Ley de Registro de Tierras de 2002

La Ley de Registro de Tierras de 2002 (c. 9) es una ley del Parlamento del Reino Unido que derogó y reemplazó la legislación anterior que regulaba el registro de tierras , en particular la Ley de Registro de Tierras de 1925 , que regía un sistema anterior, aunque similar. La ley, junto con laEl Reglamento de Registro de Tierras de 2003 (SI 2003/1417), ^{[ 2 ] [ 3 ] [ 4 ]} regula el papel y la práctica delRegistro de Tierras de Su Majestad.

La Ley de Registro de la Propiedad de 2002 se introdujo en respuesta al informe de la Comisión de Derecho y del Registro de la Propiedad de Su Majestad, Registro de la Propiedad para el Siglo XXI (2001). ^{[ 5 ]} La Ley:

• Simplificó y modernizó la ley de registro de la propiedad;
• Hizo que el registro reflejara una imagen más precisa de un título de propiedad de tierras, mostrando más completamente los derechos e intereses subsidiarios que lo afectan; y
• Facilitó la introducción de la transmisión electrónica de propiedades . ^{[ 6 ]}

La ley introdujo algunos cambios importantes en la legislación que regula los terrenos registrados. En concreto, hizo lo siguiente:

• Permitió registrar contratos de arrendamiento más cortos;
• Se fomentó además el registro voluntario de tierras;
• Modificó el sistema de protección de los derechos de terceros; y
• Reformó y modernizó la ley de prescripción adquisitiva ( derechos de los ocupantes ilegales ). ^{[ 7 ] [ 8 ]}
• Derogó la Ley de Transferencia de Tierras de 1875.
• Derogó la Ley de Registro de Tierras de 1925.

El artículo 4 estipula que la inscripción de un derecho real sobre bienes inmuebles es obligatoria cuando se produce alguno de los siguientes sucesos:

• La propiedad plena se transfiere, ya sea mediante una venta, una donación o en otras circunstancias;
• Se concede un contrato de arrendamiento legal por más de siete años;
• Se transfiere un contrato de arrendamiento legal con más de siete años de vigencia; o
• Otorgamiento de una primera carga legal ( hipoteca ).

Si no se realiza el registro cuando es obligatorio, el comprador o cesionario adquiere únicamente un título de propiedad fiduciaria sobre el terreno, mientras que el vendedor o cedente conserva la titularidad registrada. Quien posea un título fiduciario, es decir , quien no se haya registrado, no podrá beneficiarse de las normas de prioridad establecidas en los artículos 29 y 30 de la Ley y podría verse perjudicado si el propietario (aún registrado) intenta realizar otra transacción con el terreno.

Se trata de derechos de propiedad que solo son legales si están registrados. Las disposiciones sujetas a registro según el art. 27 son: ^{[ 11 ]}

• cualquier transferencia de un pleno dominio, ya sea a título oneroso, por donación o por fallecimiento
• la concesión de un contrato de arrendamiento legal por más de siete años
• la concesión de un contrato de arrendamiento legal que entra en vigor en posesión en un plazo de tres o más meses a partir de la concesión.
• la concesión de una garantía real (una hipoteca )
• la concesión expresa de servidumbre legal

Según el art. 27(1): "Si una disposición debe completarse mediante registro, no surte efecto legal hasta que se cumplan los requisitos pertinentes".

La práctica moderna de la transmisión de bienes inmuebles ha adoptado cada vez más procesos digitales para agilizar estos requisitos de registro, incluyendo firmas electrónicas y sistemas de presentación en línea que aceleran la finalización de las disposiciones registrables. ^{[ 12 ]}

Según el art. 29 de la ley, ^{[ 13 ]} una persona que adquiere un interés en virtud de una disposición registrable a cambio de una contraprestación valiosa (que suele ser un pleno dominio o un arrendamiento, pero que también incluye una hipoteca legal) y que ha sido registrada con éxito como propietaria del interés, lo adquiere sujeto únicamente a:

• una anotación en el registro, principalmente un aviso en el registro de cargos.
• intereses no registrados que prevalecen ( intereses prevalecientes )
• intereses exceptuados de los efectos del registro (una categoría ahora superflua)
• y si el inmueble es un arrendamiento, a las cargas inherentes al arrendamiento.

Todos los demás derechos quedan supeditados al derecho adquirido en virtud de la disposición; es decir, el derecho del comprador debidamente registrado tiene prioridad sobre todos los demás derechos.

Nota: si el cesionario no es un comprador (como el beneficiario de una donación o en virtud de un testamento), adquiere el título sujeto a todos los derechos de propiedad preexistentes que afecten al terreno; véase el artículo 28 de la LRA de 2002.

Esta ley es conocida por los cambios que ha introducido en las normas que regulan la prescripción adquisitiva en relación con los terrenos registrados (las normas aplicables a los terrenos no registrados siguen siendo las mismas, y aún se requieren 12 años de posesión para obtener el título de propiedad).

La ley establece que cualquier persona que ocupe un terreno registrado sin permiso del propietario y lo trate como propio durante 10 años tiene derecho a solicitar su inscripción como propietario, aunque el sistema introducido por la ley implica que pocas solicitudes prosperarán. Específicamente, según el párrafo 1(1) del anexo 6 ​​de la ley:

Una persona puede solicitar al registrador ser inscrita como propietaria de un derecho real registrado sobre un terreno si ha estado en posesión adversa del mismo durante un período de diez años que finaliza en la fecha de la solicitud.

El Registro de la Propiedad está obligado a notificar al propietario registrado del terreno que se ha presentado una solicitud de título posesorio. El propietario registrado dispone entonces de 65 días hábiles para oponerse a la inscripción. La objeción puede impugnar el derecho del solicitante a ser inscrito como propietario o, más habitualmente, el propietario registrado se acogerá al procedimiento previsto en el párrafo 5 del Anexo 6. Este procedimiento establece que el propietario registrado que se oponga dispone de dos años adicionales para desalojar al poseedor adverso. Bastará con que el propietario registrado se ampare en su título registrado para lograr el desalojo dentro de estos dos años. No es necesario alegar ningún otro motivo. Si no se logra el desalojo del poseedor adverso dentro de estos dos años, este último tiene derecho a solicitar nuevamente su inscripción, y dicha segunda solicitud será aceptada.

En tres casos especiales, el poseedor adverso puede ser inscrito como propietario sin tener que esperar dos años más, incluso si el propietario se opone. Estos casos especiales suelen surgir cuando el poseedor adverso tiene algún otro motivo para reclamar la propiedad, además de haberla poseído durante (al menos) 10 años.

Las nuevas normas que regulan la prescripción adquisitiva se encuentran en la Parte 9 de la ley, ^{[ 17 ]} y las normas que regulan los procedimientos para el registro de un poseedor adverso se encuentran en el Anexo 6 ​​de la ley. ^{[ 18 ]}

Estas reglas son mucho más difíciles de cumplir que el derecho común en lo que respecta a la prescripción adquisitiva, aunque ahora está claro que todas las reglas de prescripción adquisitiva (en terrenos no registrados, según la LRA de 1925 y la LRA de 2002) son compatibles con los derechos humanos, véase en general la sentencia de la Gran Sala del Tribunal Europeo de Derechos Humanos en el caso JA Pye (Oxford) Ltd y otro contra Reino Unido. El artículo de Cobb y Fox ^{[ 19 ]} argumenta que la ley de 2002 favorece injustamente a los propietarios de tierras en las reclamaciones de prescripción adquisitiva (a través de los párrafos 2 y 3 del Anexo 6), al tiempo que pasa por alto las cuestiones morales que rodean la ocupación ilegal. La reforma introducida por la ley de 2002 sostiene que la ocupación ilegal intencional "...al menos en algunos casos, equivale a sancionar un robo de tierras". ^{[ 20 ]} Mientras tanto, el propietario registrado se considera «inocente» incluso cuando la propiedad ha sido olvidada, ^{[ 21 ]} con la ley de 2002 «...diseñada para proteger a los propietarios registrados de la posibilidad de tal descuido o inadvertencia». Por lo tanto, Cobb y Fox han argumentado que la ley actual pasa por alto las justificaciones morales de la prescripción adquisitiva, como la vivienda cada vez más inaccesible y la prevención del «estancamiento de tierras», y en su lugar impone la opinión de que «los ocupantes ilegales son moralmente culpables» por su intrusión intencional, «mientras que los propietarios de tierras son moralmente inocentes». ^{[ 19 ]}

El propietario registrado solo necesita presentar una objeción y proceder al desalojo en un plazo de dos años. Por lo tanto, la reclamación del poseedor adverso es vulnerable en virtud de la ley de 2002, y el propietario registrado está protegido salvo en circunstancias excepcionales.

Tras la aprobación de la ley, los ayuntamientos y otras organizaciones con grandes extensiones de terreno comenzaron el registro sistemático de sus tierras para evitar que la titularidad cayera en manos de ocupantes ilegales.

Cualquier persona puede presentar una objeción ante el Registrador respecto a una solicitud (art. 73). El Registrador debe asesorar al solicitante y, siempre que la objeción no carezca de fundamento, debe resolverla mediante acuerdo entre las partes. Si no se llega a un acuerdo, el asunto se remite a la División de Registro de la Propiedad, Sala de Propiedad, Tribunal de Primera Instancia (anteriormente denominado Adjudicador del Registro de la Propiedad de Su Majestad), designado por el Lord Canciller (arts. 107-114). El tribunal también conoce de las apelaciones de las personas perjudicadas por las decisiones del Registrador en cuanto al acceso a la Red del Registro de la Propiedad (Anexo 5).

El tribunal puede dictar cualquier resolución que el Tribunal Superior pudiera dictar para la rectificación o anulación de determinadas disposiciones, contratos y otros documentos que afecten a derechos sobre bienes inmuebles. Se pueden interponer recursos contra la decisión del Regulador ante el Tribunal Superior (artículo 111).

El artículo 135 de la ley derogó 55 disposiciones legales, enumeradas en el anexo 13 de la ley. ^{[ 22 ]}

• Derecho inmobiliario inglés

• Abbey, RM; Richards, M. (2002). Guía de Blackstone sobre la Ley de Registro de Tierras de 2002. Oxford: Oxford University Press. ISBN 0-19-925796-5.
• Clarke, I. (2003). Wolstenholme and Cherry's Annotated Land Registration Act 2002. Londres: Sweet & Maxwell. ISBN 0-421-85150-3.
• Departamento de Asuntos Constitucionales (junio de 2001). "Proyecto de Ley de Registro de Tierras: Evaluación del Impacto Regulatorio" . Consultado el 22 de marzo de 2008 .
• Dowden, M. (2005). Guía práctica de la Ley de Registro de la Propiedad de 2002: La revolución inacabada . Londres: Estates Gazette. ISBN 0-7282-0458-4.
• Dyer, Clare (9 de julio de 2002). "La mayor apropiación de tierras de la historia de Gran Bretaña" . The Guardian .
• Harpum, C.; Bignell, J. (2004). Registered Land: Law and Practice Under the Land Registration Act 2002. Londres: Jordans. ISBN 085308890X.
• Hill, G.; et  al. (2005). Ley de Registro de la Propiedad de 2002. Londres: Butterworths Law. ISBN 0-406-95764-9.
• Comisión de Derecho y Registro de la Propiedad de Su Majestad (2001) Registro de la Propiedad para el Siglo XXI: Una Revolución en la Transmisión de Bienes Inmuebles , Londres: The Stationery Office
• Oficina de Información del Sector Público (2002). "Notas explicativas de la Ley de Registro de Tierras de 2002" . Archivos Nacionales . Consultado el 9 de enero de 2011 .

• Texto de la Ley de Registro de la Propiedad de 2002, vigente en la actualidad (incluidas sus modificaciones), en el Reino Unido, procedente de legislation.gov.uk .
• Texto de la Ley de Registro de la Propiedad de 2002, tal como fue promulgada o elaborada originalmente en el Reino Unido, procedente de legislation.gov.uk .