Refinanciación

La refinanciación puede aplicarse a la deuda generada por varios tipos de préstamos. Estos incluyen hipotecas, préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles , saldos de tarjetas de crédito, préstamos personales y otros tipos similares de obligaciones de deuda. ^{[ 1 ]}

Los prestatarios que optan por este tipo de refinanciamiento generalmente pagan pocos o ningún cargo inicial para obtener el nuevo préstamo hipotecario. Este tipo de refinanciamiento puede ser beneficioso, siempre que la tasa de mercado vigente sea inferior a la tasa actual del prestatario, según una fórmula determinada por la entidad que otorga el préstamo. El prestamista o el agente no pueden cubrir los gastos de tasación, por lo que este costo siempre aparecerá en el total de los gastos de cierre al final de su estimación de buena fe (GFE).

Esta puede ser una excelente opción en un mercado a la baja o si no está seguro de poder mantener el préstamo el tiempo suficiente para recuperar los gastos de cierre antes de refinanciarlo o liquidarlo. Por ejemplo, si planea vender su casa en tres años, pero tardará cinco años en recuperar los gastos de cierre, esto podría impedirle considerar una refinanciación. Sin embargo, si elige la opción de cero gastos de cierre, puede reducir su tasa de interés sin correr el riesgo de perder dinero.

En este caso, el corredor recibe un crédito o lo que se denomina prima por diferencial de rendimiento (YSP). Las primas por diferencial de rendimiento son el efectivo que una compañía hipotecaria recibe por originar su préstamo. El corredor proporciona al cliente y la documentación necesaria para procesar el préstamo, y el prestamista le paga por este servicio en lugar de pagar a uno de sus propios agentes de préstamos. Dado que una agencia de corretaje puede tener más de un agente de préstamos originando préstamos, a veces puede recibir YSP adicionales por generar un mayor volumen de préstamos. Esto normalmente se basa en financiar más de 1 millón en préstamos totales por mes. Esto puede beneficiar enormemente al prestatario, especialmente desde el 1 de abril de 2011. El gobierno federal ha implementado nuevas leyes que exigen que todos los corredores tengan precios fijos con los prestamistas con los que trabajan. Los corredores pueden recibir tanto YSP que pueden ofrecerle una tasa más baja que si usted acudiera directamente al prestamista y pueden pagar todos sus gastos de cierre, a diferencia del prestamista, que le haría pagar usted mismo todos los cargos de terceros. Usted termina con una tasa más baja y menores cargos. Desde que la nueva ley RESPA ^{[ 7 ]} entró en vigor en abril de 2011, los corredores ya no pueden decidir cuánto quieren ganar con el préstamo. En cambio, firman un contrato en abril que establece que solo se quedarán con un cierto porcentaje del YSP y el resto se destinará a los gastos de cierre del prestatario.

Las hipotecas sin gastos de cierre no suelen ser la mejor opción para quienes saben que mantendrán el préstamo durante todo el plazo o al menos el tiempo suficiente para recuperar dichos gastos. Cuando el prestatario paga los gastos de cierre de su propio bolsillo, corre un mayor riesgo de perder la inversión. En la mayoría de los casos, el prestatario no puede negociar las tarifas de tasación o depósito en garantía . A veces, al incluir los gastos de cierre en un préstamo, es fácil determinar si conviene optar por la tasa más baja con gastos de cierre o por la tasa ligeramente más alta sin comisiones. En algunos casos, la cuota mensual será la misma; en ese caso, conviene elegir la tasa más alta sin comisiones. Si la cuota mensual para una tasa del 4,5% con $2.500 de gastos de liquidación es la misma que para una tasa del 4,625% sin comisiones, entonces se pagará la misma cantidad durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, si se elige el préstamo con gastos de cierre y se refinancia antes del final del plazo, se habrá desperdiciado dinero en los gastos de cierre. El importe de su préstamo será 2.500 menos al 4,625% y su cuota mensual será la misma.

La administración Obama autorizó varios programas de refinanciamiento destinados a ayudar a los propietarios con hipotecas superiores al valor de sus viviendas a aprovechar las tasas de interés históricamente bajas. La mayoría de estos programas no requieren una tasación y abarcan todo tipo de préstamos. Los programas ofrecidos en 2013 incluyen:

1. Refinanciamiento simplificado de la FHA : El grupo más beneficiado de este programa de refinanciamiento serán aquellos que tengan un préstamo de la FHA aprobado antes del 31 de mayo de 2009. Para quienes cumplan con esta fecha, las tasas del seguro hipotecario privado (PMI) de la FHA son muy bajas. Este programa de refinanciamiento simplificado, sin tasación, también está disponible para prestatarios que ya no residen en la propiedad (como su vivienda principal) o que la poseen como propiedad de inversión.
2. Refinanciamiento de Préstamos VA : La Administración de Veteranos (VA) ofrece el Refinanciamiento para la Reducción de la Tasa de Interés (IRRR, por sus siglas en inglés) para veteranos propietarios de vivienda que simplemente desean reducir su tasa de interés, sin necesidad de tasación. Estos préstamos también están disponibles para veteranos que cumplan con los requisitos y que ya no residan en la propiedad como su vivienda principal.
3. Refinanciamiento HARP : Cuando se lanzó el Programa de Refinanciamiento Hipotecario Asequible (HARP, por sus siglas en inglés) en 2009, buscaba ayudar a los propietarios con hipotecas con saldo negativo a refinanciar sus préstamos para obtener pagos mensuales y tasas de interés más bajas. Sin embargo, la primera versión del programa no logró ayudar a tantos propietarios con hipotecas con saldo negativo como se esperaba, lo que llevó al lanzamiento de una versión nueva y mejorada de HARP, denominada HARP 2, para abordar las complicaciones. HARP 2 ya no limita la relación préstamo-valor al 125%, y permite cualquier relación préstamo-valor aceptable, cubriendo así las viviendas con saldo negativo. ^{[ 8 ]}
4. Préstamos hipotecarios del USDA : No se requiere tasación: la residencia actual debe estar en un área de cobertura del USDA y estar asegurada bajo el programa del USDA. Por lo tanto, la refinanciación de un préstamo convencional o un préstamo FHA a un préstamo del USDA no funcionará bajo este programa. No se requiere informe de crédito: la hipoteca actual debe estar al día y todos los pagos de la hipoteca de los últimos 12 meses deben haberse realizado a tiempo. Eso es todo. Solo verificamos que usted realizó sus pagos de la casa a tiempo. Se requiere verificación de empleo: necesitaremos verificar que usted está empleado y que recibe suficiente dinero para cumplir con las pautas de suscripción... es decir, debemos probar que tiene suficientes ingresos para realizar los pagos de su casa. No puede obtener efectivo: todo lo que puede hacer es financiar el saldo de su préstamo actual y la nueva tarifa de garantía (USDA PMI) que es del 1.5%.

Este tipo de refinanciamiento puede no ayudar a reducir la cuota mensual ni a acortar los plazos de la hipoteca. Puede utilizarse para mejoras en el hogar, tarjetas de crédito y consolidación de otras deudas si el prestatario cumple con los requisitos gracias al capital acumulado en su vivienda; puede refinanciar con un monto mayor que el de su hipoteca actual y conservar el efectivo.

En situaciones donde el prestatario tiene una primera y una segunda hipoteca, es común consolidar estos préstamos como parte del proceso de refinanciamiento. Sin embargo, incluso si el prestatario no recibe ningún efectivo neto como parte de la transacción, en algunos casos los prestamistas la considerarán una operación de retiro de efectivo debido a la "regla de los 12 meses". Esta regla establece que cualquier refinanciamiento que ocurra dentro de los 12 meses posteriores a una segunda hipoteca (que no formó parte de la transacción de compra original) se considera un refinanciamiento con retiro de efectivo. ^{[ 9 ]}