Constante hipotecaria

${\displaystyle R_{m}({\text{mensual}})={\frac {i/m}{1-\left(1+i/m\right)^{-n}}}}$

${\displaystyle R_{m}({\text{anual}})={\frac {i/m}{1-\left(1+i/m\right)^{-n}}}\times 12}$

Dónde:

• ${\displaystyle i}$= tasa de interés anual (expresada como decimal)
• ${\displaystyle m}$= número de períodos de pago por año (12 para pagos mensuales)
• ${\displaystyle n}$= número total de pagos mensuales durante el plazo del préstamo

La constante hipotecaria anualizada puede expresarse de forma equivalente como:

${\displaystyle R_{m}={\frac {\text{Servicio anual de la deuda}}{\text{Capital original del préstamo}}}}$

Para un préstamo a 30 años con un interés anual del 5,5%, la constante hipotecaria anualizada se calcula de la siguiente manera:

(0.055/12) / (1 - (1 / POWER(1 + (0.055/12), 360))) * 12

Esto arroja un resultado aproximado de 0,0681 , lo que significa que se debe pagar anualmente el 6,81% del capital original para amortizar completamente el préstamo en 30 años con un interés del 5,5%.

En la tasación inmobiliaria , el método de banda de inversión deriva una tasa de capitalización global (R _o ) ponderando la constante hipotecaria y la tasa de capitalización de capital (R _e ) según la relación préstamo-valor (LTV) de la financiación:

${\displaystyle R_{o}=(LTV\times R_{m})+((1-LTV)\times R_{e})}$

Ejemplo: Una propiedad se financia con un préstamo LTV del 70% con una constante hipotecaria de 0,0681 y el inversor de capital requiere una tasa de capitalización de capital de 0,10:

${\displaystyle R_{o}=(0.70\times 0.0681)+(0.30\times 0.10)=0.0477+0.0300=0.0777}$

La tasa de capitalización global indicada es del 7,77 %. Este método es ampliamente utilizado por los tasadores para obtener tasas de capitalización respaldadas por el mercado cuando los datos de ventas comparables son limitados. ^{[ 2 ]}

Los banqueros comerciales y los suscriptores de seguros utilizan la constante hipotecaria junto con el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para evaluar la capacidad de una propiedad para pagar su deuda con los ingresos operativos:

${\displaystyle DSCR={\frac {NOI}{Servicio\ Anual\ Deuda}}={\frac {NOI}{Principal\ Préstamo\times R_{m}}}}$

Un DSCR de 1,25 es un umbral mínimo común en los préstamos inmobiliarios comerciales, lo que significa que el ingreso operativo neto de la propiedad debe ser al menos el 125 % del servicio de la deuda anual. La constante hipotecaria establece el vínculo entre el monto del préstamo y el ingreso anual requerido para cumplir con un requisito de DSCR determinado. ^{[ 3 ]}

Los prestamistas utilizan la constante hipotecaria para determinar el monto máximo del préstamo que puede ser respaldado por los ingresos operativos netos (ION) de una propiedad con un DSCR requerido:

${\displaystyle {\text{Préstamo máximo}}={\frac {NOI}{DSCR\times R_{m}}}}$

Ejemplo: Una propiedad genera $100,000 en NOI. El prestamista requiere un DSCR de 1.25, y la constante hipotecaria a la tasa y plazo cotizados es 0.0681:

${\displaystyle {\text{Préstamo máximo}}={\frac {\$100{,}000}{1.25\times 0.0681}}={\frac {\$100{,}000}{0.0851}}\approx \$1{,}175{,}000}$