tasación de bienes inmuebles

Puede haber diferencias entre el valor de mercado de una propiedad y su precio de compra . El precio pagado podría no representar su valor de mercado. En ocasiones, pueden existir circunstancias especiales, como una relación particular entre el comprador y el vendedor, donde una de las partes ejercía control o influencia significativa sobre la otra. En otros casos, la transacción podría ser solo una de varias propiedades vendidas o intercambiadas entre dos partes. En tales casos, el precio pagado por una propiedad en particular no es su valor de mercado (aunque generalmente se considera que la suma de todos los precios constituye el valor de mercado total), sino su precio de mercado.

En otras ocasiones, un comprador puede estar dispuesto a pagar un precio superior al valor de mercado generalmente aceptado, si su valoración subjetiva de la propiedad (su valor de inversión para él) es mayor que el valor de mercado. Un ejemplo concreto es el propietario de una propiedad vecina que, al combinar su propiedad con la propiedad en cuestión (agrupación), podría obtener economías de escala y valor añadido ( valor de parcelación ). Situaciones similares se dan a veces en las finanzas corporativas . Por ejemplo, esto puede ocurrir cuando una fusión o adquisición se realiza a un precio superior al valor representado por el precio de las acciones subyacentes. La explicación habitual para este tipo de fusiones y adquisiciones es que "el todo es mayor que la suma de sus partes", ya que la propiedad total de una empresa proporciona el control total de la misma. Esto es algo por lo que los compradores a veces están dispuestos a pagar un precio elevado. Esta situación también puede darse en las compras inmobiliarias.

Sin embargo, la razón más común por la que el valor difiere del precio es que el comprador o el vendedor desconocen el valor de mercado de la propiedad, pero aun así acuerdan un contrato a un precio que resulta demasiado elevado o demasiado bajo. Esto es perjudicial para una de las partes. Es obligación del tasador inmobiliario estimar el verdadero valor de mercado de una propiedad, no su precio de mercado.

Con frecuencia, las propiedades se valoran por debajo de su valor de mercado; esto se conoce como valoración fraccionada. ^{[ 9 ]} La valoración fraccionada puede resultar en propiedades valoradas en un 10 % o menos de su valor de mercado. ^{[ 10 ]}

En Estados Unidos, las tasaciones se realizan para determinar un tipo específico de valor (por ejemplo, valor de ejecución hipotecaria, valor justo de mercado, valor de venta en dificultades, valor de inversión). La definición más común de valor es el valor de mercado . Si bien las Normas Uniformes de Práctica Profesional de Tasación (USPAP) no definen el valor de mercado, sí ofrecen orientación general sobre cómo debería definirse:

Un tipo de valor, expresado como una opinión, que presupone la transferencia de una propiedad (es decir, un derecho de propiedad o un conjunto de dichos derechos), a partir de una fecha determinada, bajo condiciones específicas establecidas en la definición del término identificado por el tasador como aplicable en una tasación.

Por lo tanto, la definición de valor utilizada en una tasación o análisis de mercado actual (CMA) y su informe es un conjunto de supuestos sobre el mercado en el que la propiedad en cuestión puede negociarse. Afecta la elección de datos comparables para su uso en el análisis. También puede afectar el método utilizado para valorar la propiedad. Por ejemplo, el valor de los árboles puede contribuir hasta en un 27 % al valor de la propiedad. Los informes CMA a veces se denominan "tasaciones a lápiz" o informes de modelos de valoración automatizados (AVM), pero estos términos son incorrectos incluso cuando forman parte de la jerga del sector inmobiliario. ^{[ 11 ] [ 12 ] [ 13 ]}

El método de comparación de ventas se basa principalmente en el principio de sustitución. Este método parte de la premisa de que una persona prudente (o racional) no pagará más por una propiedad de lo que costaría adquirir una propiedad sustituta comparable. El método reconoce que un comprador típico comparará los precios de venta y buscará adquirir la propiedad que satisfaga sus deseos y necesidades al menor costo posible. Al desarrollar el método de comparación de ventas, el tasador intenta interpretar y medir las acciones de las partes involucradas en el mercado, incluyendo compradores, vendedores e inversores.

El método del costo se conocía anteriormente como método de suma. La teoría es que el valor de una propiedad se puede estimar sumando el valor del terreno y el valor depreciado de las mejoras. El valor de las mejoras se suele representar con la abreviatura RCNLD (por "costo de reproducción/reemplazo nuevo menos depreciación"). Reproducción se refiere a la reproducción de una réplica exacta; costo de reemplazo se refiere al costo de construir una casa u otra mejora que tenga la misma utilidad , pero utilizando diseño, mano de obra y materiales modernos. En la práctica, los tasadores casi siempre utilizan el costo de reemplazo y luego deducen un factor por cualquier pérdida de utilidad funcional asociada con la antigüedad de la propiedad en cuestión. Una excepción a la regla general de usar el costo de reemplazo se da en algunas tasaciones de valor para seguros. En esos casos, el objetivo es reproducir el activo exacto después de un evento destructivo como un incendio.

En la mayoría de los casos en que se utiliza el método de costos, la metodología general es una combinación de los métodos de comparación de costos y ventas (que representan tanto los costos de los proveedores como los precios que buscan los clientes). Por ejemplo, el costo de reposición para construir un edificio se puede determinar sumando los costos de mano de obra, materiales y otros gastos. Por otro lado, el valor del terreno y la depreciación deben derivarse de un análisis de datos de ventas comparables.

El método de cálculo de costes se considera más fiable en estructuras nuevas, pero tiende a ser menos fiable en propiedades antiguas. A menudo, es el único método fiable para propiedades de uso especial (por ejemplo, espacios públicos, puertos deportivos ). Sin embargo, es importante considerar si existe un mercado real para dicho uso y todas las formas de obsolescencia. Algunas propiedades de uso especial carecen de un mercado activo, por lo que el método de cálculo de costes puede no ser fiable y ser más indicativo de un valor de uso u otro factor similar. En algunos casos, puede ser conveniente considerar usos alternativos.

El método de capitalización de ingresos (conocido comúnmente como "método de ingresos") se utiliza para valorar propiedades comerciales y de inversión. Dado que busca reflejar o modelar directamente las expectativas y el comportamiento de los participantes típicos del mercado, este método se considera generalmente la técnica de valoración más adecuada para propiedades generadoras de ingresos, siempre que existan datos de mercado suficientes.

En una propiedad comercial generadora de ingresos, este enfoque capitaliza un flujo de ingresos en un indicador de valor. Esto se puede hacer utilizando multiplicadores de ingresos o tasas de capitalización aplicadas a un Ingreso Operativo Neto (ION). Por lo general, un ION se ha estabilizado para no dar demasiada importancia a un evento muy reciente. Un ejemplo de esto es un edificio desocupado que, técnicamente, no tiene ION. Un ION estabilizado asumiría que el edificio está arrendado a una tasa normal y a los niveles de ocupación habituales. El Ingreso Operativo Neto (ION) es el ingreso potencial bruto (IPB), menos la desocupación y la pérdida por cobro (= Ingreso Bruto Efectivo) menos los gastos operativos (pero excluyendo el servicio de la deuda, los impuestos sobre la renta y/o los cargos por depreciación aplicados por los contadores).

Alternativamente, se pueden valorar los ingresos operativos netos de varios años mediante un modelo de análisis de flujo de caja descontado (FCD). El modelo FCD se utiliza ampliamente para valorar propiedades generadoras de ingresos más grandes y costosas, como grandes torres de oficinas o importantes centros comerciales. Esta técnica aplica rendimientos respaldados por el mercado (o tasas de descuento) a los flujos de caja futuros proyectados (como las cifras de ingresos anuales y, por lo general, una reversión global de la venta final de la propiedad) para obtener una indicación del valor presente. En Canadá, los valores de reversión suelen oscilar entre 16 y 21 veces el ingreso operativo neto del año de la venta.

Cuando se compran viviendas para uso personal, el comprador puede validar el precio de venta utilizando el método de ingresos en sentido contrario. Se puede estimar una tasa de retorno esperada comparando los costos netos esperados con el precio de venta. Este retorno se puede comparar con otras oportunidades de inversión del propietario. ^{[ 19 ]}

En el Reino Unido, la metodología de valoración se ha clasificado tradicionalmente en cinco métodos: ^{[ 20 ]}

1. Método comparativo. Se utiliza para la mayoría de los tipos de propiedades donde existe evidencia sólida de ventas previas. Este método es análogo al método de comparación de ventas descrito anteriormente.

2. Método de inversión, también conocido como método de inversión tradicional. Se utiliza para la mayoría de las propiedades comerciales (y residenciales) que generan flujos de efectivo futuros mediante el alquiler. Este método compara el valor estimado del alquiler (ERV), o "parte superior", con los ingresos actuales ("pasivos"), o "parte inferior", para indicar si el valor futuro de la propiedad debería aumentar o disminuir en función de los ingresos. Si los ingresos de una propiedad son superiores al ERV, a veces se habla de "espuma", término que puede confundirse con el uso estadounidense de "espuma" para describir el período previo a una burbuja inmobiliaria .

Los flujos de efectivo pueden compararse con el rendimiento equivalente determinado por el mercado, y el valor de la propiedad puede determinarse mediante un modelo sencillo. Cabe destacar que este método es, en realidad, un método comparativo, ya que las variables principales se determinan en el mercado. Sin embargo, en la práctica habitual en EE. UU., la capitalización del ingreso operativo neto (ION) se confunde con el método de flujo de caja descontado (FCD) dentro de la clasificación general del enfoque de capitalización de ingresos (véase más arriba).

3. Método residual. Se utiliza para propiedades con gran potencial de desarrollo o remodelación, o para terrenos baldíos. El valor del terreno se basa en el valor del sitio una vez desarrollado, menos los costos de construcción, los honorarios profesionales, los costos de financiamiento del desarrollo y la ganancia o rentabilidad del promotor.

4. Método de rentabilidad. Se utiliza para la compraventa de propiedades donde la evidencia de las tasas de interés es escasa, como hoteles, restaurantes y residencias de ancianos. Se capitaliza un promedio de tres años de los ingresos operativos (derivado del estado de resultados ) utilizando un rendimiento adecuado. Cabe señalar que, dado que las variables utilizadas son inherentes a la propiedad y no se derivan del mercado, a menos que se realicen los ajustes pertinentes, el valor resultante será el valor de uso o valor de inversión, no el valor de mercado .

5. Método del costo. Se utiliza para terrenos y edificios de características especiales para los que no se pueden obtener cifras de rentabilidad, o para terrenos y edificios que no tienen mercado debido a su función de servicio público o patrimonio histórico. Tanto el método residual como el método del costo se agrupan en Estados Unidos bajo el enfoque del costo (véase más arriba).

Según las normas de valoración vigentes de RICS, se reconocen las siguientes bases de valoración:

• Valor de mercado (véase PS 3.2)
• Alquiler de mercado (véase PS 3.3)
• Valor (valor de inversión) (véase PS 3.4)
• Valor justo (véase PS 3.5)

Ejercer la profesión en el Reino Unido

La experiencia pública común de los tasadores colegiados se centra en el proceso de obtención de un préstamo hipotecario . ^{[ 21 ]} Cualquier entidad hipotecaria exige una tasación hipotecaria como condición para la concesión del préstamo. El comprador de la vivienda puede optar por encargar al mismo tasador la realización de un «Informe RICS para compradores de vivienda» o un «Informe RICS de edificios» (a veces denominado «Informe estructural» ^{[ 22 ]} ), generalmente con un coste adicional. ^{[ 21 ]}

La tasación hipotecaria beneficia al prestamista. Su propósito es simplemente confirmar que la propiedad vale el precio pagado, para proteger los intereses del prestamista. ^{[ 23 ]}

El informe de inspección del edificio es el informe más detallado disponible ^{[ 24 ]} por la mayoría de las empresas de tasadores colegiados. ^{[ 23 ]} Aunque es exhaustivo, puede dar lugar a recomendaciones para una investigación adicional por parte de otros especialistas; véase más abajo. Sin embargo, un tasador competente siempre intentará investigar las causas de la humedad y los defectos constructivos antes de recomendar una investigación adicional. El informe de inspección del edificio es mucho más largo que el informe de estado, pero puede que no sea mucho más largo que el informe del comprador de la vivienda, ya que su contenido depende del estado observado en cada caso particular. La versión de la nota práctica del informe de inspección del edificio examina con más detalle la propiedad para informar sobre el estado visual y las necesidades de mantenimiento de nueve elementos constructivos externos, con la posibilidad de subdividirlos en características individuales, y los nueve elementos constructivos internos y los siete servicios suministrados al edificio se examinan de manera similar. Además, los tres componentes clave del terreno en el que se ubica la propiedad pueden subdividirse según sea necesario.

La inspección del perito tasador colegiado suele ser no intrusiva. No tiene autoridad para levantar tablones del suelo, taladrar agujeros ni realizar excavaciones en una propiedad que, en esta etapa, no pertenece al posible comprador, lo que significa que ciertos defectos o problemas pueden no ser evidentes durante la inspección. ^{[ 25 ]}

Sus honorarios forman parte del coste de una mudanza en el Reino Unido .

Si bien las Normas Uniformes de Práctica Profesional de Tasación (USPAP) siempre han exigido a los tasadores que identifiquen el alcance del trabajo necesario para producir resultados creíbles, en los últimos años se hizo evidente que los tasadores no comprendían completamente el proceso para desarrollarlo adecuadamente. Al formular el alcance del trabajo para una tasación creíble, el concepto de tasación limitada versus completa y el uso de la Regla de Desviación causaron confusión a clientes, tasadores y revisores de tasaciones. Para abordar esto, las USPAP se actualizaron en 2006 con lo que se conoció como el Proyecto de Alcance del Trabajo. Posteriormente, las USPAP eliminaron tanto la Regla de Desviación como el concepto de tasación limitada, y se creó una nueva regla de Alcance del Trabajo. En esta, los tasadores debían identificar seis partes clave del problema de tasación al comienzo de cada encargo:

• Cliente y otros usuarios previstos
• Uso previsto de la tasación y del informe de tasación.
• Definición de valor (por ejemplo, mercado, ejecución hipotecaria, inversión)
• Cualquier condición hipotética o suposición extraordinaria
• Fecha de vigencia del análisis de tasación
• Características más destacadas del inmueble en cuestión.

Con base en estos factores, el tasador debe identificar el alcance del trabajo necesario, incluyendo las metodologías a utilizar, la extensión de la investigación y los enfoques de valoración aplicables. Actualmente, los estándares mínimos para el alcance del trabajo son:

• Expectativas del cliente y de otros usuarios
• Las acciones de los colegas del tasador que realizan tareas similares.

El alcance del trabajo es el primer paso en cualquier proceso de tasación. Sin un alcance del trabajo estrictamente definido, las conclusiones de la tasación podrían no ser válidas. Al definir el alcance del trabajo, el tasador puede determinar correctamente el valor de una propiedad para el usuario previsto y para el propósito de la tasación. El objetivo principal del "alcance del trabajo" es proporcionar expectativas y directrices claras a todas las partes involucradas sobre qué abarca y qué no abarca el informe de tasación, así como el esfuerzo invertido en su elaboración.

El tipo de "derecho" inmobiliario que se está valorando también debe conocerse y constar en el informe. Por lo general, en la mayoría de las ventas o financiamientos hipotecarios, se valora el pleno dominio . El pleno dominio es el conjunto más completo de derechos disponible. Sin embargo, en muchas situaciones y en muchas sociedades que no siguen el derecho consuetudinario inglés ni el Código Napoleónico , puede ser más común algún otro tipo de derecho. Si bien existen muchos derechos posibles sobre bienes inmuebles, los tres más comunes son:

• Valor de propiedad plena (conocido en el Reino Unido como freehold): la forma más completa de propiedad inmobiliaria, sujeta en los países de derecho consuetudinario a los poderes reservados al Estado (impuestos, confiscación, expropiación forzosa y poder policial).
• Valor del derecho de propiedad arrendado: Se trata simplemente del derecho de propiedad plena gravado por un contrato de arrendamiento. Si el alquiler es de mercado, el valor del derecho de propiedad arrendado y el valor de la propiedad plena son iguales. Sin embargo, si el arrendatario paga más o menos que el precio de mercado, el valor residual que le corresponde al arrendatario, más el valor de mercado del arrendamiento, puede ser mayor o menor que el valor de la propiedad plena.
• Valor del arrendamiento: El interés que posee un arrendatario. Si el arrendatario paga el alquiler de mercado, el arrendamiento no tiene valor de mercado. Sin embargo, si paga menos del precio de mercado, la diferencia entre el valor actual de lo pagado y el valor actual de los alquileres de mercado constituiría un valor positivo del arrendamiento. Por ejemplo, una importante cadena minorista podría negociar un contrato de arrendamiento por debajo del precio de mercado para ser el inquilino principal de un centro comercial. Este valor del arrendamiento podría ser transferible a otro inquilino principal, y en ese caso, el arrendatario minorista tendría un interés positivo en el inmueble.

Tasador y Valoración:

Un tasador es una persona o profesional capacitado para determinar el valor de los activos, generalmente bienes inmuebles o muebles, para diversos fines. Los tasadores evalúan el valor o el valor justo de mercado de estos activos basándose en sus conocimientos, experiencia y análisis de datos relevantes.

La "valoración" se refiere al proceso de determinar el valor de un activo, propiedad, negocio o instrumento financiero. La valoración puede realizarse por diversas razones, incluyendo negocios, activos, etc.

Si se realiza una inspección de la vivienda antes de la tasación y se entrega el informe al tasador, se puede obtener una tasación más útil. Esto se debe a que el tasador, que no es un inspector de viviendas experto, sabrá si existen defectos constructivos importantes o si se requieren reparaciones importantes. Esta información puede llevar al tasador a llegar a una opinión de valor diferente, probablemente más baja. Esta información puede ser particularmente útil si una o ambas partes que solicitan la tasación podrían terminar en posesión de la propiedad. Este es a veces el caso de las propiedades en un acuerdo de divorcio o una sentencia judicial. ^{[ 29 ]}

Los diversos grupos de tasación estadounidenses y las organizaciones profesionales de tasación internacionales han comenzado a colaborar en los últimos años para el desarrollo de Normas Internacionales de Valoración . Vivir cerca de importantes distritos comerciales ofrece varias ventajas.

El Consejo Internacional de Normas de Valoración (IVSC, por sus siglas en inglés) es una organización no gubernamental (ONG) miembro de las Naciones Unidas, que agrupa a los principales organismos nacionales de normalización y asociaciones profesionales de valoración de 150 países (entre ellos, el Appraisal Institute , la American Society of Appraisers , el RICS , la [Practising Valuers Association of India] y el Appraisal Institute of Canada ). El IVSC publica las Normas Internacionales de Valoración (IVS, por sus siglas en inglés), que actualmente se encuentran en su 12.ª edición.

En Alemania, la tasación inmobiliaria se conoce como valoración inmobiliaria ( Immobilienbewertung ). Los tasadores inmobiliarios ( Immobilienbewerter o Gutachter ) pueden obtener la titulación de Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (experto jurado y oficialmente designado). Sin embargo, este título, antaño muy importante, ha perdido gran parte de su relevancia en los últimos años, aunque sigue teniendo cierto valor en los procedimientos judiciales. Generalmente, este título no es un requisito para las tasaciones.

En Israel, la profesión de tasador inmobiliario está regulada por el Consejo de Tasadores de Tierras, un organismo dependiente del Ministerio de Justicia. La mayor organización profesional, que agrupa a la mayoría de los tasadores, es la Asociación de Tasadores de Tierras. Los tasadores deben estar registrados en el Consejo, un organismo público creado por ley, que supervisa la formación y administra los exámenes profesionales nacionales, requisito indispensable para obtener el registro. En 2005, el Consejo creó un Comité de Normas de Valoración con el fin de desarrollar y promulgar normas que reflejaran las mejores prácticas; estas normas suelen seguir un enfoque basado en reglas.

Históricamente, la mayoría de las valoraciones en Israel eran valoraciones legales (como las realizadas para el Impuesto sobre Mejoras , un impuesto que grava las ganancias obtenidas por la propiedad debido a cambios en la planificación local), así como valoraciones realizadas para la concesión de préstamos bancarios. Desde que Israel implementó las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) en 2008, el sector se ha dedicado a realizar valoraciones para la elaboración de informes financieros.

En los Emiratos Árabes Unidos, la tasación de bienes inmuebles está autorizada y regulada por la Agencia Reguladora de Bienes Raíces de Dubái .Las valoraciones las realizan empresas reguladas, AVM como YallaValue, o incluso el propio Departamento de Tierras de Dubái. ^{[ 41 ]}

En el Reino Unido, la tasación inmobiliaria se conoce como valoración de propiedades y un tasador inmobiliario es un tasador de terrenos o de propiedades (generalmente un topógrafo colegiado cualificado especializado en valoración de propiedades). ^{[ 20 ]} La valoración de propiedades en el Reino Unido está regulada por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), un organismo profesional que abarca todas las profesiones relacionadas con la construcción y la propiedad. Las directrices profesionales de la RICS para tasadores se publican en lo que se conoce comúnmente como el Libro Rojo . La versión de 2017 fue RICS Valuation – Global Standards (1 de julio de 2017), ^{[ 42 ]} que sustituyó a una edición publicada en 2011. Las Normas de Valoración de la RICS contienen reglas obligatorias, guías de buenas prácticas y comentarios relacionados. La versión de 2017 adopta y aplica las Normas Internacionales de Valoración (IVS) publicadas por el Consejo Internacional de Normas de Valoración (IVSC). Los cambios en las normas son aprobados por la Junta del Grupo Profesional de Valoración de la RICS, y el Libro Rojo se actualiza en consecuencia de forma regular. Aunque tiene su sede en el Reino Unido, RICS es una organización global y en los últimos años ha adquirido una gran presencia en Estados Unidos a través de su afiliación con Counselors of Real Estate, una división de la National Association of Realtors .

La práctica de la tasación en Estados Unidos está regulada por cada estado. La Appraisal Foundation (TAF) es el principal organismo de normalización; su Appraisal Standards Board (ASB) promulga y actualiza las mejores prácticas, tal como se codifican en las Normas Uniformes de Práctica Profesional de Tasación (USPAP), mientras que su Appraisal Qualifications Board (AQB) promulga los estándares mínimos para la certificación y la concesión de licencias a los tasadores.

El gobierno federal regula a los tasadores indirectamente porque si el Subcomité de Tasación (ASC) del Consejo Federal de Examen de Instituciones Financieras (FFIEC) determina que el programa de regulación y certificación de tasadores de un estado en particular es inadecuado, entonces, según las regulaciones federales, todos los tasadores de ese estado dejarían de ser elegibles para realizar tasaciones para bancos con estatuto federal. ^{[ 43 ]} El ASC supervisa el TAF. Los bancos hacen un uso generalizado de préstamos hipotecarios y valores respaldados por hipotecas , y no podrían hacerlo sin tasaciones.

La Ley de Reforma, Recuperación y Aplicación de la Ley de Instituciones Financieras de 1989 (FIRREA) exigió a todos los estados que desarrollaran sistemas para la concesión de licencias y la certificación de tasadores de bienes raíces. ^{[ 44 ]} Para lograr esto, se formó el Subcomité de Tasación (ASC) dentro del FFIEC, con representantes de las diversas agencias reguladoras hipotecarias federales. ^{[ 45 ]} Por lo tanto, actualmente todos los tasadores de bienes raíces deben tener licencia y certificación estatal. Pero antes de la década de 1990, no existían estándares comúnmente aceptados ni para la calidad de la tasación ni para la concesión de licencias a los tasadores. En la década de 1980, un comité ad hoc que representaba a varias organizaciones profesionales de tasación en los Estados Unidos y Canadá se reunió para codificar las mejores prácticas en lo que se conoció como USPAP. La crisis de las cajas de ahorro y préstamo de EE. UU. resultó en una mayor regulación federal a través de FIRREA, que exigió a los reguladores federales de préstamos que adoptaran estándares de tasación. La Appraisal Foundation (TAF), una organización sin fines de lucro, fue creada por las mismas organizaciones que desarrollaron las Normas Uniformes de Práctica de Tasación Profesional (USPAP), y los derechos de autor de las USPAP fueron cedidos a TAF. La supervisión federal de TAF está a cargo del Subcomité de Tasación, integrado por representantes de diversos organismos reguladores federales de préstamos. TAF lleva a cabo su labor a través de dos juntas: la Junta de Normas de Tasación, que promulga y actualiza las USPAP; y la Junta de Cualificaciones de Tasación (AQB), que promulga las normas mínimas recomendadas para la certificación y la obtención de licencias de tasadores. Durante la década de 1990, todos los estados adoptaron las USPAP como normas rectoras en sus territorios y desarrollaron normas de licencia que cumplían o superaban las recomendaciones de TAF. Asimismo, los tribunales estatales y federales han adoptado las USPAP para litigios inmobiliarios, y todos los organismos reguladores federales de préstamos las adoptan para la tasación de hipotecas. ^{[ 45 ]}

En Rusia, al igual que en muchas otras economías de la antigua Unión Soviética, la profesión surgió en la primera mitad de 1990 y representó una ruptura radical con la práctica anterior de los especialistas en precios sectoriales y con las actividades de las autoridades estatutarias de fijación de precios en la Unión Soviética. Actualmente, la valoración de bienes inmuebles, como se la denomina, es una especialidad dentro de la "profesión de valoración" de carácter general, que funciona de forma autorregulada bajo la supervisión de "organizaciones profesionales autorreguladas" de tasadores (OAR), es decir, entidades públicas de supervisión establecidas en virtud de disposiciones de legislación especial (que, en términos generales, pueden compararse con los sindicatos). La principal de estas es la Sociedad Rusa de Tasadores , establecida en 1993 y que actualmente supervisa a cerca de la mitad de los miembros de la profesión de valoración. Entre sus más de 6000 miembros, una considerable mayoría son tasadores de bienes inmuebles, que trabajan codo con codo con tasadores de empresas y activos intangibles. Estas últimas categorías de tasadores también están autorizadas a valorar bienes inmuebles, aunque los profesionales de la valoración tienden a especializarse. A finales de 2016, se estableció como obligatorio que los tasadores se sometieran a un proceso de certificación estatal para verificar su competencia, cuyos detalles, en cuanto a la falta de especialización u otros aspectos, aún están por definirse.

A mediados de 2016, los tasadores en Rusia, incluidos los tasadores de bienes inmuebles, eran considerados profesionales con formación específica, afiliados a la Organización Autorizada de Tasación (SRO) y con responsabilidad ilimitada por los bienes derivados de sus servicios. Su estatus profesional se basaba en el modelo de la organización de los notarios públicos. Sin embargo, más del 80 % de los tasadores trabajaban para empresas de tasación o consultoría, y no ejercían como autónomos. Los servicios de tasación de alta gama estaban representados principalmente por las divisiones de las cuatro grandes consultoras internacionales en el país, aunque también existían marcas nacionales de tasación de renombre.

La mayoría de las tasaciones inmobiliarias en el país se realizan para cumplir con los requisitos legales establecidos en la Ley Federal de Tasación, cuya última modificación data de 2016. Además, otras leyes relacionadas, como la Ley de Sociedades Anónimas, contemplan más de 20 casos en los que se requieren tasaciones. Estos casos obligatorios incluyen tasaciones para fines como la privatización, la obtención de préstamos y la gestión de procedimientos de quiebra y liquidación, entre otros.

Antes del año 2000, las valoraciones para la información financiera corporativa tenían mayor relevancia. Sin embargo, esto cambió cuando el regulador nacional de contabilidad dejó de promover la opción del valor razonable contable. Actualmente, el gobierno está subcontratando la tasación masiva de propiedades con fines tributarios a instituciones de valoración profesionales.

La resolución de controversias sobre las tasaciones certificadas por peritos se lleva a cabo a través de los Consejos de Expertos de las organizaciones autorreguladoras de peritos. Los tribunales oficiales suelen acatar las resoluciones de dichos Consejos. En raras ocasiones, también se requiere la aprobación de los Consejos de Expertos de la organización autorreguladora para que una tasación realizada por un perito tenga validez.

Los detalles técnicos de la práctica de los tasadores inmobiliarios en Rusia se ajustan al modelo internacional. Los miembros de la Sociedad Rusa de Tasadores estaban obligados anteriormente a cumplir con las Normas Internacionales de Valoración. También existe un conjunto de 14 "Normas Federales de Valoración" (FSO 1, 2 y 3) de carácter general, desarrolladas por el gobierno. Estas normas se adoptaron por primera vez en 2007 (y se revisaron en 2015) y abarcan los términos del contrato y los requisitos del contenido del informe de valoración. Las FSO 7 a 11 son normas específicas para activos, adoptadas en 2015, mientras que la FSO 9 es actualmente la única norma específica del conjunto que trata sobre valoraciones de propiedades para fines de garantía de préstamos. Las dos últimas normas FSO, adoptadas en 2016, cubren la determinación de los valores de inversión y liquidación; sin embargo, no abordan la metodología para determinar estos valores, limitándose a los requisitos de presentación de informes. En vista del impulso hacia la conformidad internacional en la última ronda de establecimiento de normas FSO, los requisitos generales de las nuevas normas FSO son similares a los de las normas internacionales de valoración; sin embargo, en ocasiones pueden ser más específicos y exigir la divulgación obligatoria de la incertidumbre en los informes de valoración que utilicen el formato de intervalo/rango.

A partir del 1 de agosto de 2017, se introdujeron nuevas enmiendas a la Ley Federal de Valoración para imponer la certificación obligatoria de tasadores por un centro de exámenes estatal. En consecuencia, esta medida de certificación mediante examen escrito de dos horas, destinada a contrarrestar la percepción de malas prácticas generalizadas entre los miembros de la profesión de tasación a nivel nacional, contempla tres especializaciones: tasadores inmobiliarios, tasadores de maquinaria y equipos, y tasadores de empresas y activos intangibles, con requisitos de contenido del examen que varían sustancialmente para cada especialización. Los tasadores perderían el derecho a ejercer si no cumplen con el requisito de realizar este examen de certificación obligatorio antes del 31 de marzo de 2018. En general, se estima que el número de tasadores certificados en Rusia se reducirá a entre 2000 y 3000 en todo el país (en todas las especializaciones mencionadas), lo que representa una disminución de aproximadamente el 80 % de los miembros actuales de la Asociación de Tasadores, debido a la complejidad de los exámenes de certificación.

El Instituto de Agrimensores de Hong Kong (HKIS) regula a los agrimensores inmobiliarios en Hong Kong. Establecido en 1984, el Instituto es la única organización profesional que representa a la profesión de agrimensor en Hong Kong. El HKIS se constituyó legalmente en virtud de la Ordenanza del Instituto de Agrimensores de Hong Kong en enero de 1990 (Cap. 1148). En julio de 1991, se aprobó la Ordenanza de Registro de Agrimensores (Cap. 417) para establecer una Junta de Registro que administrara el registro de agrimensores. En mayo de 2006, el número de miembros había alcanzado los 6723. Un agrimensor generalista asesora sobre el mejor uso del terreno, evalúa la factibilidad y viabilidad del proyecto de desarrollo propuesto, así como la valoración, comercialización, venta, arrendamiento y gestión de los desarrollos terminados. También cuenta con un sitio web que proporciona estimaciones del valor de las propiedades en tiempo real en todo Hong Kong. ^{[ 52 ]}

El Instituto Australiano de la Propiedad (API) se fundó en 1926 como el Instituto de Tasadores de la Commonwealth. A lo largo del último siglo, el Instituto ha cambiado de nombre varias veces a medida que se ampliaba la gama de servicios que ofrecían sus miembros. Su función es regular la profesión de tasador de propiedades en toda Australia.

En la actualidad, la API representa los intereses de más de 8600 profesionales inmobiliarios en toda Australia. Entre los miembros de la API se incluyen tasadores de viviendas, locales comerciales y maquinaria y equipos, asesores inmobiliarios, analistas inmobiliarios, gestores de fondos y activos inmobiliarios, administradores de instalaciones inmobiliarias, abogados inmobiliarios e investigadores y académicos del sector inmobiliario. La función principal del Instituto es establecer y mantener los más altos estándares de práctica profesional, formación, ética y conducta profesional para sus miembros y para el sector inmobiliario en general. ^{[ 53 ]}

La valoración inmobiliaria en Nueva Zelanda está regulada por el Instituto Neozelandés de Valuadores (NZIV) y la Junta de Registro de Valuadores de Nueva Zelanda (VRB), ambos organismos estatutarios establecidos en virtud de la Ley de Valuadores de 1948 (NZ). El NZIV sigue siendo el organismo profesional estatutario para los valuadores en Nueva Zelanda, con sucesión perpetua según la Ley. El NZIV puede dictar reglamentos como legislación de menor nivel y cuenta con un Código de Ética (revisado en 2023). Los reglamentos del NZIV se modificaron por última vez en 2012 y siguen vigentes. La VRB tiene jurisdicción en relación con asuntos graves que afectan al registro de un valuador, incluyendo la disciplina cuando un valuador ha actuado de manera que supera el umbral establecido. La Ley de Valuadores de 1948 establece dicho umbral en el artículo 31, de modo que un valuador puede ser excluido del registro de valuadores. El NZIV tiene potestad para imponer disciplina en asuntos de menor importancia. La NZIV rige a sus miembros y tiene la facultad de disciplinarlos, imponiéndoles multas de hasta 500 dólares, amonestándolos o cancelando su membresía. Las denominaciones de "Tasador Registrado" y "Tasador Público" están protegidas legalmente por la legislación y reservadas para los tasadores registrados conforme a la Ley. La NZIV, según la Ley, puede admitir miembros que no sean tasadores (como economistas inmobiliarios sin titulación en tasación).

También existen organismos profesionales voluntarios para la valoración inmobiliaria, como el Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) y el Property Institute of New Zealand (PINZ). Ambos organismos cuentan con una membresía más amplia, que va más allá de los tasadores inmobiliarios. PINZ tiene alrededor de 1700 miembros en Nueva Zelanda y en el extranjero (como expatriados en el Reino Unido, Asia y Australia). PINZ tiene un acuerdo de nivel de servicio con el NZIV, mediante el cual PINZ se compromete a realizar tareas para el organismo profesional legal, el NZIV. PINZ se formó en el año 2000 para representar a los profesionales del sector inmobiliario. En los últimos 20 años, aproximadamente, se han producido "divisiones políticas" dentro de la profesión de tasación en Nueva Zelanda, expresadas en las asambleas generales anuales y a través de "guerras indirectas". Muchos tasadores apoyan la fusión de las funciones del NZIV bajo el organismo voluntario multidisciplinario PINZ, mientras que otros desean mantener un organismo profesional legal independiente para los tasadores (el NZIV). Existen diversas razones que motivan el debate, y la legislación vigente está siendo revisada, considerándose su modificación o derogación. Actualmente, la Ley sigue en vigor y la NZIV es legalmente un organismo independiente con funciones, poderes y obligaciones estatutarias.

PINZ incorporó a gran parte de los miembros de NZIV, el Instituto de Tasadores de Maquinaria y Plantas (IPMV) y el Instituto de Economía Inmobiliaria y Territorial de Nueva Zelanda (PLEINZ). PINZ ahora representa los intereses de tasadores, administradores de propiedades e instalaciones, asesores inmobiliarios y tasadores de maquinaria y plantas. PINZ se ha convertido en uno de los organismos profesionales más grandes en materia de estándares, cualificaciones y ética en todas las facetas de la profesión inmobiliaria en Nueva Zelanda. Colabora con el gobierno, la industria y otras asociaciones profesionales, las partes interesadas en la educación y los medios de comunicación para promover sus estándares y puntos de vista. ^{[ 54 ]}

En Nueva Zelanda, los términos "valuación" y "tasador" suelen referirse a quien desempeña esa función profesional de acuerdo con los requisitos de la Ley de Tasadores de 1948 o a los tasadores de maquinaria, equipos marítimos o arte, ya sean no regulados o autorregulados voluntariamente (si son miembros de PINZ). Por otro lado, el término "tasación" se refiere generalmente a una estimación realizada por un agente inmobiliario o un agente con licencia, según la Ley de Agentes Inmobiliarios de 2008. El Instituto Inmobiliario de Nueva Zelanda (NZIV) cuenta con numerosos tasadores entre sus miembros, pero la legislación que rige las ventas y la intermediación (disposición de derechos sobre terrenos en nombre de terceros) no contempla esta función para los tasadores, independientemente de su pertenencia al NZIV, RICS o PINZ.

Existe una diferencia significativa en las responsabilidades de un agente inmobiliario y un tasador. Mientras que un agente inmobiliario puede representar los intereses de su cliente, un tasador está obligado a ofrecer una valoración imparcial e independiente. El marco legal que rige estas funciones también es distinto. Los abogados, los notarios y los agentes inmobiliarios operan bajo una legislación diferente a la que regula a los tasadores. En concreto, la disposición legal que define las responsabilidades de los abogados y los notarios es la Ley de Abogados y Notificadores de 2006.

En Nueva Zelanda, el número de tasadores registrados suele oscilar entre 1000 y 1300. Se trata de una profesión envejecida y con una estructura jerárquica compleja, que tiene dificultades para retener a nuevos miembros jóvenes debido a los salarios, el estrés laboral y la reciente aparición de las plataformas de intermediación bancaria para la realización de tasaciones con fines hipotecarios. Estas plataformas han puesto fin, en gran medida, a la práctica local tradicional de que los ciudadanos solicitaran asesoramiento directamente a un tasador. El uso de estimaciones electrónicas basadas en los valores catastrales (tasación masiva de impuestos locales) también está provocando una reducción en el trabajo de tasación estándar y afectando significativamente la viabilidad de las pequeñas empresas de tasación. La profesión se encuentra en un proceso de reestructuración corporativa más amplia del mercado de la tasación debido a estos factores, con diversas percepciones dentro del sector sobre las consecuencias de los acontecimientos de los últimos cinco años.