Contrato de cotización

Un contrato de cotización (o acuerdo de cotización ) es un contrato entre un corredor de bienes raíces y un propietario de una propiedad inmobiliaria que otorga al corredor la autoridad para actuar como agente del propietario en la venta de la propiedad. ^[1]

Si el corredor es miembro de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios , el acuerdo debe incluir todos los términos siguientes:

1. Una fecha de inicio y una fecha de finalización.
2. El precio de lista al que se ofrecerá la propiedad para la venta.
3. La cantidad de compensación ofrecida al corredor, ya sea en forma de tarifa fija o porcentaje del precio de venta.
4. Los términos y condiciones bajo los cuales el vendedor deberá pagar la tarifa de corretaje.
5. Autoriza al corredor a cooperar con otros corredores como subagentes o agentes del comprador y detalla la compensación que se ofrecerá a esos corredores en caso de que consigan un comprador.
6. Autoriza al corredor a revelar o no la existencia de ofertas previamente recibidas.

Además, otros términos que pueden aparecer en el acuerdo pueden incluir:

• Autorización al corredor para colocar un cartel, anunciar la propiedad y colocar una caja de seguridad en la puerta, así como las obligaciones del vendedor de asesorar al corredor sobre la condición de la propiedad y las obligaciones del corredor de asesorar al vendedor sobre las regulaciones y leyes que puedan afectar la venta.

Por lo general, existen contratos de venta separados para la venta de propiedades residenciales, de terrenos y de propiedades comerciales o empresariales. ^{[2] [ aclaración necesaria ]}

Al poner la propiedad en venta, la agencia inmobiliaria intenta conseguir un comprador para la propiedad y, a cambio de encontrar con éxito un comprador satisfactorio, el corredor espera recibir una comisión (tarifa) por los servicios prestados.

Aunque los términos del contrato pueden variar, normalmente el pago de una comisión (o tarifa) al bróker depende de:

• la negociación exitosa de un contrato de compra entre un comprador y un vendedor satisfactorios y la capacidad y voluntad subsiguientes del comprador para cerrar el trato, o
• encontrar un comprador satisfactorio que esté listo, dispuesto y sea capaz de pagar el precio total (o más) de la propiedad en venta sin contingencias.

Si el vendedor se niega a vender el inmueble cuando se da una de las dos condiciones anteriores, normalmente se considera que el agente inmobiliario ha hecho su trabajo de encontrar un comprador satisfactorio y el vendedor debe pagar la comisión, aunque los detalles se determinan en el contrato de venta. A menos que el cierre (o "liquidación" o "cierre de la operación de depósito en garantía", como se lo conoce en algunas partes del país) sea una condición del contrato de venta, el hecho de que el comprador no complete la transacción puede no obligar al vendedor a pagar una comisión al corredor.

La comisión suele ser un porcentaje del precio de venta de la propiedad que oscila entre el 2 o 3 % y el 10 %, aunque suele estar en el rango del 3 al 7 % en el caso de las casas. La comisión también puede ser una tarifa fija o una combinación de tarifa fija y porcentaje, según la tarifa que negocie. Las tarifas y comisiones son negociables y no están reguladas. El promedio de días que se tarda en vender la propiedad en su mercado, la publicidad, los costos laborales, la duración del plazo y la competencia pueden influir en la tarifa que acepte el agente inmobiliario que la vende antes de firmar un contrato de venta.

La comisión la paga el vendedor al corredor inmobiliario que figura en la lista, quien luego compensará a su agente de listado y a cualquier corredor/agente colaborador con esta comisión mediante acuerdos separados con ellos.

El contrato de venta normalmente también incluye un precio de venta de la propiedad y una fecha de vencimiento en la que vence el contrato. Sin embargo, si la propiedad se vende a un precio más bajo o más alto, el vendedor paga una comisión por un monto proporcionalmente más bajo o más alto. Si el vendedor no acepta un precio más bajo que el precio de venta, entonces el agente tendrá que esperar hasta que la venta sea satisfactoria para ganar la comisión.

En caso de presentarse múltiples ofertas, el vendedor podrá aceptar la que le resulte más conveniente, aunque el precio no sea el más alto. La comisión porcentual se pagará en función del precio aceptado. El vendedor, a menudo de común acuerdo con el agente inmobiliario, puede optar por aceptar una oferta inferior a la más alta por diversas razones, como las condiciones o contingencias del contrato de compraventa ofrecido o las diferencias percibidas en la calificación financiera de los compradores que compiten.

Por lo general, el agente inmobiliario tiene la experiencia y los datos necesarios para determinar un precio de venta adecuado para la propiedad del vendedor y le recomendará un precio de venta al vendedor. El vendedor puede aceptar, rechazar o intentar negociar un precio de venta diferente para el contrato. Si el precio del vendedor es irrealmente alto y el agente no puede convencerlo de lo contrario, el agente puede negarse a poner la propiedad en venta.

Poner una propiedad a la venta suele implicar ciertos gastos para el agente inmobiliario y requiere algo de tiempo y esfuerzo para el vendedor. Para que valga la pena, quieren un período mínimo de tiempo de puesta a la venta para tener una buena posibilidad de vender la propiedad. Sin embargo, el contrato de puesta a la venta debe tener una fecha de vencimiento. Un período de puesta a la venta típico suele ser de tres a seis meses. Si la propiedad no se vende o no está sujeta a un contrato de compra para entonces, el vendedor puede decidir volver a ponerla a la venta, tal vez con un precio de venta diferente, con el mismo agente o corredor o con uno diferente, o no ponerla a la venta en absoluto. La puesta a la venta de la propiedad puede comenzar en una fecha posterior a la fecha en que se firma el contrato de puesta a la venta para que el vendedor tenga tiempo de preparar la propiedad para su exhibición o venta.

Pueden existir varios tipos de contratos de cotización:

• Derecho exclusivo de venta: El vendedor debe pagar a la agencia inmobiliaria una comisión si, antes de la fecha de vencimiento del contrato de venta, se vende el inmueble, independientemente de si el comprador se obtiene a través de la agencia o no. Incluso si el vendedor encuentra al comprador por sí mismo, se debe pagar una comisión a la agencia inmobiliaria. Además, el vendedor no puede poner la propiedad en venta con ninguna otra agencia inmobiliaria hasta que el contrato de venta expire sin que la propiedad se haya vendido.

Los corredores que también son agentes inmobiliarios están obligados a ingresar la propiedad en el sistema MLS local y ofrecer una compensación a los corredores que cooperen.

• Agencia exclusiva: El vendedor solo puede anunciar la propiedad con una agencia hasta que el contrato de venta expire sin que la propiedad se haya vendido. El vendedor debe pagarle una comisión a la agencia si la propiedad se vende a un comprador obtenido a través de esa agencia. Por acuerdo, si el vendedor encuentra al comprador por sí mismo, no tiene que pagar una comisión. Dado que no habrá una agencia colaboradora involucrada, la propiedad no se anunciará en el MLS.
• Agencia abierta: un vendedor puede celebrar un acuerdo para vender su propiedad con más de una agencia inmobiliaria en listados de agencias abiertas. El vendedor debe pagar una comisión únicamente a la agencia inmobiliaria que le proporciona el comprador para la propiedad inmobiliaria. Por lo general, si el vendedor encuentra al comprador por sí mismo, no tiene que pagar una comisión. ^{[1] [3]}

• Transacción inmobiliaria