Kent contra Kavanagh

Kent v Kavanagh [ 2006 ] EWCA Civ 162 es uncaso de derecho inmobiliario inglés relativo a servidumbres . Trata sobre servicios compartidos físicamente con propiedad dividida físicamente en cuanto al terreno o superficie sobre la que se asientan.

Construidas en 1907, las casas adosadas número 56 y 58 se construyeron con un camino entre ellas, que daba acceso desde una carretera a los jardines traseros. El límite entre ambas era la línea media del camino. El 14 de mayo de 1976, los propietarios de la urbanización vendieron la casa número 56 a los inquilinos en virtud del artículo 8 de la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967, es decir, los arrendatarios ejercieron su derecho a adquirir la plena propiedad del arrendamiento (comprar la propiedad absoluta subyacente a su casa). Los inquilinos no habían exigido que se incluyera un derecho de paso expreso en virtud del artículo 10(3)(a) de la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967. En octubre de 1976, la casa número 58 también fue adquirida. En 2003, los ocupantes de la casa número 56 demandaron a la casa número 58 por un derecho de paso.

El juez de primera instancia rechazó la alegación de que el número 56 tuviera algún derecho en virtud del artículo 62(2) de la Ley de Propiedad de 1925 , ya que no existía prueba alguna de que el camino se utilizara para acceder al jardín trasero en el momento de la transmisión. Sin embargo, aceptó que debía entenderse una servidumbre sobre el camino en la transmisión del 14 de mayo de 1976, de conformidad con el precedente de Wheeldon v Burrows, dado que era necesaria para un disfrute razonable.

El juez Chadwick sostuvo que no había dificultad alguna en incluir implícitamente en cada contrato de arrendamiento la concesión y reserva de derechos recíprocos para compartir el sendero.

El tipo alternativo de servidumbre implícita, según Wheeldon v Burrows , no se aplicaba cuando existía propiedad común entre el terreno transmitido y el retenido, pero no ocupación común. Era necesario que existieran ambas condiciones. Por lo tanto, no es aplicable a la adquisición de la plena propiedad de un terreno arrendado estándar.

43. Las dos proposiciones que, en conjunto, conforman la regla (o reglas) del caso Wheeldon v Burrows, se limitan a los casos en que, debido a la transmisión (o arrendamiento), un terreno que antes era de propiedad común deja de pertenecer a la misma persona. Es en casos de esta naturaleza que, para dar efecto a lo que debe considerarse la intención común del otorgante y el beneficiario, la transmisión (o arrendamiento) funcionará como una concesión (en beneficio del terreno transmitido) de las servidumbres sobre el terreno retenido por el otorgante que sean necesarias para el disfrute razonable del terreno transmitido. Pero, dado que el principio se fundamenta en la intención común de las partes, las servidumbres necesarias para el disfrute razonable del terreno transmitido son aquellas que reflejan (y, tras la separación de la propiedad, son necesarias para dar efecto a) el uso y disfrute del terreno transmitido en el momento de la transmisión y mientras dicho terreno y el terreno retenido eran de propiedad común del otorgante.

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