Contrato de arrendamiento con opción a compra

Un contrato de arrendamiento con opción a compra , también conocido como contrato de arrendamiento con opción a compra o contrato de alquiler con opción a compra , permite a los consumidores obtener bienes duraderos ^{[ 1 ]} o bienes inmuebles en régimen de alquiler con opción a compra ^{[ 2 ]} sin necesidad de formalizar un contrato de crédito estándar. ^{[ 1 ]} Es una forma abreviada de referirse a un contrato de arrendamiento con opción a compra . En el caso de bienes inmuebles, un contrato de arrendamiento con opción a compra combina elementos de un contrato de alquiler tradicional con un derecho de tanteo exclusivo para la compra posterior de la vivienda. ^{[ 3 ]}

Los elementos típicos de un contrato de arrendamiento con opción a compra incluyen:

• Valor de la propiedad : el precio de venta acordado para la propiedad.
• Duración - El plazo de vigencia del acuerdo.
• Pago mensual : cuánto pagará el arrendador cada mes.
• Crédito de alquiler : Qué parte del pago mensual del arrendador se destinará al precio final de compra al término del contrato de arrendamiento.

El contrato también incluirá, por lo general, cláusulas relativas a las reparaciones y el mantenimiento y, en el caso de las transacciones inmobiliarias, la forma en que se pagarán gastos como los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios .

En un contrato estándar de arrendamiento con opción a compra, ambas partes acuerdan un período de arrendamiento durante el cual se paga el alquiler, y las condiciones de venta al final de dicho período, incluido el precio de venta. A menudo, el contrato se estructura en dos partes: una que representa el plazo del arrendamiento y otra que constituye el contrato de compraventa .

Como suele estipularse en el contrato de arrendamiento con opción a compra, tanto la cuota de opción como el crédito por alquiler acumulado no son reembolsables si el inquilino/comprador decide rescindir el contrato al finalizar el mismo. El inquilino/comprador queda eximido de la responsabilidad de la venta, y el arrendador/vendedor es responsable de encontrar nuevos inquilinos.

En términos más sencillos, un LOA o LPA consiste en tomar posesión de una propiedad con poco o ningún pago inicial como acuerdo para pagarla posteriormente, ofreciendo el incentivo de pagos mensuales garantizados a la otra parte para que usted pueda tomar el control de una propiedad y generar ingresos mensuales de ella, con la opción (no la obligación) de comprar la propiedad en un plazo promedio de 5 a 8 años a partir del acuerdo pactado.

Un LOA o LPA es una inversión inmobiliaria excepcionalmente popular, ya que permite obtener ganancias mediante los alquileres mensuales de los inquilinos, comprar la propiedad por un precio acordado y luego venderla con una posible alta ganancia por la apreciación del capital , recuperando así todo el dinero invertido y obteniendo una ganancia máxima y un retorno de la inversión infinito.

Un acuerdo de posesión limitada (LOA/LPA) es especialmente popular entre la gente del Reino Unido y ha creado cientos de miles de millonarios en los últimos 30 años solo en ese país.

En las transacciones inmobiliarias, un contrato de arrendamiento con opción a compra combina elementos de un contrato de alquiler tradicional con un derecho de tanteo exclusivo para la compra posterior de la vivienda. ^{[ 3 ]}

El contrato de arrendamiento con opción a compra detalla las responsabilidades que asumen el arrendatario/comprador y el arrendador/vendedor durante la vigencia del contrato. Este contrato debe describir cualquier cargo por opción y qué parte del pago mensual se descontará del pago inicial para la compra de la vivienda al finalizar el arrendamiento.

Al finalizar el contrato de arrendamiento, el inquilino/comprador tiene la opción de comprar la vivienda. El monto acumulado del depósito inicial y el crédito por alquiler se entregan al comprador como pago inicial si el inquilino/comprador decide proceder con la compra. El inquilino/comprador es responsable de obtener el préstamo hipotecario necesario para formalizar la compra de la vivienda.

Si el inquilino/comprador no puede adquirir la vivienda por falta de financiación, el inquilino y el propietario pueden acordar extender el período de opción, convertir el contrato de arrendamiento con opción a compra en un contrato de alquiler tradicional o rescindir el contrato, de modo que el inquilino se mude y el propietario busque otros inquilinos o compradores. ^{[ 4 ]}

Los contratos de arrendamiento con opción a compra pueden satisfacer las necesidades del comprador y del vendedor de una manera que no se puede lograr mediante una transacción crediticia tradicional. Por ejemplo, los contratos de arrendamiento con opción a compra son populares entre compradores con un historial crediticio deficiente , ahorros limitados para el pago inicial o personas que no cumplen con los requisitos para obtener un préstamo tradicional al momento de adquirir una propiedad. ^{[ 5 ]}

En Estados Unidos , cuando se aplican créditos al precio de compra, el acuerdo se convierte en un contrato de financiación, y estos contratos han sido identificados como prácticas crediticias abusivas según la Ley Dodd-Frank . Conforme a esta ley federal, cualquier acuerdo de financiación exige que el comprador de una vivienda ocupada por su propietario (de una a cuatro unidades de vivienda) cumpla con los requisitos para obtener un contrato de financiación con un originador de préstamos hipotecarios registrado . Existen exenciones bajo esta ley federal para los propietarios que financian su residencia principal; quienes se dedican al negocio inmobiliario , como los arrendadores, se consideran intermediarios. En todos los estados, los acuerdos de alquiler con opción a compra ya no cumplen con los requisitos federales de financiación.

Algunos vendedores en transacciones de alquiler con opción a compra se dirigen a familias vulnerables para ofrecerles contratos de alquiler con opción a compra y luego las amenazan con cargos penales para coaccionarlas a realizar pagos que las familias tienen dificultades para afrontar. ^{[ 6 ]}

En las transacciones inmobiliarias, los enfoques de financiación alternativos, como el arrendamiento con opción a compra, ofrecen menos protección al consumidor que la financiación tradicional y suelen implicar un coste mayor para el comprador. ^{[ 2 ]}

Los acuerdos de préstamos comerciales están exentos de la Ley Dodd-Frank, ya que un propietario puede alquilar una propiedad con opción a compra para subarrendarla a un inquilino. Este tipo de acuerdo no es común, pero puede realizarse legalmente.

La zona de viviendas especiales de Auckland está subvencionada por la Fundación de Vivienda, que proporciona hogares a familias jóvenes. Según su programa, los inquilinos pagan el alquiler de sus viviendas durante los primeros cinco años y luego pasan a pagar la hipoteca. El proyecto emblemático de Waimahia Inlet contempla la construcción de 282 nuevas viviendas en los próximos tres años. ^{[ 7 ]}

El programa de hipotecas para la adquisición de vivienda del estado de Lagos (LagosHOMS) es un programa de alquiler con opción a compra dirigido a personas que actualmente no pueden costearse una hipoteca, pero que podrán hacerlo en el futuro. Se espera que los inquilinos paguen el alquiler durante un período determinado, tras el cual se les invita a comenzar a pagar la hipoteca. El programa está diseñado pensando en jóvenes profesionales, incluyendo profesores y funcionarios públicos de menor rango . El programa ha generado más de 200 nuevos propietarios de vivienda en la ciudad. ^{[ 8 ]}

• "Reglas del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra en Ohio" .
• "Reglas del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra en California" .