Valor del matrimonio

El valor de la unión , también llamado valor sinérgico , es un concepto en la valoración de propiedades . La Real Institución de Agrimensores Colegiados lo define como "un elemento adicional de valor creado por la combinación de dos o más activos o intereses, donde el valor combinado es mayor que la suma de los valores individuales". ^{[ 1 ]}

En Inglaterra y Gales , el término se encuentra con mayor frecuencia en la adquisición de la plena propiedad de un inmueble arrendado, donde se realiza una valoración con el fin de extender un contrato de arrendamiento residencial o adquirir la plena propiedad de una vivienda sujeta a un contrato de arrendamiento de terreno . El problema surge porque, hasta junio de 2022, era práctica común en Inglaterra vender pisos —y ocasionalmente casas— sobre la base de que el comprador obtiene un contrato de arrendamiento, generalmente de 99 años o más, con una renta modesta —denominada renta del terreno— y paga un precio cercano al de la plena propiedad. La Ley de Reforma de Arrendamientos (Renta del Terreno) de 2022, que entró en vigor el 30 de junio de 2022, modificó esta práctica al exigir que casi todos los nuevos contratos de arrendamiento residenciales tuvieran una renta del terreno de cero (a menudo denominada "cantidad simbólica").     .

Un contrato de arrendamiento de terreno es un activo que se deprecia para el arrendatario, ya que el valor de la propiedad disminuye en relación con su valor a largo plazo a medida que el contrato se acorta. En ausencia de legislación que permita a los arrendatarios extender su contrato, la propiedad revertiría al propietario del terreno al vencimiento del contrato, momento en el que el valor del interés del arrendatario sería nulo. La legislación establece que un arrendatario que cumpla con los requisitos puede extender su contrato mediante el pago de una compensación al propietario del terreno. Parte de dicha compensación es una proporción del aumento de valor del piso resultante de la extensión del contrato. Por ejemplo, una propiedad puede tener un valor de 300.000 libras esterlinas si tiene un contrato de arrendamiento de 99 años, pero solo valdría el 85% de ese valor si al contrato le quedan solo 70 años. Si el arrendatario con 70 años restantes tiene derecho a extender el contrato a 99 años o más, tiene la oportunidad de aumentar el valor de su interés en la propiedad en 45.000 libras esterlinas. Esta cifra es el valor de matrimonio. La legislación sobre arrendamientos en el Reino Unido reconoce que este valor de fusión resultaría en una ganancia inesperada para el arrendatario cuando se prorrogue el contrato de arrendamiento y, por lo tanto, establece que este valor de fusión se divida, generalmente a partes iguales, entre el propietario y el arrendatario; si bien existe una disposición específica en la legislación que establece que si quedan más de 80 años de contrato de arrendamiento en el momento de solicitar la prórroga, el arrendatario no está obligado a pagar ningún valor de fusión al propietario.

Tras la aprobación de la Ley de Reforma de Arrendamientos y Propiedad Absoluta en el Parlamento el 24 de mayo de 2024, se eliminará la obligación de los arrendatarios de pagar un valor de matrimonio a los propietarios absolutos una vez que se introduzca un instrumento legal para dar efecto a la disposición pertinente de la Ley, aunque actualmente no se dispone de un plazo para que esto ocurra. ^{[ 2 ]}

El término «valor de matrimonio» probablemente sea un término inapropiado en la prórroga de arrendamientos residenciales, ya que no se combinan dos derechos, sino que se prorroga uno solo; sin embargo, el término sigue siendo ampliamente utilizado en la valoración de propiedades arrendadas en el Reino Unido. Existen otras circunstancias en las que puede aplicarse el valor de matrimonio, y en esos casos se suele utilizar el término «valor sinérgico». ^{[ 3 ]}