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Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos

El Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos ( LIHTC , por sus siglas en inglés) es un programa federal en los Estados Unidos que otorga créditos fiscales a los desarrolla...

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El Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos ( LIHTC , por sus siglas en inglés) es un programa federal en los Estados Unidos que otorga créditos fiscales a los desarrolladores de vivienda a cambio de que acepten reservar una cierta fracción de unidades como alquileres restringidos para hogares de bajos ingresos. [ 1 ] Los desarrolladores de vivienda pueden luego vender los créditos fiscales por efectivo para financiar el costo del desarrollo. El programa fue creado bajo la Ley de Reforma Tributaria de 1986 (TRA86) para incentivar el uso de capital privado en el desarrollo de viviendas asequibles . [ 2 ] Los proyectos desarrollados con créditos LIHTC deben mantener un cierto porcentaje de unidades asequibles durante un período de tiempo establecido, generalmente 30 años, aunque existe un proceso de "contrato calificado" que puede permitir a los propietarios de propiedades optar por no participar después de 15 años. [ 3 ] El alquiler máximo que se puede cobrar por las unidades asequibles designadas se basa en el Ingreso Medio del Área (AMI, por sus siglas en inglés); [ 4 ] más del 51% de los residentes en propiedades LIHTC se consideran de Ingresos Extremadamente Bajos (igual o inferior al 30% del AMI). [ 5 ] [ 6 ] Menos del 10% de los gastos de crédito actuales son reclamados por inversores individuales. [ 7 ]

Entre 1987 y 2022, se pusieron en servicio al menos 3,65 millones de unidades de vivienda a través del programa LIHTC. [ 8 ] En 2012, el programa LIHTC representó aproximadamente el 90% de todas las viviendas de alquiler asequibles de nueva creación en los Estados Unidos. [ 9 ] Un informe de 2018 de la GAO que abarca los años 2011-2015 encontró que el programa LIHTC financió alrededor de 50 000 unidades de alquiler para personas de bajos ingresos anualmente, con costos medios por unidad para nueva construcción que oscilaron entre $126 000 en Texas y $326 000 en California. [ 10 ] : 1 [ 11 ] : 1

En 2010, la Junta Asesora de Recuperación Económica del Presidente (PERAB) estimó que el programa LIHTC le costaría al gobierno federal $61 mil millones (un promedio de aproximadamente $6 mil millones por año) en ingresos fiscales perdidos de las corporaciones participantes entre 2008 y 2017, además de señalar que algunos expertos creen que los vales serían más rentables para ayudar a los hogares de bajos ingresos. [ 12 ] En 2023, se estima que el programa LIHTC le costará al gobierno un promedio de $13.5 mil millones anuales. [ 1 ]

Cómo funciona

Proceso de solicitud

El primer paso del proceso consiste en que el propietario del proyecto presente una solicitud ante una autoridad estatal, la cual la evaluará de forma competitiva. La solicitud incluirá estimaciones del costo previsto del proyecto y el compromiso de cumplir con una de las siguientes condiciones, conocidas como "reservas":

  • Al menos el 20% o más de las unidades residenciales en el complejo tienen alquileres restringidos y están ocupadas por personas cuyos ingresos son el 50% o menos del ingreso bruto medio del área ("20/50").
  • Al menos el 40% o más de las unidades residenciales en el complejo tienen alquileres restringidos y están ocupadas por personas cuyos ingresos son el 60% o menos del ingreso bruto medio del área ("40/60").
  • Al menos el 40 % de las viviendas del complejo residencial tienen alquileres limitados y están ocupadas por personas cuyos ingresos no superan el límite de ingresos imputados establecido por el contribuyente para cada vivienda. El promedio de los límites de ingresos imputados no podrá exceder el 60 % del ingreso bruto medio de la zona (promedio de ingresos).

Por lo general, el propietario del proyecto aceptará un porcentaje mayor de uso por parte de personas de bajos ingresos que estos mínimos, hasta el 100 %. [ 12 ] A los inquilinos de bajos ingresos se les puede cobrar un alquiler máximo del 30 % del ingreso máximo elegible, que es el 60 % del ingreso medio del área ajustado según el tamaño del hogar, según lo determinado por el HUD. No hay límites en los alquileres que se pueden cobrar a los inquilinos que no son de bajos ingresos pero viven en el mismo proyecto.

Los promotores inmobiliarios tienen a su disposición dos variantes del crédito, que se distinguen por el nivel de subvención previsto. El crédito del 9 % se reserva generalmente para proyectos de nueva construcción y rehabilitación sustancial que no se financien con ciertas subvenciones federales adicionales, y fue diseñado originalmente para otorgar una subvención equivalente al 70 % de la base cualificada de un proyecto en términos de valor actual. El crédito del 4 % se utiliza normalmente para los costes de adquisición y para proyectos financiados con bonos de actividad privada exentos de impuestos, y fue diseñado originalmente para otorgar una subvención del 30 % en términos de valor actual. [ 13 ]

El crédito del 9 % se conoce comúnmente como crédito competitivo porque las subvenciones provienen de la asignación anual de cada estado y los promotores deben competir por ellas a través de las agencias estatales de financiación de la vivienda. El crédito del 4 % se conoce comúnmente como crédito no competitivo o automático porque se otorga automáticamente a los proyectos financiados con bonos que cumplen un umbral de financiación y no proviene del límite máximo de asignación del 9 % del estado. [ 13 ]

Cada estado recibe una asignación anual del 9% de la capacidad crediticia en función de su población. El multiplicador per cápita se fijó originalmente en 1,25 dólares en 1986, se incrementó gradualmente hasta alcanzar los 1,75 dólares en 2003 y, desde entonces, se ha ajustado anualmente por inflación. Para 2025, el multiplicador alcanzó los 3,00 dólares por primera vez, con una asignación mínima para los estados pequeños de 3.455.000 dólares; los estados reciben la mayor de las dos cantidades.[2][3] El límite máximo de asignación nacional del 9% del LIHTC para 2025 fue de aproximadamente 1.100 millones de dólares. [ 14 ]

Un aumento temporal del 12,5 % en la asignación per cápita estuvo vigente desde 2018 hasta 2021 bajo la Ley de Asignaciones Consolidadas de 2018, después de lo cual expiró. La Ley One Big Beautiful Bill de 2025 (PL 119-21) promulgó un aumento permanente del 12 % en la asignación per cápita del 9 % a partir de 2026. [ 15 ]

Impacto de la crisis financiera de 2008 en los créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC)

En primer lugar, el Título XII de la Ley de Recuperación asignó 2250 millones de dólares al Programa de Asociaciones de Inversión en Vivienda (HOME), administrado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), para un programa de subvenciones que proporcionara fondos para inversiones de capital en proyectos LIHTC. El HUD otorgó subvenciones del Programa de Asistencia de Crédito Fiscal (TCAP) a las agencias estatales de crédito para vivienda para facilitar el desarrollo de proyectos que recibieron subvenciones LIHTC entre el 1 de octubre de 2006 y el 30 de septiembre de 2009. Las agencias estatales de vivienda podían ofrecer la asistencia en forma de subvención o préstamo a las propiedades. [ 16 ]

Segundo, la Sección 1602 de la Ley de Recuperación permitió a las agencias estatales de vivienda optar por recibir subvenciones en efectivo en lugar de los créditos fiscales para hasta el 40% de la asignación estatal del LIHTC. El Departamento del Tesoro estimó el desembolso a los estados en $3 mil millones para 2009. Las agencias estatales de vivienda debían usar una subvención para hacer subcontratos para financiar la adquisición o construcción de edificios calificados para personas de bajos ingresos, generalmente sujetos a los requisitos del LIHTC mencionados (incluidas las restricciones de alquiler, ingresos y uso en dichos edificios). El programa de la Sección 1602 fue aplicable a los premios LIHTC otorgados entre el 1 de octubre de 2006 y el 30 de septiembre de 2009. [ 17 ] Legislación reciente del Congreso propuso ampliar este programa a los créditos de vivienda de 2010 (ver más abajo).

En la última parte de 2010, el mercado se estabilizó a medida que los inversores no tradicionales comenzaron a cubrir la brecha de inversión. Los defensores del LIHTC se unieron en torno a propuestas legislativas para garantizar que la inversión se mantuviera estable tanto a corto como a largo plazo. El Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard y el Centro de Bienes Raíces del Instituto Tecnológico de Massachusetts han identificado oportunidades potenciales para mejorar el LIHTC y hacerlo más eficiente. [ 18 ] [ 19 ] [ 20 ]

Evaluaciones y estudios

En 2010, la Junta Asesora de Recuperación Económica del Presidente (PERAB) estimó que el programa LIHTC le costaría al gobierno federal $61 mil millones (un promedio de aproximadamente $6 mil millones por año) en ingresos fiscales perdidos de las corporaciones participantes entre 2008 y 2017, además de señalar que los expertos creen que los vales serían una forma más rentable de ayudar a los hogares de bajos ingresos. [ 12 ]

Un informe de 2018 de la GAO que abarca los años 2011-2015 encontró que el programa LIHTC financió aproximadamente 50,000 unidades de alquiler para personas de bajos ingresos anualmente, con costos promedio por unidad para construcción nueva que oscilaron entre $126,000 en Texas y $326,000 en California. [ 10 ] : 1 [ 11 ] : 1 Otros hallazgos notables fueron que:

  • El rango de costos unitarios varió drásticamente, siendo Georgia la que presentó la menor variación ($104,000) entre el costo unitario más bajo y el más alto, mientras que California tuvo la mayor variación, de $606,000. (Esto significa que el costo unitario en California varió de aproximadamente $140,000 a aproximadamente $750,000). [ 10 ] : 1
  • Los proyectos más grandes (>100 unidades) fueron aproximadamente $85,000 menos costosos por unidad que los proyectos más pequeños (<37 unidades) [ 10 ] : 1
  • Los proyectos urbanos cuestan aproximadamente 13.000 dólares más por unidad que los proyectos no urbanos [ 10 ] : 1
  • Los proyectos para inquilinos mayores (alrededor de un tercio de todos los proyectos) cuestan alrededor de $7,000 menos por unidad (posiblemente debido a tamaños de unidades más pequeños [ 10 ] : 1

Un estudio de 2022 encontró que los proyectos LIHTC aumentan el valor de los terrenos en los vecindarios circundantes. [ 21 ]

Un informe del Urban Institute de 2018 criticó la falta de requisitos de asequibilidad permanentes del programa y cuestionó si satisface plenamente las necesidades de los hogares más pobres. [ 22 ]

Véase también

  • Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano
  • Lista de agencias estatales de financiación de vivienda
  • Base de datos de usuarios de HUD LIHTC
  • Consejo Nacional de Agencias Estatales de Vivienda
  • Código tributario LIHTC
  • Base de datos LIHTC de Novogradac & Co.
  • Fondo Nacional de Equidad LIHTC

Notas

  1. 1 2 Keightly, Mark (2023). "Una introducción al crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos" (PDF) . Servicio de Investigación del Congreso .
  2. ↑ "Crédito para vivienda" . NCSHA . Consultado el 09/11/2023 .
  3. ↑ Proyecto Nacional de Ley de Vivienda (2022). "Preservación y Cumplimiento de LIHTC" .
  4. ↑ "Cómo funciona el programa LIHTC" . NHLP . 7 de septiembre de 2017. Consultado el 9 de noviembre de 2023 .
  5. ↑ "Tablas de inquilinos de LIHTC 2022" (PDF) . Usuario de HUD .
  6. ↑ "Título 24" . Código de Regulaciones Federales .
  7. ↑ Créditos fiscales invertibles: El caso del crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos, pág. 23
  8. ↑ "Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC): Datos a nivel de propiedad | HUD USER" . www.huduser.gov . Consultado el 9 de noviembre de 2023 .
  9. ↑ "Un crédito fiscal que vale la pena preservar" . The New York Times . 21 de diciembre de 2012.
  10. 1 2 3 4 5 6 Garcia-Diaz, Daniel (18 de septiembre de 2018). "Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos: la mejora de los datos y la supervisión fortalecería la evaluación de costos y la gestión del riesgo de fraude" . GAO . Archivado del original el 13 de octubre de 2018. Recuperado el 6 de junio de 2019 .
  11. 1 2 Capps, Kriston (21 de septiembre de 2018). "¿Por qué la vivienda asequible no es más asequible? Las regulaciones locales —y los sentimientos NIMBY que las respaldan— son un factor importante en los costos de los promotores de vivienda para personas de bajos ingresos. ¿Por qué no sabemos exactamente cuánto?" . Citylab . Archivado del original el 22 de septiembre de 2018. Recuperado el 6 de junio de 2019 .
  12. 1 2 3 Consejo Asesor de Recuperación Económica del Presidente (01/08/2010). "Informe sobre opciones de reforma tributaria: simplificación, cumplimiento y tributación corporativa" (PDF) . whitehouse.gov . pág. 77. Archivado (PDF) del original el 26/01/2017 . Recuperado el 01/10/2010 a través de los Archivos Nacionales . 
  13. 1 2 "EL CRÉDITO FISCAL PARA VIVIENDAS DE BAJOS INGRESOS" , Política de Vivienda en los Estados Unidos , Routledge, 5 de abril de 2006, págs. 83-100 , ISBN  978-0-203-95598-7, consultado el 24 de abril de 2026
  14. ↑ Sinfield, Adrian (31 de mayo de 2023), «Bienestar fiscal y gastos tributarios» , Impuestos y política social , Policy Press, págs. 46-66 , ISBN  978-1-4473-6417-7, consultado el 24 de abril de 2026
  15. ↑ Donaldson, Samuel A. (2025). "Understanding the Tax Provisions of the One Big Beautiful Bill Act" . doi.org . Recuperado el 24 de abril de 2026 .
  16. ↑ Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. "Aviso de financiación de TCAP" Archivado el 7 de marzo de 2010 en Wayback Machine . Consultado el 3 de noviembre de 2010.
  17. ↑ Departamento del Tesoro de EE. UU. "Hoja informativa sobre subvenciones para viviendas de bajos ingresos en lugar de asignaciones de créditos fiscales para 2009". Archivado el 27 de mayo de 2010 en Wayback Machine . Consultado el 3 de noviembre de 2010.
  18. ↑ "El crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos: HERA, ARRA y más allá" (PDF) . Archivado del original (PDF) el 29 de junio de 2011. Consultado el 8 de marzo de 2011 .
  19. ↑ "Cuestiones de política a largo plazo sobre créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos" , Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard
  20. ↑ "La interrupción del programa de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos: causas, consecuencias, respuestas y medidas correctivas propuestas" , Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard, diciembre de 2009.
  21. ↑ Voith, Richard; Liu, Jing; Zielenbach, Sean; Jakabovics, Andrew; An, Brian; Rodnyansky, Seva; Orlando, Anthony W.; Bostic, Raphael W. (2022). "Efectos del desarrollo concentrado de LIHTC en los precios de las viviendas circundantes" . Journal of Housing Economics . 56 101838. doi : 10.1016/j.jhe.2022.101838 . ISSN 1051-1377 . S2CID 247788358 .  
  22. ↑ Urban Institute (2018). "El crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos: cómo funciona y a quién beneficia" (PDF) .