Amortización anticipada del préstamo

El pago anticipado es el reembolso anticipado de un préstamo por parte de un prestatario, en parte (comúnmente conocido como reducción ) o en su totalidad, a menudo como resultado de una refinanciación opcional para aprovechar tasas de interés más bajas . ^{[ 1 ]}

En el caso de un valor respaldado por hipotecas (MBS), el pago anticipado se percibe como un riesgo financiero —a veces conocido como "riesgo de rescate"— porque los préstamos hipotecarios a menudo se pagan antes de tiempo para incurrir en pagos de intereses más bajos mediante una refinanciación más barata . La nueva financiación puede ser más barata porque el crédito del prestatario ha mejorado o porque las tasas de interés del mercado han bajado; pero en cualquiera de estos casos, los pagos que se habrían hecho al inversor del MBS estarían por encima de las tasas de mercado actuales. Amortizar dichos préstamos antes de tiempo mediante el pago anticipado reduce el potencial de ganancias del inversor derivado de la variabilidad del crédito y las tasas de interés en un MBS, y en esencia obliga al inversor del MBS a reinvertir los fondos a tasas de interés más bajas. ^{[ 1 ]} Si, por el contrario, las oportunidades del prestatario se deterioran (la solvencia crediticia disminuye o las tasas de interés del mercado suben), entonces el prestatario pierde el incentivo para refinanciar, ya que la tasa de interés hipotecaria existente no se puede reducir con una nueva hipoteca. El hecho de que los inversores en MBS estén expuestos al riesgo de reembolso anticipado a la baja, pero rara vez se beneficien de él, implica que estos bonos deben ofrecer un tipo de interés incrementalmente superior al de bonos similares sin riesgo de reembolso anticipado para resultar inversiones atractivas. (Este es el "coste de opción" implícito que se traduce en un menor diferencial ajustado por opciones ). Problemas similares surgen con los bonos rescatables en los sectores municipal , corporativo y de agencias gubernamentales estadounidenses.

Como otra forma de compensar el riesgo de pago anticipado (que es un riesgo de reinversión ), a menudo se incluye una cláusula de penalización por pago anticipado en el contrato de préstamo. ^{[ 2 ]} Las condiciones de pago anticipado "flexibles" permiten el pago anticipado sin penalización si se vende la vivienda. Las condiciones de pago anticipado "rígidas" no permiten excepciones sin penalización.

Los emisores de bonos pueden mitigar parte del riesgo de amortización anticipada mediante la emisión de los llamados bonos "super sinker". Estos bonos suelen ser bonos hipotecarios que devuelven rápidamente el capital a los tenedores si estos amortizan anticipadamente sus hipotecas. En otras palabras, los pagos anticipados de la hipoteca se utilizan para liquidar un vencimiento específico. Es probable que los bonos super sinker se amorticen en un plazo relativamente corto. Como resultado, los tenedores de bonos pueden obtener mayores rendimientos a largo plazo tras un breve periodo.

Los prestatarios individuales que prevén amortizar anticipadamente sus préstamos deberían, por lo general, optar por una combinación de un saldo de capital menor y un tipo de interés mayor (que deja de acumularse tras la amortización anticipada), en lugar de un tipo de interés inferior al del mercado y un saldo de capital mayor (que debe liquidarse íntegramente, independientemente de la amortización anticipada). En general, solo los prestatarios que prevén mantener sus préstamos durante muchos años deberían optar por tipos de interés inferiores a los del mercado pagando comisiones de apertura de hipoteca o renunciando a descuentos en la compra de automóviles.

Las decisiones de pago anticipado de los propietarios de viviendas se ven afectadas por una serie de variables y son notoriamente difíciles de predecir, lo que añade otra capa de incertidumbre a la inversión en los mercados de MBS. ^{[ 1 ]} Las velocidades de pago anticipado pueden expresarse en SMM (mortalidad mensual única), CPR (tasa de pago anticipado condicional, que es la SMM compuesta anualmente) o PSA (porcentaje del modelo de pago anticipado de la Public Securities Association ). Para hipotecas con al menos 30 meses de antigüedad, 100 % PSA = 6,0 % CPR = 0,51 % SMM, equivalente al pago anticipado total del 6 % de las hipotecas restantes de una cartera cada año. ^{[ 3 ]}

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