Préstamo con pago solo de intereses

En Estados Unidos , lo habitual es un periodo de solo intereses de cinco o diez años. Transcurrido este tiempo, el capital se amortiza durante el plazo restante. En otras palabras, si un prestatario tiene una hipoteca a treinta años y los primeros diez años son solo de intereses, al final de esos diez años, el capital se amortizará durante los veinte años restantes. En la práctica, los pagos iniciales (durante el periodo de solo intereses) son considerablemente inferiores a los posteriores. Esto ofrece al prestatario mayor flexibilidad, ya que no se ve obligado a realizar pagos al capital. De hecho, también permite a un prestatario que prevé un aumento sustancial de su salario durante la vigencia del préstamo obtener un préstamo mayor del que habría podido permitirse de otro modo, o a los inversores generar liquidez cuando de otra forma no podrían. Durante los años de solo intereses de la hipoteca, el saldo del préstamo no disminuirá a menos que el prestatario realice pagos adicionales al capital. En una hipoteca amortizable convencional, la parte del pago que se destina al capital es significativamente menor que la parte que se destina a los intereses en los primeros años (el mismo período de tiempo en el que solo se pagarían intereses).

Los préstamos con pago solo de intereses representan un riesgo algo mayor para los prestamistas y, por lo tanto, suelen estar sujetos a una tasa de interés más alta. Combinados con un pago inicial mínimo o nulo , los préstamos con tasa ajustable (ARM) a veces indican que el comprador está asumiendo demasiado riesgo, especialmente cuando es poco probable que califique para estructuras de préstamo más conservadoras. ^{[ 3 ]} Debido a que un propietario no acumula capital en un préstamo con pago solo de intereses, puede verse afectado negativamente por las condiciones del mercado cuando esté listo para vender la casa o refinanciar. El prestatario puede encontrarse incapaz de afrontar los pagos amortizados regulares más altos al final del período de pago solo de intereses, incapaz de refinanciar por falta de capital e incapaz de vender si la demanda de vivienda se ha debilitado.

Debido a la incertidumbre que implica depender de la apreciación de la vivienda, la cual puede o no ocurrir, muchos expertos financieros, como Suze Orman, desaconsejan los préstamos con pago exclusivo de intereses para los que el prestatario no cumpliría con los requisitos. ^{[ 4 ]} Los tipos de préstamos con pago exclusivo de intereses que dependen de la apreciación de la vivienda serían los préstamos con amortización negativa , que la mayoría de las instituciones financieras dejaron de ofrecer a mediados de 2008.

Un estudio publicado por el Banco de la Reserva Federal de Chicago antes de la crisis financiera de 2008 afirmaba que la mayoría de los estadounidenses podrían beneficiarse de financiar cuentas con impuestos diferidos en lugar de amortizar el saldo de sus hipotecas. Los propietarios a veces utilizan préstamos con pago solo de intereses para liberar efectivo mensual y destinarlo a sus cuentas de jubilación. 3,4 millones de hogares no contribuyen en absoluto a su jubilación, pero sí aceleran la amortización de sus hipotecas. "Esos hogares pierden entre 11 y 17 centavos por cada dólar que invierten en una amortización más rápida de la hipoteca", según un estudio de la Reserva Federal de Chicago, citado en el Chicago Tribune . ^{[ 5 ] [ 6 ]}

Los préstamos con pago solo de intereses son una forma popular de obtener financiación para comprar un activo que no se deprecie mucho y que pueda venderse al final del plazo para recuperar el capital. Por ejemplo, segundas residencias o propiedades destinadas al alquiler. En el Reino Unido, durante las décadas de 1980 y 1990, una forma común de comprar una vivienda era combinar un préstamo con pago solo de intereses con una póliza de seguro de vida con capitalización , conocida como hipoteca con capitalización . A los compradores se les aseguraba que la póliza cubriría la hipoteca y, además, proporcionaría una suma global. Muchas de estas pólizas se gestionaron de forma deficiente y no cumplieron con las cantidades prometidas; algunas ni siquiera cubrían el coste de la hipoteca. Esta mala práctica, sumada al mal desempeño del mercado bursátil a finales de la década de 1990, ha provocado que las hipotecas con capitalización se hayan vuelto impopulares.

Tras la entrada de bancos privados en el sector bancario indio, anteriormente dominado por bancos nacionalizados, se introdujeron los préstamos con pago exclusivo de intereses. Estos préstamos se otorgan a cambio de que el prestatario entregue una garantía (como joyas de oro) o la documentación que la acredite (documentos de propiedad) al banco. Los préstamos con garantía de oro son los préstamos con pago exclusivo de intereses más comunes en la India.

En Singapur , las hipotecas con pago exclusivo de intereses están prohibidas desde el 14 de septiembre de 2009. El motivo es que este tipo de hipoteca fomenta la especulación inmobiliaria. Los compradores adquieren una vivienda privada durante su construcción y pagan únicamente los intereses hasta su finalización. Debido a la menor cuota mensual (solo intereses) durante la fase de construcción, algunos inversores adquieren la vivienda con la intención de venderla con ganancias antes de que concluya la obra.