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Articulo de referencia

Partición (ley)

La partición es un término utilizado en el derecho inmobiliario para describir un acto, mediante orden judicial o de otro modo, para dividir una propiedad concurrente en porcion...

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La partición es un término utilizado en el derecho inmobiliario para describir un acto, mediante orden judicial o de otro modo, para dividir una propiedad concurrente en porciones separadas que representen los intereses proporcionales de los propietarios. [ 1 ] A veces se denomina venta forzosa . Según el derecho consuetudinario , cualquier propietario de una propiedad que posea un interés concurrente indiviso en un terreno puede solicitar dicha división. En algunos casos, las partes acuerdan una división específica del terreno; si no logran hacerlo, el tribunal determinará una división apropiada. Un único propietario, o varios propietarios, de un terreno pueden dividir su propiedad mediante escritura pública (a veces denominada "separación").

¿Por qué se producen las ventas forzadas?

Las ventas forzosas suelen producirse cuando los propietarios de bienes inmuebles en copropiedad no logran ponerse de acuerdo sobre ciertos aspectos de la propiedad. Pueden discrepar sobre el uso del inmueble, la cantidad de dinero a invertir en él o su derecho a ocupar y usar la totalidad del mismo. Si las partes no llegan a un acuerdo, el caso se remite a los tribunales mediante una demanda de partición. [ 2 ]

Una propiedad puede pertenecer a más de una persona, ya sea como copropietarios conjuntos , copropietarios en común o, en algunos estados, como copropietarios conyugales . [ 3 ] La elección del tipo de arrendamiento la realizan las partes al momento de la compra. En ambos tipos de arrendamiento, cada propietario tiene derecho a ocupar la totalidad de la propiedad. Esto significa que los propietarios no pueden designar ciertas habitaciones como propias, sino que todos disfrutan plenamente de cada elemento de la propiedad.

Tipos de partición

Existen tres tipos de partición que puede otorgar un tribunal: partición en especie , partición por adjudicación y partición por venta . [ 4 ]

  1. Una partición en especie es una división de la propiedad misma entre los copropietarios.
  2. En una partición por adjudicación (o por tasación), que no está disponible en todas las jurisdicciones, el tribunal otorga la plena propiedad del terreno a un único propietario o a un subconjunto de propietarios, y les ordena pagar a la persona o personas despojadas de la propiedad por el interés otorgado.
  3. La partición por venta constituye una venta forzosa del terreno, seguida de la división de las ganancias obtenidas entre los arrendatarios. Generalmente, el tribunal solo ordena la partición por venta si el terreno no puede dividirse físicamente, aunque esta determinación suele depender de si el valor económico de las partes divididas es menor en conjunto que el valor del terreno como una sola unidad. [ 5 ]

Una cláusula en una escritura que prohíba completamente la partición no tendrá efecto, pero los tribunales harán cumplir una cláusula que restrinja temporalmente la partición, siempre que la restricción sea razonable.

Procedimiento de partición

La parte que solicita la partición debe presentar una demanda de partición. Los códigos estatales generalmente favorecen la división física (partición en especie) de la(s) propiedad(es) afectada(s) sobre la venta (partición por venta como unidad), especialmente si un inquilino se vería desplazado de su residencia principal por la venta. Si la partición en especie es factible, la(s) propiedad(es) se dividirá(n) proporcionalmente. Cuando sean inevitables pequeñas diferencias en dicha división, se otorgará una compensación en efectivo por la(s) diferencia(s) para mantener la proporcionalidad. Si la(s) propiedad(es) no puede(n) dividirse y asignarse para dar a cada inquilino una parte sin perjudicar el conjunto, el tribunal ordenará la venta. El tribunal suele designar a un perito judicial (árbitro) para ejecutar el proceso de partición. El árbitro responde únicamente ante el tribunal y está limitado solo por las instrucciones del tribunal y los códigos estatales aplicables. Para una partición en especie, el árbitro se encargará de preparar las escrituras de la(s) propiedad(es) ajustada(s). Cuando se requieran servidumbres para el acceso, el árbitro contratará a profesionales (ingenieros, topógrafos y otros expertos) según sea necesario para describir las servidumbres. Las escrituras de transmisión de la(s) propiedad(es) ajustada(s) y las escrituras de servidumbre se registrarán simultáneamente. A menudo, se pueden utilizar "escrituras de árbitro" (escrituras firmadas por el árbitro en nombre del propietario). En algunos casos, los tribunales y los copropietarios exploran alternativas a la partición, como compras voluntarias, acuerdos negociados o acuerdos estructurados. Esto permite a las partes resolver disputas de propiedad sin forzar una venta o división física de la propiedad. [ 6 ]

Particiones entre copropietarios en régimen de comunidad de bienes frente a particiones con derecho de supervivencia

Las escrituras de copropiedad (TIC) pueden ser a partes iguales o no, pero las escrituras de copropiedad con derecho de supervivencia (JTWROS) siempre deben ser a partes iguales, a menos que se indique de forma específica y clara lo contrario en el texto de la escritura. Por lo tanto, la acción de partición para estos dos tipos de escrituras variará.

Cuando se divide una propiedad bajo el régimen de copropiedad con derecho de supervivencia (JTWROS), el producto debe repartirse equitativamente entre los copropietarios, independientemente de su contribución al precio de compra, ya que la escritura JTWROS siempre se realiza en partes iguales. Por lo tanto, en el caso de una JTWROS, las contribuciones al precio de compra no son un factor relevante durante la división. De lo contrario, la premisa de la escritura JTWROS sería inválida y su propósito se vería frustrado. En cambio, cuando se divide una propiedad en régimen de copropiedad con derecho de supervivencia (TIC), los tribunales pueden considerar las contribuciones desiguales al precio de compra y ajustar la distribución entre los copropietarios en consecuencia.

En ambos casos de división de la propiedad, los inquilinos pueden solicitar créditos por contribuciones desiguales a los gastos incurridos después de la adquisición de la escritura. Dichos créditos pueden cubrir los gastos de servicios públicos y mantenimiento, y se asignan según la participación de cada uno. También se pueden otorgar créditos por mejoras a la propiedad si estas incrementaron efectivamente su valor.

Variaciones legales

Ontario, Canadá

La Ley de Partición de Ontario, RSO 1990, c. P.4, establece:

"3. (1) Toda persona interesada en tierras en Ontario, o el tutor de un menor con derecho a la posesión inmediata de una propiedad en dichas tierras, podrá interponer una demanda o solicitar la partición de dichas tierras o su venta bajo las órdenes del tribunal si este considera que dicha venta es más ventajosa para las partes interesadas. RSO 1990, c. P.4, art. 3 (1)."

Reino Unido

En el Reino Unido, el proceso de partición se rige por la legislación, incluida la Ley de Propiedad de 1925 , que reemplazó las Leyes de Partición de 1868 y 1876. El proceso de acción de partición implica [ 7 ]

  • un copropietario que presenta una demanda solicitando que la propiedad sea dividida o vendida;
  • El tribunal notificará a los demás propietarios, quienes podrán impugnar la solicitud o proponer alternativas;
  • el tribunal, si fuera necesario, designando tasadores o peritos para determinar si la propiedad puede dividirse o debe venderse;
  • El juez decide sobre el método de partición (en especie, por venta o por tasación) basándose en consideraciones legales y financieras;
  • Si se ordena la venta, la propiedad se vende y las ganancias se distribuyen según las participaciones de los propietarios.

Estados Unidos

Ley Uniforme de Partición de Bienes Herederos

Si bien cada estado tiene su propia legislación, la Ley Uniforme de Partición de Bienes Heredados (UPHPA, por sus siglas en inglés), completada por la Comisión de Leyes Uniformes en 2010, contiene protecciones legales para los propietarios de bienes herederos diseñadas para abordar las ventas de partición. La Ley no es impuesta a los estados, pero estos pueden optar por adoptarla. La UPHPA reestructura la forma en que se realizan las ventas de partición en los estados que la adoptan y, en general, incluye tres reformas importantes a la ley de partición: [ 8 ]

  1. Si un copropietario interpone una demanda de división de bienes ante el tribunal, este debe brindar a los demás copropietarios la oportunidad de adquirir la parte del copropietario demandante. El valor de la participación del copropietario demandante se determina multiplicando el valor justo de mercado de la propiedad, según lo determine un tasador, por el porcentaje de participación que le corresponda.
  2. Si no se llega a un acuerdo de compraventa, la ley favorece que el tribunal ordene la partición en especie y la división de la propiedad, en lugar de ordenar su venta. La ley exige que los tribunales tengan en cuenta factores distintos a los económicos, como el valor del patrimonio familiar, el valor histórico de la propiedad o el impacto de la venta en quienes la habitan.
  3. Si no se ordena una partición en especie, la UPHPA exige que el tribunal venda la propiedad en una venta de mercado, no en una subasta, y especifica un proceso para que la propiedad sea tasada y vendida por su valor justo de mercado.

A partir de julio de 2025 , 26 estados y las Islas Vírgenes habían aprobado la UPHPA, [ 9 ] incluyendo Alabama, Arkansas, California, Connecticut, Florida, Georgia, Hawái, Illinois, Iowa, Maryland, Michigan, Misisipi, Misuri, Montana, Nevada, Nueva Jersey, Nuevo México, Nueva York, Carolina del Sur, Texas, Utah y Virginia. El 1 de enero de 2023, California se convirtió en el primer estado en extender el proceso de compra de tasación bajo la Ley Uniforme de Partición de Bienes Heredados a las acciones de partición de no herederos. [ 10 ] La aprobación de la ley en los 50 estados podría mitigar el impacto de las ventas de partición en los propietarios de bienes herederos.

Florida

Florida prevé acciones de partición mediante estatuto, Capítulo 64, que básicamente establece que cualquier copropietario de bienes inmuebles puede solicitar la partición. [ 11 ] En Florida, prácticamente no existen defensas contra una acción de partición, salvo que las partes hayan acordado no dividir los bienes inmuebles.

Pensilvania

Los bienes divididos según la Regla 1560(a) se adjudicarán a las partes de acuerdo con sus respectivos intereses.

El perito designado por el tribunal realizará los exámenes y celebrará las audiencias que sean necesarias, dando aviso razonable de las mismas. El perito podrá contratar tasadores y, con la autorización del tribunal, otros expertos que sean necesarios para el correcto desempeño de sus funciones. [ 12 ]

El tribunal permitirá que las participaciones de dos o más copropietarios permanezcan indivisas entre ellos si así lo eligen mediante escrito presentado dentro del plazo que el tribunal o el juez determine.

Las partes demandadas que posean la mayor parte del valor del inmueble podrán oponerse por escrito a la venta, solicitando que se les adjudique la propiedad según el valor fijado por el tribunal y que sus participaciones permanezcan indivisas. Ante dicha solicitud, la totalidad del inmueble se adjudicará a las partes que se opongan a la venta, en copropiedad, previo pago a las partes que soliciten la partición y venta de los importes correspondientes a sus respectivas participaciones, según el valor establecido. Los importes adeudados a las partes constituirán una garantía real sobre el inmueble, que deberá pagarse en la forma y el plazo que determine el tribunal.

Ejemplo de partición de Pensilvania

En D'Arcy v. Buckley, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997), dos personas adquirieron una propiedad como copropietarios con derecho de supervivencia. El demandante aportó cinco veces más que el demandado al precio de compra. En una acción de partición, el demandante solicitó el crédito por el monto total de sus aportaciones superiores. El Tribunal sostuvo que, en ausencia de fraude, la escritura otorgó una participación del 50% a cada uno de los dos copropietarios. La decisión se basa en los precedentes de Masgai v. Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975), y DeLoatch v. Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987). El demandante argumentó, sin éxito, que no tenía la intención de hacer una donación en vida al demandado.

California

Se favorece la partición en especie, Cal. Civ. Proc. Code § 872.810, [ 13 ] pero se permite la partición por venta si una partición por venta maximiza el valor de mercado de la(s) propiedad(es) en cuestión.

En muchos casos, puede ser necesario un proceso de dos etapas: (1) un juicio, [ 14 ] durante el cual se escuchan pruebas orales y documentales, y se afirma o se niega el derecho de la parte solicitante a efectuar una partición de la(s) propiedad(es) en cuestión, y, si se afirma, resulta en una sentencia interlocutoria (a veces llamada "primera sentencia interlocutoria"), y (2) particularmente en una partición impugnada, una audiencia probatoria (también un juicio), generalmente después de que la(s) propiedad(es) hayan sido tasadas por expertos, y durante el juicio se escuchan pruebas orales y documentales adicionales, se ordena la división de la(s) propiedad(es) y se adjudica proporcionalmente cuando sea posible, incluyendo compensación en efectivo cuando la división proporcional sea impracticable o imposible (a veces llamada "segunda sentencia interlocutoria"). La división generalmente requiere la contratación de expertos tales como ingenieros y topógrafos, y la preparación de informes especiales (que incluyen escrituras de transmisión y escrituras de servidumbre). Como acto final, el tribunal, en una audiencia (no un juicio), aceptará los informes especiales y ordenará que una compañía de títulos los ejecute, la cual también efectuará el "registro" de las escrituras de transmisión y servidumbre (cualquier compensación en efectivo adeudada a cualquiera de las partes también se efectuará dentro del depósito en garantía).

Una vez que el tribunal ha determinado que un bien inmueble debe ser dividido, está autorizado a nombrar un árbitro para que se encargue de la división efectiva del inmueble. La sentencia interlocutoria del tribunal puede ordenar la división o la venta del inmueble (con posterior reparto del producto de la venta). En ambos casos, se nombra un árbitro para que ejecute la sentencia interlocutoria. El árbitro puede estar autorizado a contratar abogados, topógrafos, agentes inmobiliarios, ingenieros, etc. La venta realizada por el árbitro puede efectuarse mediante subasta pública o venta privada, según lo que resulte más beneficioso para las partes. El método más común de venta de bienes inmuebles es la venta privada con la ayuda de un agente inmobiliario para la publicidad del inmueble. Las ventas realizadas por árbitros deben ser confirmadas por el tribunal antes de que sean definitivas. En la audiencia de confirmación, el tribunal puede confirmar la venta propuesta, rechazarla o permitir ofertas superiores por el inmueble mediante un proceso de sobreoferta. El árbitro de partición está facultado para ejecutar los documentos necesarios para concluir una venta que haya sido confirmada por el tribunal.

Referencias

  1. ↑ Garner, Bryan, ed. (2009). Diccionario jurídico de Black (9.ª  ed.). St. Paul, MN: West. pág.  1229. ISBN 978-0314199492.
  2. ↑ Mitchell, Thomas; Malpezzi, Stephen; Green, Richard (2009). "Riesgo de venta forzada: clase, raza y doble descuento". Revista de Derecho de la Universidad Estatal de Florida . 37 : 589.
  3. ↑ Hinkel, Daniel F. (1991). Derecho práctico de bienes raíces . Stamford, CT: Cengage Learning. pág. 23. ISBN  9781285965741.
  4. ↑ Kuperman, Zachary D. (2011). "Cortando al bebé por la mitad: una crítica económica de la partición indivisible de recursos". Brooklyn Law Review . 7 (11): 265.
  5. ↑ Véase Delfino v. Vealencis, 436 A.2d 27 (Conn. 1980).
  6. ↑ "Alternativas a la acción de partición" . 20 de enero de 2026.
  7. ↑ Trigg, Danielle (20 de noviembre de 2024). "Comprender la partición de la propiedad: perspectivas e implicaciones legales" . Law News.
  8. ↑ "Propiedad de los herederos - Kit de herramientas legales para el acceso a tierras agrícolas" . farmlandaccess.org . 8 de febrero de 2021. Consultado el 14 de marzo de 2023 .
  9. ↑ "Ley de partición de bienes heredados" . Comisión de Derecho Uniforme . Consultado el 29 de julio de 2025 .
  10. ↑ "Ley de Partición de Bienes Inmuebles" . 1 de enero de 2023.
  11. ↑ Estatuto de partición de Florida .
  12. ↑ El Código de Pensilvania
  13. ↑ "Referencia Legal de California" .
  14. ↑ Dado que las acciones de partición son de naturaleza "equitativa", solo se emplean juicios ante tribunales; es decir, no se permiten juicios con jurado.