Asunción de hipoteca

La asunción de hipoteca consiste en la transferencia de los términos y el saldo de una hipoteca existente al comprador de una propiedad financiada , lo que generalmente requiere que la parte que asume cumpla con los requisitos del prestamista o garante. ^{[ 1 ]} Todas las hipotecas son potencialmente transferibles, aunque los prestamistas pueden intentar impedir la asunción de un préstamo hipotecario con una cláusula de vencimiento anticipado por venta . Ciertos tipos de hipotecas son irrefutablemente transferibles, como las aseguradas por la FHA , garantizadas por la VA o garantizadas por el USDA . A partir de 2014, las hipotecas transferibles de la FHA y la VA representan aproximadamente el 18%, o una de cada seis, de las hipotecas en los Estados Unidos. ^{[ 1 ]}

La asunción de hipoteca, más conocida como «hipoteca transferible», permite al comprador de una vivienda asumir las condiciones existentes de la hipoteca, incluyendo el tipo de interés, la fecha de vencimiento y el saldo restante. ^{[ 2 ]} Las asunciones de hipoteca han ganado popularidad desde 2022, como respuesta al rápido aumento de los tipos de interés. Se han convertido en una forma para que los compradores adquieran una vivienda a tipos de interés bajos, como los del pasado, y potencialmente ahorren dinero en su cuota mensual y en el total de intereses.

La asunción de la hipoteca por parte del comprador suele incluirse en la escritura, aunque no es obligatorio que conste por escrito. En la mayoría de las jurisdicciones, se requiere una asunción explícita. Si la escritura no menciona este punto o es ambigua al respecto, el tribunal asumirá que el comprador no tenía intención de asumir la hipoteca.

Sin embargo, algunos permiten que la asunción se infiera en función del comportamiento de las partes. Por ejemplo, realizar pagos de la hipoteca puede indicar la intención de asumirla, al igual que pagar menos del valor del inmueble (si la diferencia es el saldo pendiente de la hipoteca). Si el comprador no asume la hipoteca, adquiere el inmueble sujeto a la misma, lo que significa que la propiedad sigue gravada y el prestamista conserva un derecho sobre ella.

Las hipotecas transferibles no se identifican de forma consistente en las plataformas inmobiliarias convencionales como Zillow o Redfin, lo que dificulta su localización para los compradores. Para solucionar este problema, han surgido bases de datos especializadas. Assumable.io ha sido descrita en los medios estadounidenses como la única plataforma a nivel nacional que rastrea y lista viviendas con hipotecas transferibles de la FHA, VA y USDA, con decenas de miles de propiedades catalogadas en miles de ciudades de los 50 estados. ^{[ 3 ] [ 2 ]}

Por ejemplo, un propietario tiene una hipoteca a 30 años de $250,000 sobre su casa. Un posible comprador desea adquirir la casa por $300,000 y mantener la misma hipoteca para evitar el proceso y el gasto de solicitar un nuevo préstamo. El comprador paga $50,000 en efectivo por el capital propio y asume la hipoteca de $250,000, convirtiéndose así en el titular del préstamo y manteniendo sus condiciones actuales, incluyendo la tasa de interés.

1. Préstamos asegurados por la FHA : Todas las hipotecas formalizadas después del 1 de diciembre de 1986 requieren que el comprador tenga solvencia crediticia para asumir la hipoteca del vendedor.
2. Préstamos VA : Todas las hipotecas formalizadas después del 1 de marzo de 1988 requieren que el comprador tenga solvencia crediticia para asumir la hipoteca del vendedor. Si un veterano con derecho a un préstamo hipotecario VA asume la hipoteca , el vendedor puede solicitar que se le reactive dicho derecho una vez completada la asunción.
3. Préstamos del USDA : Todas las hipotecas USDA 502 son transferibles por un comprador solvente, pero con una nueva tasa y condiciones. ^{[ 4 ]}
4. Hipotecas de tipo variable : suelen ser transferibles, aunque no todas.

Para asumir una hipoteca existente, generalmente es necesario obtener el consentimiento del prestamista antes de iniciar el proceso. La transferencia de una propiedad con una hipoteca vigente que se realiza sin el consentimiento del prestamista se denomina a veces venta "sujeta" a la hipoteca existente. En la mayoría de los casos, este tipo de transferencia no exime al prestamista del derecho a exigir el pago total de la hipoteca según la cláusula de vencimiento anticipado por venta estipulada en el contrato.

Una vez completada la cesión de la hipoteca, el vendedor solicita al prestamista una exención de responsabilidad. Si la hipoteca se cede sin el consentimiento del prestamista, el vendedor seguirá siendo responsable de cualquier incumplimiento por parte del comprador. En el caso de un préstamo VA, la exención de responsabilidad puede obtenerse después de la cesión, incluso si el prestamista no dio su aprobación antes de finalizar el proceso.

En Estados Unidos, la mayoría de los tipos de hipotecas se pueden transferir mediante una cláusula de vencimiento anticipado por venta . Esta cláusula permite al prestamista exigir el pago total del préstamo si la propiedad se transfiere a un nuevo propietario sin su consentimiento. Sin embargo, todos los préstamos asegurados por la FHA y los préstamos VA (con fecha posterior al 1 de marzo de 1988) son transferibles siempre que el comprador tenga solvencia crediticia, ya que carecen intencionadamente de cláusulas de vencimiento anticipado por venta. No todos los tipos de préstamos son transferibles.

• Cláusula de vencimiento anticipado
• pagaré hipotecario
• Derecho hipotecario
• Valor de asunción de hipoteca

• Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos
• Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos
• Desarrollo Rural del USDA - Página principal de RD