Préstamo sin documentación

Un préstamo sin documentación ( no-doc ) o préstamo con poca documentación ( low-doc ) se refiere a préstamos que no requieren que los prestatarios proporcionen documentación de sus ingresos a los prestamistas o que no requieren mucha documentación. Es un producto financiero que comúnmente ofrece un prestamista hipotecario a los consumidores que no pueden calificar para productos de préstamo normales debido a ingresos fluctuantes o difíciles de verificar, como los autónomos, o para atender a clientes de larga data con buen crédito. ^[1] A menudo se les exige a los solicitantes que proporcionen un pago inicial sustancial , es decir, un depósito más grande ya sea a través de capital en garantía o ahorros personales.

Los trabajadores autónomos , los desempleados , los trabajadores temporeros y los nuevos inmigrantes suelen tener dificultades para cumplir con los estrictos requisitos necesarios para acceder a los préstamos. Es más fácil acceder a un préstamo con pocos o ningún requisito de documentación o historial crediticio , pero por lo general conlleva una tasa de interés significativamente más alta. ^[2] El término cobró importancia durante la crisis financiera de 2007-2008, cuando hasta un tercio de todas las nuevas hipotecas emitidas eran préstamos sin documentación o con poca documentación. ^[3]

Los préstamos residenciales con poca documentación están diseñados para prestatarios autónomos que no pueden proporcionar declaraciones de impuestos como prueba de sus ingresos. Aun así, requieren algún tipo de prueba de los ingresos del prestatario, normalmente en forma de declaraciones BAS, aunque algunos prestamistas aceptarán una declaración contable o extractos bancarios.

Los altos niveles de morosidad en préstamos con baja documentación originados antes de 2008 han hecho que los prestamistas utilicen una calificación crediticia restrictiva para las nuevas solicitudes de préstamos con baja documentación. ^[4] Por esta razón, la proporción de préstamos con baja documentación otorgados por los principales bancos ha disminuido significativamente.

Los préstamos sin documentación no requieren ninguna prueba de los ingresos del prestatario, solo una declaración que confirme que el prestatario puede afrontar los pagos propuestos. Esto se conoce como préstamo de activos, ya que la evaluación del préstamo se centra principalmente en la posibilidad de venta del bien garantizado y la estrategia de salida propuesta.

El préstamo debe estar regulado por la Ley Nacional de Protección del Crédito al Consumidor, ya que no cumple con el requisito de la NCCP de verificar razonablemente la situación del prestatario. Por este motivo, la mayoría de los préstamos sin documentación son para fines comerciales o para invertir en algo que no sea una propiedad residencial.

El dinero privado es la principal fuente de préstamos sin documentación, a menudo con tasas de interés que oscilan entre el 2% y el 6% mensual (entre el 24% y el 72% anual). Los prestamistas no conformes se centran en los préstamos sin documentación de menor riesgo y ofrecen tasas de interés más competitivas. Con cualquiera de los dos tipos de prestamista, el plazo del préstamo suele ser de seis a doce meses y, a menudo, tiene comisiones caras o una tasa de interés alta para extender el préstamo.

Los préstamos australianos con poca documentación y sin documentación se crearon principalmente para brindarles a los autónomos la oportunidad de obtener préstamos personales en circunstancias en las que la falta de documentación, como recibos de sueldo y certificados de grupo, normalmente lo haría imposible. ^[5] Por lo general, implican una tasa de interés más alta que los préstamos estándar. Según el Banco de la Reserva de Australia , los préstamos con poca documentación representan alrededor del 5% de los activos bancarios y los prestatarios que usan estos préstamos tienen cuatro veces más probabilidades de incumplir que los que tienen hipotecas estándar. ^[6]

Los bancos, los agentes hipotecarios y los prestatarios abusaron de estos préstamos debido a los requisitos mínimos de documentación. ^[7] Durante una investigación del Senado, los bancos australianos fueron acusados ​​de otorgar préstamos con poca documentación a personas que no podían pagarlos y de manipular la documentación para que los préstamos parecieran viables. Las regulaciones finalmente se endurecieron durante la crisis financiera de 2007-2008 . La defensora del consumidor, Denise Brailey, afirmó haber visto alrededor de 400 solicitudes de préstamos con poca documentación o sin documentación que mostraban signos de manipulación después de ser firmadas. Una solicitud mostraba que una persona que ganaba $40,000 por año ganaba casi $180,000 por año. ^[8]

Los bancos, como Westpac, solían perseguir a las personas mayores y las convencían de que aceptaran grandes préstamos para inversiones inmobiliarias y de otro tipo, como en los esquemas Ponzi , prometiéndoles a menudo grandes beneficios como “fondo de reserva” financiero. Muchos inversores perdieron sus ahorros o sus viviendas a causa de estos esquemas y algunas instituciones financieras se negaron posteriormente a entregar a los prestatarios copias de sus solicitudes de préstamo. ^[9] En la investigación se presentaron documentos que mostraban que los directores de desarrollo de negocios bancarios promovían métodos para que los corredores hipotecarios subvirtieran los requisitos de los prestamistas. El senador John Williams criticó la falta de acción de la Comisión Australiana de Valores e Inversiones en este asunto y pidió una Comisión Real para que investigara el asunto ^[10].

Una ex corredora hipotecaria del año, Kate Thompson, ha admitido haber utilizado cifras infladas para los activos y los ingresos de los prestatarios. Sin embargo, insiste en que los bancos la alentaron a llevar a cabo este engaño utilizando trucos financieros como declarar como ingresos el crecimiento del capital, como el aumento de los precios de la vivienda. Thompson también ha alegado que los bancos en ocasiones iban a su oficina para redactar ellos mismos estas solicitudes. Además de falsificar activos e ingresos, también se ha alegado que también se establecieron ABN (Australian Business Numbers) temporales para proporcionar préstamos comerciales a particulares. Hasta ahora, Westpac , Macquarie Bank , National Australia Bank , ANZ y el Commonwealth Bank han estado implicados en el asunto. ^[11] La MFAA ha argumentado que la incidencia de fraudes de préstamos con poca documentación antes de la crisis financiera mundial era "minúscula". ^[12]

Los préstamos sin documentación también son controvertidos en Estados Unidos. Tenían tasas de interés y comisiones más altas. Se hicieron populares durante la burbuja inmobiliaria de 2004-6. Alrededor de 2005, los préstamos con poca o ninguna documentación dejaron de ser un tipo de préstamo oscuro y especializado para prestatarios con ingresos fluctuantes o difíciles de verificar .

y adquirió un carácter completamente diferente. Los prestamistas no preferenciales ahora se jactaban de que podían ofrecer a los prestatarios la comodidad de tomar decisiones más rápidas y no tener que proporcionar toneladas de papeleo. A cambio, cobraban una tasa de interés más alta. La idea prendió: de 2000 a 2007, los préstamos con poca o ninguna documentación se dispararon de menos del 2% a aproximadamente el 9% de todos los préstamos pendientes. Entre las titulizaciones Alt-A , el 80% de los préstamos emitidos en 2006 tenían documentación limitada o nula. Como testificó William Black, un ex regulador bancario, ante la FCIC, los propios especialistas en fraude de la industria hipotecaria describieron los préstamos con ingresos declarados como "una 'invitación abierta al fraude' que justificaba el término de la industria 'préstamos de mentirosos'". ^[13]

Countrywide Financial, de Angelo Mozilo, diseñó un "préstamo rápido y fácil" para el prestamista hipotecario Fannie Mae . "No requería documentación de los ingresos o activos del prestatario y otorgaba préstamos a prestatarios cuyos niveles de deuda a ingresos eran mucho más altos -50%- que lo que exigían otros prestamistas". ^[14] Durante 2005, el 68% de los préstamos "ARM opcionales" originados por Countrywide y Washington Mutual tenían requisitos de documentación bajos o nulos. ^[15]

Según Michael Calhoun, del Centro para Préstamos Responsables, los compradores de viviendas acudían a los prestamistas “con su W-2 y terminaban con un préstamo sin documentación simplemente porque el corredor cobraba más y el prestamista cobraba más y quedaba un rendimiento adicional para Wall Street porque el préstamo tenía una tasa de interés más alta”. ^[16]