Desarrollo urbanístico planificado

En Estados Unidos, un desarrollo de unidad planificada ( PUD , por sus siglas en inglés) es un tipo de dispositivo de zonificación flexible que redefine los usos del suelo permitidos en un sitio, así como el plan de sitio unitario resultante. Los PUD agrupan usos del suelo variados y compatibles —como vivienda , recreación , centros comerciales y parques industriales— dentro de un desarrollo o subdivisión contenida . ^{[ 1 ]} Facilitan la flexibilidad del desarrollo y la combinación del desarrollo de uso mixto con la preservación ambiental y la sostenibilidad, incluyendo espacios abiertos. ^{[ 2 ]} Las áreas desarrolladas varían en tamaño y por usos zonificados, incluyendo industrial, comercial y residencial. ^{[ 3 ]}^{: 2} Se cree que el primer uso de un PUD fue en 1949. Dispositivos de zonificación comparables incluyen zonas flotantes, zonas superpuestas, zonificación de distrito especial, códigos basados en el desempeño y derechos de desarrollo transferibles . ^{[ 4 ]}^{: 2}

Historia

Los orígenes conceptuales de los PUD se remontan a la promulgación en 1926 de la Ley Modelo de Planificación Habilitante de 1925 por el Comité del Plan Regional de Nueva York, que permitía que las decisiones de las juntas y comisiones de planificación precedieran a las decisiones requeridas por las regulaciones de zonificación locales. ^{[ 5 ]}^{: 170} Específicamente, la Sección 12 de la Ley Modelo de Planificación Habilitante autorizó a las juntas y comisiones de planificación a modificar o cambiar razonablemente los planes de desarrollo y limitó la densidad de población promedio y el área total de terreno cubierta por edificios. ^{[ 6 ]} De manera similar, las Secciones 14 y 15 de la Ley Estándar de Planificación Urbana Habilitante de 1928 permitieron a las comisiones de planificación autorizar los PUD, previo acuerdo entre el gobierno y los desarrolladores sobre los principios de diseño del PUD y su impacto tanto en la comunidad circundante como en la economía. ^{[ 6 ]}

Los orígenes físicos de los PUD se remontan a la creciente suburbanización de mediados del siglo XX, durante la cual las formas más antiguas de PUD en Estados Unidos aparecieron poco después de la Segunda Guerra Mundial en los desarrollos de Levittown y Park Forest . ^{[ 7 ]}^{: 703} La mayor implementación de los PUD surgió en respuesta tanto a la falta de variación estética entre las viviendas suburbanas como a la creciente necesidad de una mayor densidad suburbana para dar cabida al aumento del tamaño de la población. ^{[ 3 ]}^{: 2} Los PUD resolvieron los problemas del desarrollo suburbano a gran escala en el que se combinaron de manera eficiente múltiples usos del suelo separados, preservando valiosos espacios abiertos y la estética suburbana dentro de las limitaciones de parámetros específicos del sitio. ^{[ 8 ]}^{: 80} La primera evidencia de zonificación de PUD se dio en el condado de Prince George, Maryland , en 1949, en el que la unidad de desarrollo consistía en múltiples usos del suelo, en contraste con el compromiso previo del condado con la zonificación de uso único (conocida en Estados Unidos como "zonificación euclidiana"). ^{[ 9 ]}

El uso de PUDs en las nuevas comunidades estadounidenses ha sido, en parte, resultado de cierta influencia internacional; ciudades británicas, como Reston, Inglaterra , en la década de 1950 intentaron aumentar su base económica mediante la integración de elementos industriales en la zona. ^{[ 7 ]}^{: 702} Si bien las nuevas comunidades estadounidenses debían atraer industria tras el desarrollo de los sectores residenciales, tenían necesidades económicas similares a las de estas ciudades británicas y, en consecuencia, utilizaron PUDs para aumentar el porcentaje de superficie industrial permitida en relación con la superficie residencial y no residencial. ^{[ 7 ]}^{: 702}

Definiciones actuales

El PUD es un medio de regulación del suelo que promueve el desarrollo de terrenos de uso mixto, a gran escala y específicos para cada sitio. Los PUD son una forma de zonificación muy flexible , en comparación con la zonificación de uso único, ya que promueven un diseño innovador y creativo y pueden fomentar la conservación del medio ambiente, así como la vivienda asequible , la agrupación y el aumento de la densidad. ^{[ 3 ]}^{: 3} Cuando sea apropiado, este tipo de desarrollo promueve:

Finalización anticipada de los planes del proyecto antes de que comience el desarrollo ^{[ 4 ]}^{: 20}
Una mezcla de usos del suelo, como los de carácter comercial e industrial, y tipos de vivienda más innovadores que las ordenanzas de zonificación estándar ^{[ 4 ]}^{: 20}
La agrupación de usos del suelo residenciales proporciona espacios abiertos públicos y comunes. ^{[ 5 ]}^{: 180}
Preservación respetuosa con el medio ambiente de terrenos sensibles, como colinas o humedales, que de otro modo habrían sido urbanizados ^{[ 5 ]}^{: 180}
Reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero si el PUD prioriza la transitabilidad junto con los usos mixtos ^{[ 5 ]}^{: 180}
Reducción de los costos de desarrollo y administración, en particular los costos de infraestructura como los de calles, caminos de acceso y líneas de agua y alcantarillado ^{[ 5 ]}^{: 180}
Mayor discreción administrativa para un equipo local de profesionales de la planificación, dejando de lado las regulaciones actuales sobre el uso del suelo y los procesos rígidos de aprobación de planos.
La mejora del proceso de negociación entre el promotor y los municipios gubernamentales ^{[ 3 ]}^{: 2}
Mayor densidad de población y menor anchura de las calles ^{[ 4 ]}^{: 20}
Aumento de las comodidades comunitarias disponibles, como senderos para bicicletas y centros recreativos, y espacios abiertos naturales ^{[ 4 ]}^{: 20}

Con frecuencia, los PUD (Planes de Desarrollo Urbano) adoptan diversas formas, que van desde pequeños grupos de casas combinados con espacios abiertos hasta ciudades nuevas y en desarrollo con miles de residentes y diversos usos del suelo.

Combinaciones de usos del suelo

Los PUDs están en directa contradicción con la zonificación de uso único o "euclidiana" que ha predominado en los Estados Unidos desde la decisión del caso Village of Euclid v. Ambler Realty Co. ^{[ 10 ]} Dentro de los PUDs, la zonificación se integra mucho más con múltiples usos del suelo y la ubicación de distritos en parcelas adyacentes. ^{[ 8 ]}^{: 75} La promulgación de la Ley de Habilitación de Zonificación Estándar (SZEA) reforzó que la densidad se considera una prioridad regulatoria, lo que apoya aún más el desarrollo de los PUDs a través de la integración de diferentes tamaños de lotes, diversos usos de edificios y la mezcla de diferentes tipos de vivienda. ^{[ 11 ]}^{: 553}

Los PUD combinan usos residenciales y no residenciales —como oficinas, tiendas comerciales y otros servicios— y atraen a una comunidad diversificada. ^{[ 11 ]}^{: 550} Cabe destacar que las aceras y calles de los PUD tienden a ser más activas y seguras, tanto de día como de noche, y experimentan una menor congestión durante las horas pico. ^{[ 11 ]}^{: 550} Se requieren planes detallados y procesos de revisión para aprobar el desarrollo de los PUD, debido a la naturaleza de mezclar usos residenciales y no residenciales en áreas de terreno que anteriormente solo se permitían para un solo uso; la aprobación de un PUD requiere esencialmente una rezonificación legal, en la que las variaciones y los permisos de uso condicional deben ser aprobados por una junta o comisión de planificación con respecto al plan integral del municipio . ^{[ 4 ]}^{: 20}

Mantenimiento de las zonas comunes

Las disposiciones de PUD incluyen la consideración de la capacidad de los propietarios, o partes interesadas relacionadas, para garantizar el mantenimiento de las áreas comunes y públicas; dichas disposiciones incluyen los costos relacionados, el nivel de ingresos y los intereses de las partes interesadas, y la naturaleza tanto del área común como de los desarrollos circundantes. ^{[ 12 ]} A lo largo del proceso de desarrollo, que ya está programado y preaprobado como parte del proceso de solicitud de PUD, el mantenimiento de las áreas comunes puede sostenerse a través del servicio calculado de las vías de acceso. ^{[ 8 ]}^{: 76} Después del desarrollo, los documentos rectores de las asociaciones de propietarios dentro de los PUD a menudo delegan la mayor parte de las responsabilidades de mantenimiento a los propietarios, asumiendo la menor cantidad de responsabilidad posible. ^{[ 13 ]}

Principios de diseño

Tamaño mínimo del paquete

El requisito de tamaño mínimo de parcela se puede medir en unidades de vivienda o en acres y puede variar según el tipo y la ubicación del desarrollo. ^{[ 7 ]}^{: 705} Dado que el tamaño mínimo de parcela rara vez es un factor necesario para la aprobación de un proyecto, se suelen utilizar requisitos de densidad máxima, centrándose en un número máximo de unidades por acre o en un acre mínimo de lote por cada unidad de vivienda. ^{[ 7 ]}^{: 705}

Usos permitidos

Los usos permitidos se determinan asignando ciertos porcentajes del uso del suelo a usos residenciales, comerciales e industriales. ^{[ 7 ]}^{: 705} A menudo, la cantidad asignada depende del porcentaje de usos residenciales en relación con los usos no residenciales dentro de un área definida. ^{[ 7 ]}^{: 705}

Densidad

Dado que los PUD se centran en integrar usos mixtos en un área específica, la densidad se calcula en función de la calificación de Intensidad de Uso del Suelo (LUI) de la Ley Federal de Vivienda , que abarca la superficie construida, los espacios abiertos, la habitabilidad y los espacios recreativos dentro de una única calificación numérica. ^{[ 8 ]}^{: 89}

Casas y ubicación de las casas

Las casas en PUDS a menudo incluyen acceso a un gran espacio abierto compartido que rodea la casa, así como un patio privado más pequeño. ^{[ 14 ]} Las casas y edificios residenciales agrupados también brindan a los propietarios precios más bajos, en forma de menores costos de infraestructura debido a calles más cortas y al ofrecer una mezcla de viviendas unifamiliares , bifamiliares y multifamiliares. ^{[ 14 ]} Los PUD pueden considerarse una alternativa legal a la zonificación de lotes grandes para viviendas unifamiliares, ya que el área del terreno puede aumentar la disponibilidad de viviendas residenciales manteniendo un pequeño impacto en los impuestos locales sobre la propiedad. ^{[ 7 ]}^{: 702} Las casas pueden ubicarse junto a usos comerciales y de oficinas, al tiempo que se garantiza la preservación de otras áreas. ^{[ 2 ]} Sin embargo, las casas a menudo presentan visualmente garajes en lugar de porches delanteros, ya que se ubican en la periferia, en relación con los pequeños centros comerciales creados a través de otras iniciativas de PUD. ^{[ 2 ]}

Consideraciones de tamaño

Los PUD de menor tamaño, generalmente de menos de 250 acres, pueden promover el uso mixto del desarrollo, pero, debido a que son demasiado pequeños para influir en el desarrollo cercano, pueden contribuir a la expansión en áreas periféricas y rurales cercanas. ^{[ 8 ]}^{: 86} En los PUD más pequeños, ofrecer instalaciones comerciales solo para los residentes puede no ser sostenible o viable para el desarrollo. ^{[ 8 ]}^{: 88} Los PUD de tamaño mediano, generalmente de más de 250 acres pero menos de 1000 acres, pueden mantener un equilibrio entre la influencia del desarrollo en áreas cercanas, al tiempo que mantienen los requisitos de flujo de efectivo adecuados. ^{[ 8 ]}^{: 86} Los PUD de tamaño moderado también contribuyen al desarrollo de carreteras comerciales y áreas residenciales, lo que puede aumentar la capacidad de áreas de tierra más pequeñas para ser desarrolladas o utilizadas de manera más eficiente. ^{[ 7 ]}^{: 702} Los PUD de mayor tamaño, generalmente de más de 1000 acres, pueden controlar los problemas relacionados con la expansión, pero también pueden sobrecargar la capacidad de gestión de los desarrolladores locales. ^{[ 8 ]}^{: 87}

Espacio público abierto y utilizable

Existen múltiples disposiciones que los PUD deben incluir con respecto a los espacios abiertos disponibles, que incluyen, previa aprobación condicional, las relativas a la cantidad, ubicación y mantenimiento de las áreas públicas. ^{[ 7 ]}^{: 707} La aprobación de dichas disposiciones puede cumplirse mediante uno de los siguientes: cumplir con un requisito de superficie mínima en relación con un número específico de unidades de vivienda o un porcentaje directo de la superficie bruta; la aprobación de una junta de planificación sobre la ubicación propuesta del espacio público abierto; o acuerdos de mantenimiento firmados conjuntamente entre los residentes, independientemente de si se trata de un municipio o una comunidad residencial organizada, como una asociación de propietarios o un fideicomiso comunitario. ^{[ 7 ]}^{: 707–708} El requisito de estas revisiones mencionadas anteriormente es garantizar que los terrenos, instalaciones, servicios y necesidades públicas abiertas se mantengan en buen estado para facilitar el uso y la accesibilidad del público. ^{[ 8 ]}^{: 92}

Calles

Los trazados de calles pueden utilizarse para modificar el carácter de un vecindario residencial, en particular al permitir a los promotores inmobiliarios disponer los edificios de forma flexible sin tener que acatar las normativas de zonificación que no se aplican a los PUD (Planes de Desarrollo Urbano). ^{[ 15 ]} Ejemplos de ello son los trazados de calles anchas, curvilíneas y con callejones sin salida . ^{[ 2 ]} El uso de estos trazados de calles circulares permite a los promotores agrupar edificios y maximizar el espacio abierto disponible. ^{[ 16 ]} Los trazados de calles y manzanas existentes, la preservación histórica y la reserva de las fachadas de las plantas bajas para usos comerciales no residenciales también se tienen en cuenta cuando una comunidad aprueba un PUD. ^{[ 11 ]}^{: 556}

Combinando características de diseño

La flexibilidad para incluir múltiples servicios —como servicios públicos, instalaciones recreativas, escuelas y parques— dentro de una unidad de desarrollo puede aumentar la capacidad de uso mixto de un terreno determinado. ^{[ 8 ]}^{: 76} Los planes de proyectos PUD que integran usos no residenciales con usos residenciales, como casas unifamiliares y apartamentos, facilitan la planificación para maximizar la navegación segura y conveniente entre los diversos edificios, espacios y calles del desarrollo tanto para peatones como para vehículos. ^{[ 8 ]}^{: 75} La propiedad y la responsabilidad de dichos PUD pueden ser públicas o privadas. ^{[ 14 ]}

Referencias

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