Reserva de terrenos

Desde la entrada en vigor de la Ley de Registro de la Propiedad , se han creado varias empresas que ofrecen parcelas de terreno en el Reino Unido como inversión. Por lo general, se trata de terrenos protegidos , zonas de conservación natural , llanuras aluviales , terrenos agrícolas o zonas protegidas no aptas para la construcción. No existen registros de solicitudes de permisos de construcción aprobadas para parcelas vendidas mediante este tipo de planes de inversión colectiva.

Se han registrado pérdidas considerables por parte de inversores en planes de inversión en terrenos del Reino Unido. Un gran número de empresas británicas que ofrecían terrenos en el Reino Unido han quebrado o han sido clausuradas por la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) u otras autoridades. ^{[ 6 ] [ 7 ] [ 8 ]} Algunas empresas se han trasladado al extranjero tras una investigación de la FSA. Algunas empresas ofrecen ahora terrenos en el Reino Unido desde ubicaciones como Dubái o Singapur, donde las autoridades locales no regulan dichas actividades o desconocen la naturaleza de alto riesgo de la inversión. En junio de 2010, la Autoridad Monetaria de Singapur (MAS) emitió una advertencia ^{[ 9 ]} sobre los planes de inversión en terrenos, alertando de que podrían ser estafas, con especial atención a las empresas que ofrecían terrenos desde el Reino Unido y Canadá.

Un representante de la empresa puede contactar a un particular por teléfono, en stands temporales de centros comerciales o en ferias inmobiliarias para ofrecerle una inversión estratégica en terrenos en el Reino Unido. Con frecuencia, se citan estadísticas del gobierno o del sector, la proximidad del terreno a zonas urbanizadas o la evolución reciente de los precios de la vivienda en el Reino Unido para demostrar por qué la parcela es una excelente inversión. La comunicación verbal suele indicar que el terreno tiene un proceso de aprobación de construcción acelerado y un gran potencial como suelo edificable . Al fijar el precio del terreno, normalmente se hace referencia a los precios de los terrenos edificables aprobados en el momento de mayor auge del mercado. A menudo, la empresa gestora de terrenos presenta planos detallados que muestran un proyecto de vivienda en la parcela. Estos planos suelen denominarse "preaprobados", "conceptuales" o "de predesarrollo". El vendedor se centra en el valor futuro potencial del terreno en comparación con el precio de venta actual.

Nunca se menciona el valor de las zonas verdes o terrenos agrícolas, ni los problemas relacionados con su mantenimiento a largo plazo, ni la venta colectiva de pequeñas parcelas. El precio de venta suele multiplicarse entre 10 y 100 veces con respecto al valor actual del terreno. Los planos mostrados carecen de validez según la legislación urbanística británica y no pueden considerarse un indicador del progreso del proceso. Nunca se ofrece ninguna promesa contractual por escrito para la obtención del permiso de construcción, a pesar del optimismo desmedido del vendedor. Este nunca menciona que el terreno está protegido o que forma parte de una zona verde y que, por lo tanto, no puede urbanizarse según la normativa urbanística vigente. Por lo general, no existe ninguna posibilidad de obtener el permiso de construcción en un plazo razonable.

El inversor puede acabar pagando una cantidad considerable por una pequeña parcela de terreno de bajo valor con un alto riesgo de quedar sin urbanizar. Una vez que el público en general se percata de la falta de viabilidad del plan de inversión propuesto, el valor real de las parcelas individuales se desploma. Esto suele ir seguido de la liquidación total de la empresa inmobiliaria o de su traslado a otra jurisdicción.

Para los clientes que muestran interés en adquirir este tipo de planes, también pueden intentar venderles productos adicionales de inversión en terrenos en otras ubicaciones, u otros programas de inversión de alta rentabilidad . Los clientes también pueden ser incluidos en listas de personas incautas , que luego se venden a otras empresas que ofrecen planes similares. Cuando la empresa de inversión en terrenos quiebra, a los inversores también se les pueden ofrecer servicios de recuperación de la inversión o de planificación a cambio de una tarifa. Estos servicios suelen ser fraudulentos o fracasar, lo que conlleva una mayor pérdida de dinero para el inversor.

El documental «You and Yours» , emitido por primera vez en BBC Radio 4 en diciembre de 2006, ^{[ 10 ]} criticó los servicios ofrecidos por muchas empresas de inversión en terrenos en el Reino Unido, sugiriendo que estafaban a sus clientes. Una estafa de inversión en terrenos se basa en la bajísima probabilidad de que cualquiera de las parcelas obtenga el permiso de construcción y en los altísimos márgenes de beneficio que se obtienen sobre ellas, utilizando el vendedor tácticas de marketing engañosas para convencer a los compradores de que están realizando una buena inversión.

Una estrategia clave para la venta de terrenos en el Reino Unido consiste en dar a entender que, al ser propietario del terreno, el cliente no puede perder su inversión. La empresa de gestión de terrenos suele sugerir aumentos anuales drásticos en el valor de los terrenos y un plazo muy optimista para la aprobación de las solicitudes de planificación. Estos plazos nunca se formalizan mediante contrato. Normalmente, la empresa vende un terreno con una prima de entre 15 y 100 veces el valor de mercado actual del terreno sin urbanizar. Un comprador podría pagar 15.000 libras por un terreno cuyo valor de mercado actual es de tan solo 500 libras. En este caso, la mayor parte de la inversión no se realiza en el terreno, y los pequeños aumentos porcentuales anuales en su valor resultan insignificantes. La inversión real se centra en un servicio propuesto para proporcionar terrenos edificables valiosos y aprobados en el futuro. Si dicho servicio nunca se presta o no tiene éxito, el terreno restante suele carecer de valor. Si la empresa vendedora quiebra o desaparece, el propietario del terreno no puede venderlo de forma rentable, ya que el esfuerzo administrativo y el coste de la venta suelen superar el valor del terreno.

Muchas empresas especuladoras de terrenos tienen como objetivo a víctimas fuera del Reino Unido, especialmente en Canadá , Singapur , Tailandia , Brunéi y Malasia . Los residentes de estos países pueden desconocer el mercado inmobiliario británico y las normativas urbanísticas locales, como la zonificación de zonas verdes protegidas .

En 2008, la empresa de préstamos inmobiliarios UKLI fue puesta en concurso de acreedores por insolvencia, a pesar de haber recibido 69 millones de libras esterlinas de 4500 personas por parcelas de terreno. Land International cerró sus puertas en 2008 tras hacer perder a los inversores 10 millones de libras esterlinas, ^{[ 11 ]} y las mismas parcelas de Land International se ofrecieron posteriormente a la venta en Asia. ^{[ 12 ]} En 2010, Land International (Far East) quebró, lo que provocó que los inversores perdieran 6 millones de dólares singapurenses (2,5 millones de libras esterlinas). ^{[ 13 ]} El diputado David Heath solicitó un debate en la Cámara de los Comunes tras la oferta de 209 parcelas en el pueblo de Dean , afirmando que «si bien los préstamos inmobiliarios pueden no ser ilegales, sin duda son una estafa». ^{[ 14 ]}

El Registro de la Propiedad del Reino Unido emitió un comunicado de prensa ^{[ 15 ]} el 15 de enero de 2009 informando a los consumidores que el Registro de la Propiedad había publicado una guía advirtiendo sobre los esquemas de inversión en terrenos. El jefe de Servicios Legales Corporativos del Registro de la Propiedad, Mike Westcott Rudd, dijo que el público estaba siendo "engañado sobre las perspectivas de obtener un permiso de construcción", ya que se citaba falsamente a bancos y promotores conocidos como socios en el proyecto, y que en algunos casos se presentaba documentación falsificada del Registro de la Propiedad para sugerir que existía una aprobación de construcción donde no la había.

Como resultado de la importante controversia y la cobertura mediática que recibió la especulación inmobiliaria, muchos directores y funcionarios de las empresas involucradas fueron procesados ​​y condenados a penas de prisión por los tribunales. ^{[ 16 ]}

En 2011, el estado de Nueva York aprobó una ley de gestión de tierras que autorizaba la creación de organizaciones sin fines de lucro en cada condado para adquirir la propiedad de viviendas vacías y abandonadas, de modo que pudieran ser rehabilitadas, vendidas o demolidas de manera ordenada. Muchos condados del norte del estado, incluidos los condados de Erie , Onondaga , Schenectady y Albany, tienen viviendas abandonadas debido a la migración de la población a los suburbios. Algunas propiedades han sido abandonadas por impago de impuestos y la ciudad ha adquirido la propiedad. ^{[ 17 ]}

El reciente acuerdo sobre la firma automatizada le dio al Fiscal General Eric Schneiderman los medios para financiar bancos de tierras en Schenectady y Albany. ^{[ 18 ]}

El estado de Michigan también tiene un programa de banco de tierras. ^{[ 19 ]} Ohio aprobó legislación sobre bancos de tierras en 2009.

La inversión en terrenos no es nada nuevo en Estados Unidos. Varios multimillonarios que se hicieron a sí mismos comenzaron comprando grandes extensiones de tierra en California, donde aún no existían oportunidades de desarrollo. Personas como Bob Hope y Donald Trump obtuvieron enormes beneficios al comprar grandes áreas y conservarlas hasta que el mercado les permitió obtener una rentabilidad considerable al venderlas. Sin embargo, también ha habido muchas estafas inmobiliarias en EE. UU., como la venta de grandes extensiones de pantanos en Florida como terrenos aptos para la construcción.

Las estafas inmobiliarias en Florida tienen una larga historia que se remonta a la fiebre de la tierra de la década de 1920. Muchos condados de Florida aún conservan vestigios de estas estafas. El condado de Polk , en particular, ha sido devastado por las estafas especulativas de terrenos. Este condado, ubicado entre la ciudad de Tampa (en el condado de Hillsborough) y la ciudad de Orlando (en el condado de Orange), ha sido un foco de desarrollo inmobiliario especulativo. El norte del condado de Polk se encuentra dentro de la zona baja del pantano Green Swamp . El estado de Florida ha declarado el Green Swamp como "terreno de interés estatal crítico". Entre las décadas de 1970 y finales de 1980, el Green Swamp se promocionó como apto para el desarrollo inmobiliario. El desarrollo de Disney World y su atractivo sirvieron como argumento para persuadir a la gente a comprar lotes de una hectárea a precios especulativos elevados, que oscilaban entre los 2000 y los 15 000 dólares por hectárea. Las estafas especulativas de terrenos en Florida continúan hoy en día y se llevan a cabo principalmente fuera de Estados Unidos. A clientes extranjeros desprevenidos se les venden terrenos en Florida desde fuera de las fronteras de Estados Unidos mediante contratos de compraventa a plazos.