Hispanopedia WikiEl término hipoteca flexible se refiere a un préstamo hipotecario residencial que ofrece flexibilidad en los requisitos para realizar los pagos mensuales. La hipoteca flexible apareció por primera vez en Australia a principios de la década de 1990 (de ahí el término estadounidense «hipoteca australiana »), pero no se popularizó hasta finales de la década de 1990. Esta técnica ganó popularidad en Estados Unidos y Reino Unido recientemente debido a la burbuja inmobiliaria estadounidense . [ 1 ] [ 2 ] [ 3 ]
También se utiliza el término aceleración hipotecaria , ya que el préstamo hipotecario puede liquidarse más rápido que las hipotecas tradicionales si el prestatario está en condiciones de hacerlo. Con las hipotecas tradicionales, los prestatarios suelen enfrentarse a elevadas penalizaciones por amortizaciones de capital adicionales o por pagos atrasados.
Un tipo específico de hipoteca flexible común en Australia y el Reino Unido es la hipoteca con compensación . La característica principal de este tipo de hipoteca es la posibilidad de reducir los intereses cobrados compensando un saldo a favor con la deuda hipotecaria, calculando los intereses sobre el saldo neto pendiente. Algunos prestamistas utilizan una única cuenta para todas las transacciones, lo que se conoce como hipoteca a cuenta corriente .
Características
Las características típicas incluyen las siguientes instalaciones:
- realizar pagos en exceso o reembolsos adicionales (más de la cantidad normal)
- volver a solicitar (recuperar) cualquier pago en exceso o reembolso adicional anterior.
- pagar menos (pagar menos de la cantidad normal)
- Tomar una moratoria en los pagos (dejar de pagar durante un período, generalmente de 3 a 12 meses).
Estas características permiten que una hipoteca flexible se adapte a las circunstancias individuales. Esto resulta especialmente útil para los prestatarios autónomos y aquellos con ingresos variables, que no siempre son fijos. Por ejemplo, los prestatarios cuyos ingresos incluyen una parte significativa pero irregular de comisiones podrían utilizar estos pagos para realizar pagos adicionales, reduciendo así el plazo o permitiéndoles realizar pagos menores en otros momentos.
Hipotecas con compensación
Un tipo específico de hipoteca flexible común en Australia y el Reino Unido es la hipoteca con compensación .
La característica principal de una hipoteca con compensación es la posibilidad de reducir los intereses cobrados compensando el saldo a favor con la deuda hipotecaria.
Por ejemplo, si el saldo de la hipoteca es de $200,000 y el saldo del crédito es de $50,000, los intereses se cobran solo sobre el saldo neto de $150,000. Algunos prestamistas tienen una sola cuenta para todas las transacciones, que a menudo se denomina hipoteca a cuenta corriente .
Normalmente, las entidades financieras establecen un límite de crédito al inicio de la hipoteca y permiten a los prestatarios acceder a fondos y disponer de ellos hasta ese límite. Este límite puede revisarse periódicamente. Hacia el final del plazo de la hipoteca, la entidad puede imponer restricciones a los límites de crédito con el fin de garantizar la devolución del capital. Sin embargo, muchas entidades permiten disponer de la totalidad del crédito hasta la fecha de vencimiento de la hipoteca, cuando debe liquidarse el préstamo. Esto puede generar grandes problemas para los prestatarios con dificultades financieras y para quienes se acercan a la jubilación si la entidad no está dispuesta a extender el plazo (especialmente por motivos de edad).
Otros prestamistas ofrecen múltiples cuentas. Suelen tener al menos una cuenta hipotecaria y una cuenta de depósito. A menudo, permiten tener varias cuentas para saldos acreedores y, en ocasiones, también para saldos deudores. Estas diferentes cuentas permiten a los prestatarios distribuir su dinero según el propósito de sus finanzas, mientras que todas las cuentas se compensan diariamente con la deuda hipotecaria.
Ahorros frente a intereses reducidos
Las hipotecas con compensación son útiles porque los tipos de interés de las hipotecas son más altos que los de una cuenta de ahorros.
Por ejemplo, si una persona tiene un préstamo hipotecario de $600,000 al 5% anual y una cuenta de compensación en la que ha depositado $200,000, solo se le cobrarán intereses sobre los $400,000 ($600,000 − $200,000). El nuevo interés a pagar asciende entonces a $20,000 ($600,000 × 5% - $200,000 × 5% = $400,000 × 5%). Por lo tanto, el interés se ha reducido en $10,000 (200,000 × 5%) en comparación con el interés original de $30,000.
Sin una cuenta de compensación, los $200,000 se guardarían en una cuenta de ahorros con una tasa de interés del 3.5% anual. Si el dinero permanece en la cuenta durante un año, los intereses generados ascenderían a $7,000 ($200,000 × 3.5%).
La primera opción permite reducir los intereses en 10 000 dólares, mientras que la segunda los reduce en 7000 dólares. Por lo tanto, depositar dinero en una cuenta de compensación permite ahorrar más dinero al reducir los intereses que cualquier interés generado en una cuenta de ahorros. En algunos países, como Australia, organismos gubernamentales como la Oficina de Impuestos de Australia también gravan los intereses generados por los ahorros, lo que reduce aún más el ahorro.
ventaja fiscal
Las hipotecas con compensación pueden ofrecer ventajas fiscales para el prestatario. En lugar de obtener intereses sobre el saldo del crédito (que pueden estar sujetos a impuestos), el crédito genera una reducción en los intereses hipotecarios pagados (que no lo están). Por ejemplo, en el Reino Unido, las hipotecas con compensación suelen promocionarse como una forma de ahorro "fiscalmente eficiente". Los intereses generados en las cuentas de depósito para residentes del Reino Unido se consideran ingresos y están sujetos a impuestos. Sujeto a la deducción personal por ahorro, el tipo impositivo es de al menos el 20 %. [ 4 ]
Véase también
Referencias
- ↑ "Calculadora de hipotecas" .
- ↑ "¿Es ahora el momento de comprar una propiedad? | Moneywise" . www.moneywise.co.uk . Archivado del original el 12 de junio de 2009.
- ↑ "Dinero para principiantes: Paga primero tus deudas más caras" . 26 de junio de 2009.
- ↑ direct.gov.uk , Impuestos sobre cuentas bancarias y de sociedades de crédito hipotecario
- Hipoteca