía una exención de vivienda principal sobre una vivienda valorada en $100,000 en 1995, y la exención seguía vigente en 2005, el valor máximo que podría alcanzar la vivienda sería de aproximadamente $126,000.. A modo de comparación, los registros de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Florida muestran que el precio medio de una vivienda unifamiliar durante el mismo período aumentó un 138%, de 86.000 dólares en 1995 a 205.000 dólares en 2005 ^{[ 4 ].}

Las exenciones de vivienda principal solo se aplican a la residencia principal de una persona. Por lo tanto, esta exención no se aplica a negocios, propiedades de alquiler, segundas residencias, propietarios que solicitan exenciones o créditos fiscales por residencia permanente en otros estados, ni a viviendas cuyos propietarios no consideran Florida como su residencia principal. Gracias a la cláusula de "portabilidad" de la enmienda constitucional de enero de 2008, un propietario con una exención de vivienda principal ahora puede transferir hasta $500,000 del beneficio del programa "Salvemos Nuestras Viviendas" de una vivienda en Florida a otra.Sin embargo, adquirir una vivienda que contaba con una exención de vivienda principal no da derecho al comprador a conservar el bajo tipo impositivo del que disfrutaba el anterior residente con dicha exención, ya que las exenciones de vivienda principal no se pueden heredar ni comprar.

Los partidarios de la enmienda "Salvemos Nuestros Hogares" sostienen que permite a los residentes de larga data con ingresos fijos permanecer en sus hogares sin verse obligados a mudarse debido a los aumentos de impuestos a medida que aumenta el valor de sus propiedades. Los detractores argumentan que crea un sistema tributario injusto en el que quienes compran su primera vivienda, los nuevos residentes, los residentes de temporada y las empresas soportan una carga impositiva excesiva, mientras que los propietarios de viviendas permanentes se ven atrapados en sus hogares, a menudo sin poder mudarse sin duplicar su tasa impositiva.

Según la ley de Florida, la exención de impuestos sobre la vivienda principal solo está disponible para ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes extranjeros u otras personas que legalmente puedan manifestar su intención de permanecer permanentemente en el país según las leyes de inmigración.

Para la exención de impuestos sobre la vivienda principal, "Personas que residen bajo la apariencia de la ley" (un término creado por los tribunales que se aplica a personas en los EE. UU. con estatus de asilo o libertad condicional, o alguien que haya solicitado y completado el proceso de solicitud I-485 para una tarjeta verde pero que aún esté esperando la aprobación/emisión final de la tarjeta). Una persona en los EE. UU. con una visa de clase E, H, L o R no es elegible para la exención de vivienda principal, de conformidad con la Regla 12D-7.007(3), Código Administrativo de Florida . Una persona con una visa H o L que ya tiene una I-140 aprobada y está esperando retrocesiones del USCIS para presentar la solicitud I-485, no se beneficia de la exención de vivienda principal. Sin embargo, existe una laguna en el sistema. A los titulares de visas J-4, que son cónyuges de titulares de visas J-1 , se les asigna un Número de Extranjero. Algunos condados aceptan los números de extranjero como parte de los requisitos para obtener una exención de vivienda principal, aunque los titulares de visas J no pueden solicitar el ajuste de estatus.

Además, en general, un matrimonio vigente se considera una sola "unidad familiar" según la ley de Florida y solo tiene derecho a una exención de impuestos sobre la vivienda principal, independientemente de cuántas viviendas posean y ocupen.

Esta disposición también protege al cónyuge de diversas maneras. En primer lugar, impide al propietario transferir la propiedad sin la aprobación de su cónyuge, incluso si la propiedad está a nombre de uno solo o fue adquirida íntegramente con fondos de uno de ellos. Asimismo, prohíbe al cónyuge legar la propiedad mediante testamento si el propietario deja cónyuge o un hijo menor de edad . Si se realiza tal legado, se considera inválido y el cónyuge sobreviviente gozará del usufructo vitalicio, correspondiendo el remanente a los hijos del difunto. El cónyuge sobreviviente puede optar por recibir el 50% de la propiedad en lugar del usufructo vitalicio, siempre que dicha elección se realice dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento del propietario. Esta elección, mediante un formulario prescrito, se registra en el libro de registro oficial del condado donde se encuentra la propiedad, no en el juzgado de sucesiones. Si se realiza esta elección, el 50% restante lo heredan los hijos del difunto. Un cónyuge puede renunciar a estos derechos por escrito en el testamento, pero un menor de edad no tiene capacidad legal para hacerlo. Finalmente, la exención de la vivienda principal para los impuestos sobre la propiedad se aplica automáticamente al cónyuge sobreviviente, por lo que la propiedad nunca estará expuesta a los acreedores de ninguno de los cónyuges debido al fallecimiento del otro.

Los tasadores de propiedades electos de los 67 condados de Florida son los funcionarios constitucionales estatales responsables de mantener la integridad del programa de exención de impuestos sobre la vivienda principal.En Florida, nadie obtiene automáticamente una exención de vivienda principal. En cambio, el propietario registrado (o el beneficiario de un fideicomiso, una persona legal o naturalmente dependiente del propietario o los arrendatarios con un plazo original de 98 años o más, todos ellos deben cumplir con la ley de "título equitativo de bienes raíces") debe solicitar la exención de vivienda principal ante el tasador de propiedades del condado donde se ubica la propiedad. Si bien la mayoría de los condados aún utilizan solicitudes en papel, algunos condados más grandes ofrecen la opción de presentar la solicitud en línea. Aunque las leyes aplicables son las mismas en los 67 condados, los estándares varían considerablemente. Algunas oficinas de tasación de propiedades requieren mucha más documentación que otras, ya que determinar la elegibilidad queda a discreción de cada tasador. Una vez que se ha solicitado y aceptado una exención de vivienda principal, esta se renueva automáticamente cada año y no requiere una nueva solicitud anual. A partir de entonces, es obligación del propietario informar al tasador de propiedades cuando deje de usar la vivienda principal como su residencia principal.

• Ley de Florida

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Oficial

• Departamento de Ingresos de Florida (DOR): Administración del Impuesto sobre la Propiedad
• Servicios de exención de impuestos sobre la propiedad en Florida: proveedor estatal de servicios de exención de impuestos sobre la propiedad, consultoría y servicios de apelación ante la junta de ajuste de valor.
• DOR: Lista de contactos de tasadores de propiedades en Florida
• Constitución de Florida en línea

Otro

• Foro y tablón de anuncios sobre la exención de la propiedad de vivienda principal en Florida
• La sesión especial finaliza con una importante reducción de impuestos.
• Los líderes estatales revelan detalles sobre la reducción de impuestos.
• ¿Qué exenciones de impuestos sobre la vivienda principal están disponibles? - poconnor.com
• Preguntas frecuentes sobre la reducción del impuesto a la propiedad - cutmytaxes.com
• Los legisladores no deberían buscar elogios por el plan de impuestos a la propiedad.
• Impuesto sobre la propiedad - Diarios de casas de ensueño - Grandes casas - Blog del New York Times Archivado el 1 de octubre de 2011 en Wayback Machine
• Los propietarios que no viven en sus propiedades son los que más sufren las consecuencias de la reforma fiscal.
• Informe especial: Salvemos nuestros hogares - Orlando Sentinel
• Se está preparando una versión portátil de "Salvemos nuestros hogares".
• Un comité estatal discutirá el Plan B si los votantes rechazan la reducción de impuestos.