Desarrollo de terrenos

El desarrollo urbanístico consiste en la alteración del paisaje de diversas maneras, tales como:

• Modificación del relieve, pasando de un estado natural o seminatural a uno con fines tales como la agricultura o la vivienda.
• Subdividir un terreno en lotes , generalmente con el propósito de construir viviendas.
• desarrollo inmobiliario o cambio de su propósito, por ejemplo, mediante la conversión de un complejo industrial en desuso en un condominio.

El desarrollo urbanístico tiene una historia que se remonta al Neolítico , alrededor del año 8000 a. C. Desde los albores de la civilización, el proceso de desarrollo urbanístico ha ido definiendo el progreso de las mejoras en un terreno basándose en códigos y reglamentos, en particular en los complejos residenciales.

En el ámbito económico, el desarrollo urbanístico también se denomina a veces mejora o adecuación de terrenos . Se refiere a la inversión destinada a hacer que un terreno sea más útil para el ser humano. A efectos contables, abarca cualquier tipo de proyecto que incremente el valor del terreno . La mayoría son depreciables, pero algunas mejoras urbanísticas no lo son porque no se puede determinar su vida útil. La construcción de viviendas y el confinamiento son dos de los tipos de desarrollo más comunes y antiguos.

En un contexto urbano , el desarrollo territorial incluye además:

• Construcción de carreteras
  • Caminos de acceso , senderos peatonales y estacionamientos
  • Puentes
• Paisajismo
  • Desmonte , construcción de terrazas o nivelación del terreno
  • Preparación del terreno (desarrollo) para jardines
• Instalación de vallas y, en menor medida, de setos.
• Conexiones de servicio a servicios municipales y servicios públicos
• Drenaje , sistemas de canales
• Iluminación exterior ( farolas, etc.)

Un propietario o promotor de un proyecto, independientemente de su envergadura, suele buscar maximizar los beneficios , minimizar los riesgos y controlar el flujo de caja . Esta "optimización de costes" implica identificar y desarrollar el mejor proyecto para el mercado local, cumpliendo al mismo tiempo con la normativa urbanística local.

El análisis del desarrollo examina minuciosamente las perspectivas de desarrollo y el proceso en sí, identificando dónde se pueden introducir mejoras. Estas mejoras buscan alinearse con las mejores prácticas de diseño, las sensibilidades políticas y los requisitos sociales inherentes a un proyecto, con el objetivo primordial de aumentar el valor del terreno y los márgenes de beneficio para el propietario o promotor. ^{[ 1 ]}

El análisis del desarrollo puede aumentar significativamente el valor del terreno y del desarrollo, y como tal es una herramienta crucial para propietarios y promotores. Es un paso esencial en el libro de Kevin A. Lynch de 1960 , La imagen de la ciudad , y se considera fundamental para aprovechar el potencial de valor del terreno. ^{[ 2 ]} El propietario puede participar en la ganancia adicional de planificación (aumento significativo del valor) al conocer el potencial de desarrollo del terreno . Esto se hace a través de una tasación de desarrollo residual o valoración residual. La tasación residual calcula el valor de venta del producto final (el valor bruto de desarrollo o VBD) y deduce hipotéticamente los costos, incluidos los costos de planificación y construcción , los costos financieros y la ganancia del promotor. El "residuo", o proporción restante, representa el valor del terreno. Por lo tanto, al maximizar el VBD (lo que se podría construir en el terreno), el valor del terreno aumenta simultáneamente.

El valor del suelo es muy sensible a la oferta y la demanda (del producto final), los costes de construcción, la planificación urbanística, las contribuciones a la vivienda asequible , etc. Comprender las complejidades del sistema de desarrollo y el efecto de los factores que influyen en el valor puede generar grandes diferencias en el precio de venta del terreno.

El desarrollo territorial pone mayor énfasis en el desarrollo económico esperado como resultado del proceso; la "conversión de tierras" intenta centrarse en los aspectos físicos y biológicos generales del cambio de uso de la tierra . La "mejora de tierras" en el sentido económico a menudo puede conducir a la degradación de la tierra desde la perspectiva ecológica. El desarrollo territorial y el cambio en el valor de la tierra generalmente no toman en cuenta los cambios en la ecología del área desarrollada. Si bien la conversión de tierras (rurales) con una cubierta vegetal a terreno edificable puede resultar en un aumento del crecimiento económico y un aumento de los precios de la tierra , la irreversibilidad de la pérdida de flora y fauna debido a la destrucción del hábitat , la pérdida de servicios ecosistémicos y la consiguiente disminución del valor ambiental solo se consideran a priori en la contabilidad ambiental de costo total .

La conversión a terreno edificable está asociada, por regla general, con la construcción de carreteras , lo que en sí mismo ya conlleva la abrasión de la capa superficial del suelo , ^{[ 3 ]} la compactación del suelo ^{[ 4 ]} y la modificación de la composición química del suelo a través de la estabilización del suelo , la creación de superficies impermeables y, posteriormente, aguas de escorrentía superficial (contaminadas) .

La actividad de construcción a menudo aísla eficazmente una gran parte del suelo de la lluvia y del ciclo de nutrientes , de modo que el suelo que se encuentra debajo de los edificios y las carreteras queda efectivamente "consumido" y se vuelve infértil .

Con la notable excepción de los intentos de crear jardines en azoteas y jardines colgantes en edificios verdes (posiblemente como parte del urbanismo verde ), la cubierta vegetal de plantas superiores se pierde en las superficies de hormigón y asfalto , a pesar de las zonas complementarias de jardines y parques intercaladas .

La creación de nuevas tierras de cultivo (o «conversión de tierras agrícolas») dependerá de la transformación y el desarrollo de bosques , sabanas o pastizales preexistentes . La recuperación de tierras de cultivo a partir de terrenos baldíos , desiertos o superficies impermeables preexistentes es considerablemente menos frecuente debido a la degradación o la ausencia de suelo fértil en estos últimos. Partiendo de bosques, la tierra se vuelve cultivable mediante la tala o la quema . El desarrollo agrícola incluye, además:

• Medidas hidrológicas (nivelación del terreno, drenaje, riego , a veces control de deslizamientos de tierra e inundaciones ).
• Mejora del suelo ( fertilización , establecimiento de un equilibrio químico productivo).
• Construcción de carreteras

Dado que las tierras de cultivo recién creadas son más propensas a la erosión que el suelo estabilizado por las raíces de los árboles , dicha conversión puede suponer el cruce irreversible de un umbral ecológico .

La deforestación resultante tampoco se compensa fácilmente con la reforestación o forestación . Esto se debe a que las plantaciones de otros árboles como medio para la conservación del agua y la protección contra la erosión eólica ( cortavientos ), por regla general, carecen de la biodiversidad del bosque perdido, especialmente cuando se realizan como monocultivos . ^{[ 5 ] [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ]} Estas consecuencias de la deforestación pueden tener efectos duraderos en el medio ambiente, incluyendo medidas de estabilización del suelo y control de la erosión que pueden no ser tan efectivas para preservar la capa superficial del suelo como la vegetación intacta anterior .

La conversión masiva de tierras sin la debida consideración de las consecuencias ecológicas y geológicas puede conducir a resultados desastrosos , tales como:

• Degradación general del suelo
  • Salinización catastrófica del suelo y formación de solonchak , por ejemplo, en Asia Central , como consecuencia del riego con agua subterránea salina.
  • Desertificación , erosión del suelo y cambios ecológicos debido al drenaje.
  • Lixiviación de suelos salinos
• Pérdida de hábitat para la vida silvestre.

Si bien los efectos nocivos pueden ser particularmente visibles cuando se desarrolla la tierra para uso industrial o minero, el uso agroindustrial y de asentamientos también puede tener un impacto masivo y, a veces, irreversible en el ecosistema afectado. ^{[ 9 ]}

Los ejemplos de restauración o rehabilitación de terrenos considerados como desarrollo urbanístico en sentido estricto aún son escasos. Sin embargo, la renaturalización , la reforestación y la restauración de arroyos pueden contribuir a un medio ambiente más saludable y a una mejor calidad de vida, especialmente en regiones densamente pobladas. Lo mismo ocurre con la vegetación planificada, como parques y jardines , pero la restauración desempeña un papel fundamental, ya que revierte las conversiones previas a zonas urbanizadas y agrícolas.

El impacto ambiental del uso y desarrollo del suelo es un factor crucial en los proyectos urbanísticos. A nivel local, puede ser necesario un informe de impacto ambiental (EIA). En Estados Unidos, los proyectos financiados con fondos federales suelen requerir la elaboración de una declaración de impacto ambiental (DIA). Las inquietudes de ciudadanos particulares o comités de acción política (PAC) pueden influir en el alcance de un proyecto, o incluso provocar su cancelación, debido a preocupaciones como la pérdida del hábitat de una especie en peligro de extinción.

En la mayoría de los casos, el proyecto de desarrollo urbanístico podrá seguir adelante si se cumplen los requisitos de mitigación. El ejemplo más común es la compensación ambiental , que exige que el hábitat se reponga a un ritmo mayor que el que se elimina. Este aumento de la superficie total contribuye al establecimiento del nuevo ecosistema, aunque este requerirá tiempo para alcanzar su madurez.

La extensión y el tipo de uso de la tierra afectan directamente el hábitat de la vida silvestre y, por lo tanto, impactan la biodiversidad local y global . ^{[ 10 ]} La alteración humana de los paisajes, desde la vegetación natural (por ejemplo, áreas silvestres ) a cualquier otro uso, puede resultar en la pérdida , degradación y fragmentación del hábitat , todo lo cual puede tener efectos devastadores sobre la biodiversidad. ^{[ 11 ]} La conversión de tierras es la principal causa de extinción de especies terrestres . ^{[ 12 ]} Un ejemplo de cómo la conversión de tierras es una causa principal del estado de peligro crítico de extinción de un carnívoro es la reducción del hábitat del perro salvaje africano , Lycaon pictus . ^{[ 13 ]}

La deforestación también es la causa de la pérdida de un hábitat natural , con grandes cantidades de árboles talados para uso residencial y comercial. El crecimiento urbano se ha convertido en un problema para los bosques y la agricultura, la expansión de estructuras impide que los recursos naturales se produzcan en su entorno. ^{[ 14 ]} Para prevenir la pérdida de vida silvestre, los bosques deben mantener un clima estable y la tierra debe permanecer inalterada por el desarrollo. Además, los bosques pueden mantenerse mediante diferentes técnicas de manejo forestal como la reforestación y la preservación. La reforestación es un enfoque reactivo diseñado para replantar árboles previamente talados dentro de los límites del bosque en un intento de reestabilizar este ecosistema. La preservación , por otro lado, es una idea proactiva que promueve el concepto de dejar el bosque sin utilizar esta área para sus bienes y servicios ecosistémicos. ^{[ 15 ]} Ambos métodos para mitigar la deforestación se utilizan en todo el mundo.

El Servicio Forestal de los Estados Unidos predice que el terreno urbano y en desarrollo en los EE. UU. se expandirá un 41 por ciento en 2060. ^{[ 16 ]} Estas condiciones pueden causar el desplazamiento de la vida silvestre y limitar los recursos del medio ambiente para mantener un equilibrio sostenible. ^{[ 17 ]}