Interés primordial

El derecho de preferencia es un concepto del derecho inmobiliario inglés . La regla general en la transmisión de la propiedad por registro establece que todos los derechos e intereses sobre un terreno deben constar inscritos en el registro . De lo contrario, si alguien adquiere dicho terreno, los derechos no se aplicarán al comprador y este perderá sus derechos. Los derechos de preferencia constituyen la excepción a esta regla general. Estos derechos no necesitan registrarse para vincular a ningún nuevo propietario.

La Cámara de los Comunes, la Cámara de los Lores y la Comisión Real encargada de elaborar las Leyes de Propiedad (1925) coincidieron en que, para muchas clases de intereses, sería irrazonable exigir el registro de ciertos intereses, denominados en dicha legislación como intereses preferentes. Su lista fue reformada y simplificada mediante la legislación de 2002, en reformas escalonadas que se llevaron a cabo entre ese año y 2013.

Estos intereses incluyen principalmente:

• Arrendamientos de menos de siete años
• Derechos de las personas que ocupan un puesto de trabajo, aunque quizás desconozcan sus derechos legales.
• Derechos de paso públicos , ya que no estaba claro quién debía registrarse.
• Derechos de apoyo de edificios o estructuras colindantes
• Derechos de luz (a aberturas particulares) ^{[ 1 ]}

Según la legislación de 2002, la posición de:

• Derechos de la iglesia parroquial histórica para reclamar el pago de reparaciones en el presbiterio.

se ha debilitado, a menos que esté registrado, para ser válido contra los propietarios de tierras al 12 de octubre de 2013 y no contra los propietarios posteriores según la Iglesia de Inglaterra el organismo con derecho a hacer valer los derechos. ^{[ 2 ]}

La existencia de intereses superiores es una cuestión estándar en una transacción ; debe confirmarse, negarse o declararse «desconocida» según el formulario estándar de información sobre la propiedad utilizado en Inglaterra y Gales. ^{[ 1 ]} No obstante, el derecho a la luz en el terreno o en terrenos colindantes y a la existencia de caminos despejados y bien transitados a través de un jardín o una pequeña propiedad , por ejemplo, se consideraría conocimiento implícito en virtud de la inspección presunta de la propiedad según la Condición Estándar 3.1.2(b) de las Condiciones Generales de Venta, presente de conformidad con el principio de caveat emptor ( lat. buyer beware ). ^{[ 3 ]}

Los intereses prevalentes se limitan a los de los Anexos 1 y 3 de la Ley de Registro de la Propiedad de 2002, que sustituyen al artículo 70 de la Ley de Registro de la Propiedad de 1925. La jurisprudencia basada en disposiciones directamente equivalentes de la Ley de Registro de la Propiedad de 1925 puede citarse en caso de controversias conforme a la doctrina del precedente legal stare decisis . ^{[ 4 ] [ 5 ]}

Los arrendamientos a corto plazo (arrendamientos de menos de siete años) se excluyeron porque incluirlos implicaría una gran carga de trabajo de registro y sobre la base de mantener un mercado de alquiler y subarrendamiento fluido, donde las cláusulas de rescisión pueden especificarse a voluntad, restringido a un preaviso mínimo de un mes en el ámbito residencial por la Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1985. ^{[ 6 ]}

En un caso emblemático, Williams & Glyn Bank v Boland , una esposa logró reclamar un derecho preferente sobre una propiedad que su esposo había hipotecado para mantener un negocio en quiebra. Si bien no tenía un derecho legal (titular) sobre la propiedad, había realizado contribuciones sustanciales a la compra y la ocupaba efectivamente; su derecho preferente fue reconocido cuando el banco intentó tomar posesión. ^{[ 7 ]}

Ha habido cierto debate académico sobre el efecto de la Ley de Derechos Humanos de 1998 en los intereses superiores . Si un comprador adquiriera una propiedad y se encontrara sujeto a numerosas obligaciones restrictivas o costosas que el vendedor conocía, pero que no podía haber conocido ni se esperaba que conociera, no está claro si podría reclamar daños y perjuicios a un organismo público o cuasi público que impusiera dichas obligaciones, en virtud del artículo 8 del Convenio Europeo de Derechos Humanos al que se refiere dicha ley.

En cualquier caso, los principios de tergiversación se aplican in personam (contra la persona, en lugar de para vincular la propiedad), la cual puede estar sujeta a servidumbres por prescripción . La Sección 8.4 del Formulario de Información de Propiedad del Colegio de Abogados, estándar para vendedores , invita al vendedor a confirmar o negar los ejemplos conocidos de estos derechos, excluyendo los arrendamientos que se tratan mediante el contrato de compraventa. ^{[ 1 ]} El tratamiento de los arrendamientos es la Condición Estándar de Venta 3.3 por parte del vendedor y la condición especial por defecto en su reverso es que la propiedad se venda con posesión libre. ^{[ 8 ]}

• Ley de Registro de Tierras de 2002
• Propiedad arrendada
• Interés equitativo
• extralimitarse

• Registro de la Propiedad del Reino Unido