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desarrollo de uso mixto

Complejo de apartamentos con locales comerciales y consultorios médicos en la planta baja, Kirkland, Washington. Ballston Quarter en Arlington, Virginia , que forma parte del ár...

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Complejo de apartamentos con locales comerciales y consultorios médicos en la planta baja, Kirkland, Washington.
Ballston Quarter en Arlington, Virginia , que forma parte del área metropolitana de Baltimore-Washington , es un barrio orientado al transporte público, de uso mixto y de alta densidad, lo que le da un aire de "centro urbano" en una ciudad periférica .
Modelo tradicional de desarrollo de uso mixto en el centro de una ciudad: Bitola , Macedonia del Norte.

El desarrollo de uso mixto es un tipo de desarrollo urbano , diseño urbano , planificación urbana y/o clasificación de zonificación que combina múltiples usos , como residencial, comercial, cultural, institucional o de entretenimiento, en un solo espacio, donde dichas funciones están, en cierta medida, integradas física y funcionalmente, y que proporciona conexiones peatonales. [ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] El desarrollo de uso mixto puede aplicarse a un solo edificio, una manzana o barrio, o en la política de zonificación de toda una ciudad u otra unidad administrativa. Estos proyectos pueden ser realizados por un promotor privado, una agencia (cuasi)gubernamental o una combinación de ambos. Un desarrollo de uso mixto puede ser una construcción nueva, la reutilización de un edificio existente o un terreno industrial abandonado , o una combinación de ambos. [ 4 ]

Uso en Norteamérica frente a Europa

Tradicionalmente, los asentamientos humanos se han desarrollado con patrones de uso mixto. Sin embargo, con la industrialización , se introdujeron regulaciones gubernamentales de zonificación para separar diferentes funciones, como la manufactura, de las áreas residenciales. Las preocupaciones de salud pública y la protección del valor de las propiedades fueron la motivación detrás de esta separación. [ 5 ]

En Estados Unidos, la práctica de zonificar para uso residencial unifamiliar se implementó para proteger a las comunidades de externalidades negativas , como la contaminación del aire, el ruido y la luz, asociadas a prácticas industriales más intensas. [ 5 ] Estas zonas también se construyeron debido a tensiones raciales y de clase. [ 6 ]

El apogeo de la zonificación de uso separado en Estados Unidos llegó después de la Segunda Guerra Mundial, cuando el planificador y comisionado de parques de la ciudad de Nueva York , Robert Moses , impulsó la construcción de autopistas para fragmentar las funciones y los barrios de la ciudad. La antítesis de estas prácticas provino de la activista y escritora Jane Jacobs , una importante defensora de la zonificación de uso mixto, quien creía que desempeñaba un papel clave en la creación de un paisaje urbano orgánico, diverso y vibrante. [ 7 ] Estas dos figuras se enfrentaron durante gran parte de la década de 1960. [ 8 ] Desde la década de 1990, la zonificación de uso mixto ha vuelto a ser deseable, ya que contribuye a combatir la expansión urbana y a aumentar la vitalidad económica. [ 5 ] [ 9 ]

En la mayor parte de Europa, la política gubernamental ha fomentado la continuidad del papel del centro de la ciudad como ubicación principal para la actividad comercial, minorista, de restauración y de entretenimiento, a diferencia de Estados Unidos, donde la zonificación desalentó activamente este uso mixto durante muchas décadas. En Inglaterra, por ejemplo, los hoteles se incluyen bajo el mismo paraguas que "residencial", en lugar de comercial como se clasifican en Estados Unidos. [ 6 ] Francia también tiende hacia el uso mixto, ya que gran parte de París está simplemente zonificada como "Urbana General", lo que permite una variedad de usos. Incluso las zonas que albergan las mansiones y villas de los aristócratas se centran en la preservación histórica y arquitectónica en lugar de la zonificación para viviendas unifamiliares. [ 6 ] La zonificación para viviendas unifamiliares también está ausente en Alemania y Rusia, donde los códigos de zonificación no distinguen entre los diferentes tipos de vivienda. [ 6 ]

El apego de Estados Unidos a la propiedad privada y a la casa suburbana tradicional de la década de 1950, así como las profundas divisiones raciales y de clase, han marcado la divergencia en la zonificación de uso mixto entre los continentes. [ 10 ] Como resultado, gran parte de las ciudades centrales de Europa son de uso mixto "por defecto" y el término "uso mixto" es mucho más relevante en relación con las nuevas áreas de la ciudad donde se hace un esfuerzo por combinar actividades residenciales y comerciales, como en los muelles orientales de Ámsterdam . [ 11 ] [ 12 ]

Contextos

El uso ampliado de la zonificación de uso mixto y los desarrollos de uso mixto se puede encontrar en una variedad de contextos, como los siguientes (varios de estos contextos podrían aplicarse a un proyecto o situación en particular): [ 13 ]

Barracks Row en Washington, DC ; locales comerciales en la planta baja con viviendas en los pisos superiores.
  • como parte de las estrategias de planificación del crecimiento inteligente
  • En barrios urbanos tradicionales , como parte de la renovación urbana y/o la densificación, es decir, la mejora de los edificios, los espacios públicos y los servicios del barrio para proporcionar más y/o mejores viviendas y una mejor calidad de vida; ejemplos de ello son Barracks Row en Washington, D.C. , y East Liberty, Pittsburgh.
  • En los suburbios tradicionales , se añaden uno o más desarrollos de uso mixto para proporcionar un nuevo o más destacado "centro" para la comunidad; ejemplos de ello son los nuevos proyectos en el centro de Bethesda, Maryland , un suburbio cercano a Washington, D.C., y el complejo Excelsior & Grand en St. Louis Park, Minnesota , un suburbio cercano a Minneapolis.
  • Desarrollos en terrenos vírgenes , es decir, construcciones nuevas en terrenos previamente no urbanizados, particularmente en los límites de las áreas metropolitanas y en sus suburbios , a menudo como parte de la creación de un centro relativamente más denso para la comunidad, una ciudad periférica , o parte de una, zonificada para uso mixto, en la década de 2010 a menudo denominada "pueblos urbanos" (ejemplos incluyen Avalon en Alpharetta, Georgia , y Halcyon en el condado de Forsyth, Georgia , en el límite del área metropolitana de Atlanta ).
  • la reconversión de centros comerciales y la intensificación del desarrollo a su alrededor, especialmente a medida que las ventas minoristas de muchos centros comerciales y su capacidad para alquilar espacio a los minoristas disminuyen como parte del apocalipsis minorista de la década de 2010.

Cualquiera de los contextos anteriores también puede incluir contextos paralelos como:

  • Desarrollo orientado al transporte público —por ejemplo, en Los Ángeles y San Diego , donde las ciudades realizaron cambios generales en las leyes de zonificación que permitieron un desarrollo más denso dentro de una cierta distancia de ciertos tipos de estaciones de transporte público, con el objetivo principal de aumentar la cantidad y la asequibilidad de la vivienda [ 14 ]
  • Ciudades más antiguas como Chicago y San Francisco tienen políticas de preservación histórica que a veces ofrecen más flexibilidad para que los edificios antiguos se utilicen para propósitos distintos a aquellos para los que fueron zonificados originalmente, con el objetivo de preservar la arquitectura histórica [ 15 ].

Beneficios

Económico

Los desarrollos de uso mixto albergan importantes oportunidades de empleo y vivienda. [ 16 ] Muchos de estos proyectos ya se ubican en distritos céntricos consolidados, lo que incentiva el desarrollo de sistemas de transporte público en estas regiones. [ 17 ] Al adquirir terrenos infravalorados y subutilizados, a menudo antiguas zonas industriales pesadas, los promotores pueden reconvertirlos para aumentar el valor de los terrenos y las propiedades. [ 16 ]  Estos proyectos también aumentan la variedad, la densidad y, con frecuencia, la asequibilidad de la vivienda al centrarse en viviendas multifamiliares, en lugar de complejos de viviendas unifamiliares . [ 18 ] En estos distritos también se encuentra un equilibrio más equitativo entre la oferta y la demanda de empleos y vivienda. [ 7 ]

Social

Apartamentos con locales comerciales en la planta baja y pista de patinaje sobre hielo en Pentagon Row, en Arlington, Virginia.

Este patrón de desarrollo se centra en la idea de "vivir, trabajar, jugar", transformando edificios y vecindarios en entidades de uso múltiple. La eficiencia, la productividad y la calidad de vida también aumentan en lo que respecta a los lugares de trabajo que cuentan con una gran cantidad de servicios. [ 17 ] Algunos ejemplos incluyen gimnasios, restaurantes, bares y tiendas. Los vecindarios de uso mixto promueven la comunidad y la socialización al reunir a empleados, visitantes y residentes. [ 17 ] Se crea un carácter distintivo y un sentido de lugar al transformar distritos de uso único que pueden funcionar ocho horas al día (por ejemplo, edificios de oficinas comerciales que funcionan de 9 a. m. a 5 p. m.) en comunidades que pueden funcionar dieciocho horas al día mediante la adición de cafés, restaurantes, bares y clubes nocturnos. [ 18 ] La seguridad de los vecindarios a su vez puede aumentar, ya que las personas permanecen en las calles durante más horas. [ 19 ]

Ambiental

Los barrios y edificios de uso mixto tienen una gran capacidad de adaptación a entornos sociales y económicos cambiantes. Cuando llegó la pandemia de COVID-19 , los comercios de Nueva York ubicados en manzanas largas y orientadas al comercio sufrieron graves pérdidas, ya que dejaron de atraer a los transeúntes. Al combinar múltiples funciones en un mismo edificio o desarrollo, los distritos de uso mixto pueden desarrollar resiliencia gracias a su capacidad para atraer y retener visitantes. [ 20 ]

También se fomentan prácticas de transporte más sostenibles. Un estudio de Guangzhou, China , realizado por el Journal of Geographical Information Science, encontró que los taxis ubicados en regiones donde los edificios albergaban una mayor variedad de funciones tenían distancias de viaje mucho más cortas. [ 7 ] Las distancias de viaje más cortas, a su vez, favorecen el uso de la micromovilidad . La infraestructura amigable para peatones y ciclistas se fomenta debido al aumento de la densidad y las distancias reducidas entre viviendas, lugares de trabajo, comercios minoristas y otros servicios y destinos. [ 5 ] Además, los proyectos de uso mixto promueven la salud y el bienestar, ya que estos desarrollos a menudo brindan un mejor acceso (ya sea a pie, en bicicleta o en transporte público) a mercados agrícolas y supermercados. [ 18 ] Sin embargo, las metrópolis híbridas, áreas que tienen edificios grandes y altos que albergan una combinación de intereses públicos y privados, no muestran una disminución en las emisiones de carbono en comparación con las áreas metropolitanas que tienen una configuración baja y densa. Esto posiblemente se deba a que las metrópolis híbridas tienden a atraer tráfico vehicular de visitantes. [ 21 ]

Desventajas

Equidad

" Vessel ", una atracción turística en el barrio de uso mixto de Hudson Yards , Nueva York.

Debido a la naturaleza especulativa de los grandes proyectos inmobiliarios, los megaproyectos de uso mixto a menudo no logran cumplir con los objetivos de equidad y asequibilidad. Los espacios residenciales de alta gama, los locales comerciales de lujo y las oficinas de Clase A que atraen a inquilinos de alto perfil suelen tener prioridad debido a su potencial especulativo. [ 16 ] También existe una tendencia a convertir los espacios residenciales en desarrollos de uso mixto en condominios, en lugar de espacios de alquiler. Un estudio realizado por el Journal of the American Planning Association encontró que el enfoque en la propiedad de la vivienda excluye predominantemente a las personas que trabajan en servicios públicos, oficios, cultura, ventas y servicios, y ocupaciones manufactureras de vivir en centros urbanos con abundantes servicios. [ 22 ] A pesar de incentivos como las bonificaciones por densidad, los municipios y los desarrolladores rara vez se centran significativamente en las disposiciones de vivienda asequible en estos planes. [ 22 ]

Financiación

Los edificios de uso mixto pueden ser riesgosos dado que albergan a múltiples inquilinos. [ 17 ] Los megaproyectos de uso mixto, como Hudson Yards , también son extremadamente costosos. Este desarrollo le ha costado a la ciudad de Nueva York más de 2200 millones de dólares. [ 23 ] Los críticos argumentan que los fondos de los contribuyentes podrían ser mejor utilizados por el público en general si se gastaran en otros fines. [ 23 ] Además, los desarrollos de uso mixto, como catalizadores del crecimiento económico, pueden no cumplir su propósito si simplemente trasladan la actividad económica en lugar de crearla. Un estudio realizado por Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) encontró que "el 90 por ciento de los nuevos inquilinos de oficinas de Hudson Yards se mudaron desde Midtown". [ 23 ]

Tipos de zonificación de uso mixto contemporánea

Algunos de los escenarios de uso mixto más frecuentes en los Estados Unidos son: [ 2 ]

  • Zonificación comercial de barrio : se permiten bienes y servicios de conveniencia, como tiendas de conveniencia , en áreas que de otro modo serían estrictamente residenciales.
  • Calle principal residencial/comercial : edificios de dos o tres plantas con viviendas en los pisos superiores y locales comerciales en la planta baja que dan a la calle.
  • Residencial urbano/comercial : edificios residenciales de varias plantas con usos comerciales y cívicos en la planta baja.
  • Comodidad en la oficina : edificios de oficinas con pequeños locales comerciales y servicios orientados a los trabajadores de oficina.
  • Oficinas/residencial : unidades residenciales multifamiliares dentro de edificios de oficinas.
  • Reforma de un centro comercial : adición de unidades residenciales y/o de oficinas (adyacentes) a un centro comercial independiente ya existente.
  • Remodelación de un distrito comercial : remodelación de un área comercial suburbana para darle una apariencia más parecida a la de un pueblo y una mezcla de usos.
  • Vivienda/trabajo : los residentes pueden operar pequeños negocios en la planta baja del edificio donde viven.
  • Estudio/industria ligera : los residentes pueden operar estudios o pequeños talleres en el edificio donde viven.
  • Hotel/residencial : combinación de espacio hotelero y viviendas multifamiliares de alta gama.
  • Aparcamiento con locales comerciales en la planta baja.
  • Zona residencial unifamiliar con centro comercial independiente.

Ejemplos de políticas de planificación de uso mixto de las ciudades

Australia

Desarrollos de uso mixto en Fortitude Valley , Queensland

El primer intento a gran escala de crear un desarrollo de uso mixto en Australia fue el Plan de Esquema de la Región de Sídney , un plan que identificó la necesidad de Sídney de descentralizar y organizar su crecimiento en torno al área metropolitana. Su objetivo principal era controlar el rápido crecimiento demográfico de la ciudad después de la guerra mediante la introducción de corredores de crecimiento y centros económicos que ayudarían a prevenir la expansión urbana descontrolada y el uso excesivo del automóvil como medio de transporte [ 24 ] [ 25 ] Varios centros urbanos como Parramatta o Campbelltown se beneficiaron de estas políticas, creando centros económicos con sus propios servicios urbanos a lo largo de las principales arterias de Sídney. [ 24 ]

Los planes subsiguientes complementaron el inicial con nuevas políticas centradas en cuestiones de renovación económica y urbana. En particular, el Plan de 1988 se diseñó en colaboración con una estrategia de transporte y fue el primero en recomendar mayores densidades de desarrollo. [ 26 ] Desde entonces, las autoridades de planificación australianas han dado mayor prioridad al desarrollo de uso mixto de terrenos industriales en el centro de las ciudades como una forma de revitalizar áreas descuidadas por el declive de la industria manufacturera, consolidando y densificando los centros urbanos previamente subpoblados. [ 27 ] [ 28 ] Este nuevo enfoque de planificación urbana ha tenido un impacto significativo en el uso de parcelas de terreno en las principales ciudades australianas: según datos de 2021 de la Oficina Australiana de Estadística , la zonificación mixta ya supone más del 9 % de las nuevas aprobaciones de vivienda. [ 29 ]

Canadá

Una de las primeras ciudades en adoptar una política de desarrollo de uso mixto fue Toronto . El gobierno local desempeñó un papel fundamental en 1986 con una ordenanza de zonificación que permitía la combinación de unidades comerciales y residenciales. En aquel entonces, Toronto se encontraba en las primeras etapas de planificación, centrándose en el desarrollo de uso mixto debido a la creciente popularidad de la vivienda social. La ley se actualizó recientemente, en 2013, desplazando gran parte de su enfoque fuera del centro de la ciudad, que forma parte del núcleo urbano desde 1998. Con la normativa vigente, la ciudad ha supervisado el desarrollo de condominios de gran altura en toda la ciudad, con servicios y paradas de transporte público cercanas. Las políticas de desarrollo de uso mixto de Toronto han inspirado a otras ciudades norteamericanas de Canadá y Estados Unidos a implementar cambios similares. [ 22 ]

Un ejemplo de desarrollo de uso mixto en Toronto es Mirvish Village [ 30 ] del arquitecto Gregory Henriquez . Ubicado en la intersección de Bloor y Bathurst Street , una intersección importante en Toronto, partes del sitio del proyecto Mirvish Village están zonificadas como "comercial residencial" y otras como "comercial residencial mixto". [ 31 ] Dentro de las ordenanzas de zonificación de la ciudad de Toronto, el uso comercial residencial incluye "una gama de usos comerciales, residenciales e institucionales, así como parques". [ 32 ] Los usos programáticos de Mirvish Village incluyen apartamentos de alquiler, un mercado público y pequeños locales comerciales, [ 33 ] a la vez que se preservan 23 de las 27 casas patrimoniales en el sitio. [ 34 ] El proyecto es notable por su proceso de consulta pública, que fue elogiado por los funcionarios de la ciudad de Toronto. [ 34 ] El arquitecto Henriquez y el promotor habían colaborado previamente en proyectos de uso mixto en Vancouver , Columbia Británica , incluyendo la exitosa remodelación de Woodward's . [ 35 ]

Estados Unidos

Espacios de uso mixto desarrollados en Portland, Oregón.

En Estados Unidos, la Agencia de Protección Ambiental (EPA) colabora con los gobiernos locales proporcionando a los investigadores nuevos datos que estiman el impacto del desarrollo de uso mixto en una ciudad. Al incorporar los modelos de la EPA en la hoja de cálculo, resulta mucho más fácil para los municipios y los promotores estimar el tráfico en espacios de uso mixto. Los modelos de enlace, también utilizados como herramienta, miden la geografía, la demografía y las características del uso del suelo en una ciudad. La Agencia de Protección Ambiental ha realizado un análisis en seis áreas metropolitanas importantes utilizando el uso del suelo, encuestas a hogares y bases de datos SIG. Estados como California, Washington, Nuevo México y Virginia han adoptado este estándar como política estatal al evaluar el impacto del desarrollo urbano en el tráfico. Las condiciones previas para el éxito de los desarrollos de uso mixto son el empleo, la población y el gasto del consumidor . Estas tres condiciones garantizan que un desarrollo pueda atraer inquilinos de calidad y lograr el éxito financiero. Otros factores que determinan el éxito del desarrollo de uso mixto son la proximidad del tiempo de producción y los costos del mercado circundante. [ 36 ]

Portland

La zonificación de uso mixto se implementó en Portland, Oregón , desde principios de la década de 1990, cuando el gobierno local quiso reducir el estilo de desarrollo predominante en ese entonces, centrado en el automóvil. El Metropolitan Area Express , el sistema de tren ligero de Portland, fomenta la combinación de espacios residenciales, comerciales y de trabajo en una sola zona. [ 37 ] Con este sistema de planificación de zonificación única, el uso del suelo con mayor densidad proporciona un retorno de la inversión pública en toda la ciudad. Los corredores de las calles principales ofrecen alturas de edificios flexibles y usos de alta densidad para crear "lugares de encuentro". [ 38 ]

Hudson Yards, Nueva York

El proyecto Hudson Yards es el mayor proyecto de Estados Unidos financiado mediante subsidios TIF ( financiamiento de incremento de impuestos ). No requirió la aprobación de los votantes ni tuvo que pasar por el proceso presupuestario tradicional de la ciudad. En cambio, el proyecto se financia con futuros impuestos sobre la propiedad y el Programa de Visas EB-5 . [ 23 ] Este programa otorga visas a inversionistas extranjeros a cambio de una inversión mínima de $500,000 en bienes raíces estadounidenses. [ 39 ]

Véase también

Notas

  1. ↑ Geografía empresarial y análisis del nuevo mercado inmobiliario , Grant Ian Thrall, pág. 216
  2. 1 2 "Kit de herramientas para el crecimiento de calidad: Desarrollo de uso mixto" (PDF) . Comisión Regional de Atlanta. pág.  2. Archivado del original (PDF) el 28 de noviembre de 2011.
  3. ↑ Raman, Rewati; Roy, Uttam Kumar (2019-11-01). "Taxonomía de la planificación del uso mixto del suelo urbano". Land Use Policy . 88 104102. Bibcode : 2019LUPol..8804102R . doi : 10.1016/j.landusepol.2019.104102 . ISSN 0264-8377 . S2CID 201338748 .  
  4. ↑ O'Connell, Evan. Presentación al Plan de Desarrollo de la Ciudad de Cork 2021-2028: Re: Sistema de Planificación Mixta. https://consult.corkcity.ie/ga/system/files/materials/1399/2492/Submission%20to%20the%20Cork%20City%20Development%20Plan%202021-2028_%20Re_%20Mixed%20Planning%20System.pdf
  5. 1 2 3 4 Delisle, James; Grissom, Terry (2013). "Un estudio empírico de la eficacia del desarrollo de uso mixto: la experiencia de Seattle". Journal of Real Estate Literature . 21 : 25–57 . doi : 10.1080/10835547.2013.12090352 .
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  7. 1 2 3 Xiaoping Liu, Ning Niu, Xingjian Liu, He Jin, Jinpei Ou, Limin Jiao y Yaolin Liu (2018) Caracterización de edificios de uso mixto basada en macrodatos de múltiples fuentes, International Journal of Geographical Information Science, 32:4, 738-756, doi : 10.1080/13658816.2017.1410549
  8. ↑ "Jane Jacobs" . www.pps.org . Consultado el 12 de octubre de 2021 .
  9. ↑ "Ordenanza de Zonificación de Chicago" (PDF) . Consejo Metropolitano de Planificación . 2007.
  10. ↑ Hirt, Sonia (1 de noviembre de 2012). "Uso mixto por defecto: cómo los europeos (no) zonifican". Journal of Planning Literature . 27 (4): 375–393 . doi : 10.1177/0885412212451029 . ISSN 0885-4122 . S2CID 154219333 .  
  11. ↑ Hirt, Sonia (2012). "Uso mixto por defecto". Journal of Planning Literature . 27 (4): 375– 393. doi : 10.1177/0885412212451029 . S2CID 154219333 . 
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Lecturas adicionales

  • Recuperando la ciudad , 1997, Andy Coupland
  • "Desarrollo de uso mixto, práctica y potencial", Departamento de Comunidades y Gobierno Local, Gobierno del Reino Unido
  • ¿Qué es la mezcla funcional? , Teoría y práctica de la planificación 18(2):249-267 · Febrero de 2017
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