crisis de vivienda

Los economistas debaten las causas de la crisis. En 2022, los economistas Christian Hilber y Olivier Schöni descubrieron que la principal línea de debate sostiene que las limitaciones de la oferta, como las restricciones al uso del suelo, impidieron satisfacer la creciente demanda de vivienda, lo que resultó en un aumento de los precios de la vivienda. Otras líneas de debate encontraron causas en factores macroeconómicos, condiciones de financiación y pronósticos deficientes de los precios esperados. ^{[ 5 ]} Los bajos ingresos de la población también contribuyen a la crisis global. ^{[ 2 ]}

Según las investigaciones, la zonificación excesivamente restrictiva eleva los precios de la vivienda al limitar el número de áreas donde se permite la construcción. ^{[ 9 ]} Algunos estudios han encontrado, por ejemplo, que la zonificación restrictiva puede encarecer las viviendas más del 50 % con respecto a su costo real de construcción. ^{[ 10 ]} Los códigos de construcción también han sido criticados por agravar la crisis de la vivienda al aumentar el costo de las viviendas nuevas. ^{[ 11 ]}

Un estudio de Moody's Analytics reveló que entre las principales causas de la crisis también se encontraban la escasez de mano de obra y materiales. La pandemia de COVID-19 también pudo haber exacerbado la crisis. En algunos lugares, las crisis de refugiados son un factor contribuyente. ^{[ 4 ]}

Aunque las principales ciudades del mundo se enfrentan a la escasez de vivienda, existe una variación sustancial entre países y sistemas de planificación. ^{[ 12 ]} Entre los países desarrollados, por ejemplo, las ciudades de Japón cuentan con una vivienda relativamente abundante y asequible para su tamaño, lo que algunos atribuyen al control nacionalizado de la zonificación (al reducir el poder de los gobiernos locales para bloquear nuevos proyectos de construcción) y a la facilidad y rapidez en la obtención de permisos para la construcción de viviendas. La mayoría de los países de habla inglesa, por otro lado, se caracterizan por sistemas de planificación que permiten la obstrucción vecinal (NIMBY , por sus siglas en inglés) a la construcción de viviendas, lo que provoca un aumento de los precios y una escasez de vivienda. Los países europeos desarrollados, que favorecen la construcción de mayor densidad que los países angloparlantes, han seguido una trayectoria intermedia entre estos dos extremos. ^{[ 13 ]}

Las crisis de vivienda han contribuido al malestar social en ciudades de todo el mundo. ^{[ 5 ]} Han perjudicado especialmente las finanzas de los millennials y la generación Z , que se incorporaron a un mercado inmobiliario más competitivo, destinando una mayor proporción de sus ingresos a los gastos de vivienda. ^{[ 14 ]} Politico sugiere que, en muchos países, esto ha permitido a los políticos populistas avivar el sentimiento antiinmigrante entre los votantes más jóvenes y ha dado como resultado una generación más escéptica sobre la capacidad de la democracia para ofrecer resultados. ^{[ 14 ]}

La vivienda en las principales ciudades de Australia se encuentra entre las menos asequibles del mundo. ^{[ 15 ]}

Algunas organizaciones afirman que "Es más que una crisis de vivienda, se ha convertido en un desastre nacional en toda regla" ^{[ 16 ]} o que la crisis "no es solo una emergencia de vivienda, es una emergencia nacional" ^{[ 17 ] .}

A partir de 2025/2026, Sídney es el segundo mercado inmobiliario menos asequible del mundo. ^{[ 18 ] [ 19 ]}

Con solo un 46,7 % en 2022, la propiedad de vivienda en Alemania es tradicionalmente baja en comparación con otros países debido a la gran cantidad de viviendas subvencionadas o con alquileres regulados. El gobierno alemán no deduce los pagos de intereses hipotecarios de los impuestos. ^{[ 20 ]} En la década de 2000, Alemania redujo las subvenciones gubernamentales para la propiedad de vivienda. ^{[ 21 ]} Sin embargo, en los últimos años, también en Alemania, el porcentaje de personas que viven en condiciones de hacinamiento, en comparación con los promedios de la UE, ha aumentado drásticamente. ^{[ 22 ] [ 23 ]}

Según un informe de 2012 de la Organización Nacional de Edificios (NBO), el déficit de viviendas en las zonas urbanas se estimaba en 18,78 millones. Este déficit es especialmente grave para los hogares pertenecientes al Sector Económicamente Más Débil (ingresos totales del hogar inferiores a 300.000 rupias), con un déficit de 10,55 millones de viviendas, así como para el Grupo de Bajos Ingresos (ingresos totales del hogar entre 300.000 y 600.000 rupias), con un déficit de 7,41 millones de viviendas. El Grupo de Ingresos Medios y superiores (hogares con ingresos anuales totales superiores a 600.000 rupias) se enfrenta a un déficit de 0,82 millones de viviendas. ^{[ 24 ] [ 25 ]}

Los Países Bajos se enfrentan a una crisis de vivienda prolongada y en aumento, caracterizada por un déficit persistente en la disponibilidad de viviendas. A mediados de 2025, el país tenía un déficit de aproximadamente 396.000 viviendas, lo que representa alrededor del 4,8 % del total de viviendas, una cifra ligeramente inferior a la del año anterior, que fue de 401.000. ^{[ 26 ]} Si las tendencias actuales continúan, los expertos pronostican que el déficit de vivienda podría aumentar aún más hasta alcanzar las 453.000 viviendas en 2027, debido principalmente al impacto en los ingresos por alquiler de las asociaciones de vivienda derivado de la congelación de los alquileres de vivienda social. ^{[ 27 ]}

La presión es más pronunciada en centros urbanos como Ámsterdam, Utrecht y Róterdam, donde la demanda, impulsada por el crecimiento demográfico y las estrictas regulaciones urbanísticas, ha superado la construcción de nuevas viviendas. A pesar de los objetivos gubernamentales de construir 100 000 viviendas nuevas anualmente, en 2024 solo se añadieron unas 82 000 al parque de viviendas. ^{[ 26 ]} Además, la vivienda social se ha quedado rezagada: entre 2020 y 2023, solo 51 de los 342 municipios de los Países Bajos cumplieron el objetivo de destinar al menos el 30 % de las nuevas construcciones a vivienda social, y 34 no construyeron ninguna. ^{[ 28 ]}

La crisis tiene profundas implicaciones sociales. Los jóvenes, en particular, se enfrentan a dificultades significativas: más del 40 % de quienes buscan vivienda han tenido que posponer hitos vitales como mudarse con su pareja o formar una familia debido a la escasez de vivienda. Los responsables políticos han intentado paliar la situación mediante mecanismos como la Ley de Buen Arrendamiento (promulgada en 2023) y la Ley de Alquileres Asequibles (introducida en 2024), que limita los alquileres de viviendas de precio medio a unos 1123 € al mes y restringe las subidas anuales. Sin embargo, los críticos argumentan que estas medidas pueden obstaculizar la capacidad de las asociaciones de vivienda para invertir en nuevas construcciones y mantenimiento, agravando la crisis en lugar de aliviarla. ^{[ 26 ]}

Auckland aumentó rápidamente la oferta y ralentizó el aumento de los alquileres y los precios de las viviendas al flexibilizar las restricciones a la construcción. ^{[ 29 ] [ 30 ]} Auckland experimentó un crecimiento de los alquileres más lento que en otras partes del país y más lento que los ingresos desde que comenzó a reformar sus leyes de vivienda en 2013. En julio de 2024, Ryan Greenaway-McGrevy estimó que los alquileres eran un 28 % más bajos de lo que habrían sido sin las reformas. ^{[ 31 ]} Aprovechando el éxito de Auckland, el gobierno nacional aprobó en octubre de 2021 una rezonificación bipartidista de gran parte de las ciudades más grandes del país para permitir 3 unidades y 3 pisos en todas las parcelas residenciales. ^{[ 32 ] [ 33 ]}

El Reino Unido se enfrenta a una escasez regional de viviendas, con una oferta insuficiente y una alta demanda en el sur, en comparación con una mayor abundancia de viviendas en las zonas económicamente deprimidas del norte. ^{[ 34 ]}

El Marco Nacional de Política de Planificación del Reino Unido utiliza la "fórmula estándar" para evaluar la necesidad de vivienda local. La fórmula utiliza proyecciones de crecimiento de los hogares, ajustadas según la asequibilidad ^{[ 35 ].} Los críticos de este método afirman que no tiene en cuenta el déficit actual de vivienda. Los hogares que viven en alojamientos mal mantenidos o superpoblados no estarían representados en la fórmula estándar. ^{[ 36 ].} Un informe de 2019 estima que 4,75 millones de hogares en Gran Bretaña necesitan una vivienda asequible adecuada. ^{[ 37 ].}

En las elecciones generales de 2019 , ambos partidos políticos principales identificaron la brecha de vivienda como un obstáculo para el país y se comprometieron a aumentar la oferta de vivienda. ^{[ 38 ] [ 39 ]} El Parlamento tiene como objetivo declarado 300 000 viviendas nuevas al año para mediados de la década de 2020. ^{[ 40 ]}

Muchos compradores de vivienda adquieren una vivienda a crédito mediante una hipoteca, pero las cambiantes condiciones económicas pueden impedirles pagar sus préstamos. Guren y McQuade (2020) sostienen que las ejecuciones hipotecarias generalizadas pueden interactuar con el mercado inmobiliario para amplificar la caída de los precios de los activos, lo que lleva a precios inferiores a los niveles determinados por los fundamentos: «Cuando el mercado inmobiliario se ve afectado por una perturbación que reduce la demanda de vivienda e induce algunas ejecuciones hipotecarias —por ejemplo, una caída del empleo—, las interacciones dinámicas entre la caída de los precios, los impagos y las restricciones crediticias mantienen a un número creciente de compradores fuera del mercado. La escasez de compradores reduce los precios, intensifica el mercado de compradores y conduce a una espiral descendente de precios e impagos». ^{[ 42 ]}

Además de las tendencias a largo plazo impulsadas por los fundamentos, los precios de la vivienda también están sujetos a ciclos de activos. Los economistas debaten las causas de estos ciclos, pero han estudiado vínculos con cambios en las creencias sobre los precios de los activos, las condiciones económicas generales, las restricciones crediticias y las interacciones con los prestamistas hipotecarios. Como parte de un ciclo de activos, los precios de la vivienda pueden subir por encima de los niveles determinados por los fundamentos (" burbuja inmobiliaria "). Durante una corrección, puede producirse una crisis financiera e inmobiliaria en el contexto de una espiral descendente de precios y ejecuciones hipotecarias. Esta "espiral de precios y ejecuciones hipotecarias... empuja los precios por debajo de su nivel a largo plazo", lo que lleva a patrones como el auge-caída-repunte del ciclo inmobiliario de la década de 2000. ^{[ 43 ]} Estas crisis de ejecuciones hipotecarias pueden tener consecuencias significativas para la economía en general.