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Un contrato de arrendamiento comercial es un documento legal que establece los términos bajo los cuales una parte acuerda alquilar una propiedad a otra. El contrato garantiza al arrendatario el uso del inmueble y al arrendador el pago periódico del alquiler durante un número determinado de meses o años. Tanto el arrendatario como el arrendador deben cumplir con los términos del contrato para que este siga siendo válido.
Arrendamiento comercial
Un contrato de arrendamiento comercial es un acuerdo entre el propietario de un inmueble y la persona que desea iniciar algún tipo de negocio en dicho terreno. Un contrato de arrendamiento minorista se refiere a locales destinados total o predominantemente a negocios de venta al por menor. Estos contratos ofrecen protecciones legales adicionales, por lo que es importante elegir el tipo de arrendamiento adecuado. Los abogados especializados en arrendamientos pueden brindar asesoramiento legal al momento de firmar un contrato. Ser propietario de un inmueble comercial también implica la gestión del mismo, algo que muchas empresas no están preparadas para asumir. Las empresas de reciente creación suelen optar por el arrendamiento comercial en lugar de la compra de un inmueble, ya que a menudo carecen del capital necesario para adquirir un espacio comercial adecuado.
Definiciones
Un contrato de arrendamiento comercial también se denomina contrato de arrendamiento de propiedad comercial , de bienes raíces comerciales, de negocios, industrial o de oficinas. [ 1 ] La persona propietaria del inmueble que se va a arrendar se llama arrendador. [ 2 ] El arrendatario utiliza y arrienda la propiedad del arrendador y le proporciona una compensación monetaria. [ 2 ]
Diferencias entre arrendamientos residenciales y comerciales
Un contrato de arrendamiento comercial es diferente de un contrato de arrendamiento residencial. Los contratos residenciales son para inquilinos que buscan alquilar una propiedad para vivir, mientras que los contratos comerciales están destinados a fines comerciales. [ 2 ] Generalmente, los contratos comerciales ofrecen menos protección al inquilino en comparación con los contratos residenciales. [ 2 ] El gobierno asume que los inquilinos involucrados en acuerdos comerciales tienen mayor conocimiento y capacidad para negociar un acuerdo favorable, lo que otorga a cada parte mayor poder de negociación. [ 2 ] Los contratos residenciales, en la mayoría de los casos, ofrecen más protección al inquilino, según la legislación estatal. [ 3 ] El arrendador y el arrendatario pueden estar representados por abogados especializados, lo cual no es común en los contratos residenciales. [ 4 ] Además, los contratos comerciales suelen implicar una cantidad de dinero significativamente mayor. [ 4 ]
Otra diferencia entre los contratos de arrendamiento comercial radica en que son más negociables. [ 4 ] En los contratos de arrendamiento residencial, el inquilino recibe un contrato con escasa o nula posibilidad de negociar los términos. [ 4 ] No es raro que los propietarios de locales comerciales adopten este enfoque, pero la mayoría está dispuesta a negociar los términos. [ 4 ]
Los contratos de arrendamiento comercial también son, en promedio, más largos que los residenciales, con una duración aproximada de diez a doce años. [ 4 ] Un contrato de arrendamiento para oficinas suele tener una duración de cinco años con la posibilidad de renovación o prórroga. [ 4 ]
Función de los intermediarios
No es raro que los contratos de arrendamiento comercial involucren a un agente inmobiliario comercial, a diferencia de los contratos residenciales. [ 5 ] Un agente suele trabajar para el propietario a comisión. [ 5 ] El monto de esta comisión se basa en el acuerdo que logre obtener con el inquilino en cuanto a términos como el alquiler y la superficie. [ 5 ] Con esta información, se sabe que el agente tiene un deber para con el propietario, no con el inquilino. [ 5 ] Sin embargo, el inquilino puede contratar a su propio agente independiente para que lo ayude en su búsqueda de una propiedad comercial para alquilar. [ 5 ] Esta adición afectaría la división de las comisiones del agente, ya que se dividirían entre un grupo de cuatro en lugar de dos personas. [ 5 ]
Contratar a un agente inmobiliario tiene varias ventajas y desventajas para un arrendador. Utilizar un agente puede brindarle al arrendador acceso a su red de contactos con miembros de la comunidad, ayudarlo a comprender leyes complejas de impuestos y zonificación, negociar con compradores, etc. [ 5 ] Una desventaja radica en que los agentes inmobiliarios suelen cobrar por comisión. [ 5 ] Esto podría llevarlos a favorecer propiedades de mayor precio. [ 5 ] Sin embargo, con una compensación de tarifa fija en lugar de comisión, este comportamiento podría contrarrestarse. [ 5 ]
Garantía de habitabilidad
El propietario de un inmueble comercial no tiene que garantizar que el espacio sea habitable, más allá de que haya calefacción y agua caliente, además de cumplir con los demás códigos o leyes. [ 6 ] En una propiedad residencial, el espacio debe ser seguro, limpio y estar en buenas condiciones. [ 6 ] Sin embargo, en un contrato de arrendamiento comercial, el propietario no tiene que mantener las instalaciones ni las áreas comunes. [ 6 ] Gran parte de esa responsabilidad recae sobre el inquilino, quien probablemente aceptará el espacio "tal como está". [ 6 ]
regulación de alquileres
Los contratos comerciales también pueden tener rentas mucho más caras que los contratos residenciales, porque no hay un límite máximo para su importe. [ 6 ] Las propiedades residenciales están más reguladas. [ 6 ] Esta es otra razón por la que un inquilino puede beneficiarse de contar con asesoría legal en sus negociaciones con el propietario. [ 6 ]
Un posible inquilino o propietario debe familiarizarse con diferencias como estas para comprender mejor la ley antes de firmar un contrato de arrendamiento por primera vez.
Tipos de acuerdos
No existe un contrato de arrendamiento comercial estándar y universal. Cada negocio es diferente, al igual que sus propietarios, por lo que cada uno tiene necesidades distintas. [ 3 ] A continuación se presentan ejemplos de los diferentes tipos de contratos de arrendamiento en los que probablemente se encontrarán las partes:
En este tipo de contrato, el arrendador no asume ninguno de los gastos operativos asociados con la propiedad comercial. [ 7 ] En cambio, el inquilino asume el costo del alquiler base, así como un porcentaje de los costos de la propiedad que depende de la cantidad de propiedad que ocupa. [ 8 ] El contrato de doble neto y el contrato de triple neto son dos variantes de este tipo de contrato. [ 8 ]
Arrendamiento con servicio completo
En este tipo de contrato, el inquilino paga una suma global al propietario a cambio de diversos servicios. [ 8 ] Estos servicios varían, pero generalmente incluyen servicios públicos, mantenimiento, seguridad y limpieza. [ 8 ] También es común que este contrato de arrendamiento se utilice en edificios de oficinas con más de un inquilino. [ 8 ]
Arrendamiento bruto
En este tipo de contrato, el arrendador recibe un pago bruto de renta del inquilino, quien también es responsable de pagar sus propios servicios públicos. [ 8 ] Los demás gastos de la propiedad corren a cargo del arrendador. Sin embargo, en algunos casos, el inquilino es responsable de compartir los costos asociados con la propiedad si estos superan cierta cantidad. [ 8 ] Estas son las variaciones para este contrato de arrendamiento bruto:
Alquiler de piso
Este acuerdo es una variante del contrato de arrendamiento bruto en el que el inquilino paga un precio fijo durante un período determinado. Este acuerdo es utilizado frecuentemente por pequeñas empresas. [ 8 ]
Contrato de arrendamiento por etapas
Este acuerdo también es una variación del contrato de arrendamiento bruto. Este contrato tiene en cuenta el aumento de los gastos cubiertos por el arrendador mediante el incremento del alquiler base del inquilino en cada período. [ 8 ]
Arrendamiento porcentual
En este tipo de contrato, se puede exigir un porcentaje de los ingresos brutos que el inquilino obtiene al operar su negocio como pago al arrendador. Además, los arrendadores también pueden exigir pagos de renta base cada período. [ 8 ] Lo que se considera ingreso bruto puede variar según el contrato de arrendamiento; algunos conceptos se deducen en este cálculo, como el impuesto sobre las ventas o los productos devueltos. [ 8 ]
Negociación
En la mayoría de los casos, los términos de un contrato de arrendamiento de una propiedad comercial son negociables entre el inquilino y el arrendador. [ 8 ] Sin embargo, existen varios factores que influyen en el grado de negociación de los diferentes términos. [ 8 ]
Mejoras en propiedades arrendadas
Esta sección de un contrato de arrendamiento detalla qué remodelaciones de la propiedad estarán cubiertas por el inquilino o el arrendador. [ 8 ] Esto podría incluir mejoras como placas de techo o sistemas de seguridad. [ 8 ] Esta sección también detallará cuándo se realizará cada mejora, quién la realizará y a qué costo. [ 8 ] Estos aspectos pueden depender de la duración del contrato de arrendamiento y de la cantidad de espacio que el inquilino ocupe durante su estadía. [ 8 ]
Duración del arrendamiento
El tiempo acordado para que un ocupante utilice la propiedad alquilada generalmente puede negociarse. [ 8 ] Es común que los arrendadores aboguen por contratos de arrendamiento más largos y que los inquilinos aboguen por plazos más cortos o de duración media, ya que cada opción ofrece diferentes ventajas o desventajas tanto para el inquilino como para el arrendador. [ 8 ]
Exclusividad
Esta sección no suele incluirse en un contrato de arrendamiento comercial básico, pero el arrendatario puede solicitarla. [ 8 ] Impide que el arrendador alquile una propiedad adicional para que la utilice otra empresa que opere en la venta de un producto o servicio similar. [ 8 ]
Uso de las instalaciones
Esta cláusula detalla qué operaciones comerciales están permitidas o no al inquilino mientras ocupa el espacio arrendado. [ 8 ] Esta cláusula suele favorecer a los inquilinos que ya se encuentran en las instalaciones propiedad del arrendador, ya que puede contribuir a eliminar la competencia entre los inquilinos existentes. [ 8 ]
Poder de negociación
El poder de negociación de una parte durante las negociaciones de un contrato de arrendamiento comercial puede variar según su influencia. [ 8 ] Esto puede incluir "la tasa de desocupación en la zona geográfica correspondiente, el prestigio del espacio arrendado, la combinación de inquilinos, el sector y la actividad comercial del inquilino, y su reputación económica". [ 8 ] Los inquilinos de buena reputación o influyentes pueden beneficiar a un propietario con varias propiedades vacías, ya que pueden atraer a otros a la zona. [ 8 ] Lo mismo podría decirse de una ubicación estratégica. [ 8 ]
Terminación
Los contratos de arrendamiento pueden incluir una terminología que otorga al arrendador el derecho legal de rescindir el contrato de arrendamiento si vende, demuele o rehabilita el edificio. [ 6 ] Sin embargo, el arrendador está obligado a notificar al inquilino. [ 6 ]
Subarriendo
También puede ser necesario el permiso del arrendador para quien desee subarrendar su espacio, incluso para quien busque hacerse cargo del negocio. [ 6 ] Un inquilino puede solicitar que se añada una cláusula especial al contrato que impida al arrendador impedir la cesión por una causa justificada. [ 6 ]
Otras consideraciones
Hay varios factores que un propietario de una pequeña empresa puede considerar antes de decidir celebrar un contrato de arrendamiento o comprar una propiedad para su negocio. [ 8 ] La SBA compiló una lista de algunos de esos factores a tener en cuenta: [ 8 ] Requisitos operativos, suministro y necesidades de capital, financiamiento y flexibilidad de pago, valor de reventa, equipo e impuestos.
Otras cláusulas comunes de este contrato de arrendamiento que se añaden y negocian pueden incluir: Horario de funcionamiento, Reparaciones y Espacio definido a arrendar. [ 8 ]
Cláusula de subordinación, reconocimiento y no perturbación
Esta cláusula se utiliza en los contratos de arrendamiento comercial para establecer los derechos entre el inquilino, el arrendador y terceros. [ 9 ] Consta de tres partes: subordinación, reconocimiento y no perturbación. [ 9 ] Las circunstancias en las que entra en juego esta cláusula son muy comunes.
Subordinación
Esta primera cláusula afecta principalmente al inquilino. [ 9 ] Eleva los intereses del inquilino, o del arrendatario, a una posición subordinada sobre un tercero. [ 9 ] Esta posición entra en juego si el arrendador decide usar el edificio como garantía. [ 9 ] Esto puede perjudicar al inquilino, ya que le da al arrendador la posibilidad de rescindir el contrato de arrendamiento si el edificio es ejecutado. [ 9 ]
No perturbación
Dadas las condiciones de la sección de subordinación, esta cláusula de no perturbación brinda mayor protección al inquilino. [ 9 ] Les permite continuar operando en el espacio siempre que realicen sus pagos, subordinan sus intereses y acepten reconocer a un nuevo arrendador si la propiedad se vende o se ejecuta la hipoteca. [ 9 ] Si un inquilino no incluyera esta cláusula, podría correr el riesgo de perder su negocio y sufrir un aumento de gastos debido a un cambio de ubicación si se rescinde su contrato de arrendamiento. [ 9 ]
Adhesión
Finalmente, la cláusula de reconocimiento implica la relación entre el inquilino y el nuevo propietario. [ 9 ] Como se mencionó anteriormente, el inquilino debe reconocer y aceptar al nuevo arrendador. Esto significa que asumirá todos los derechos y responsabilidades del arrendador anterior, tal como se enumeran y acuerdan en el contrato de arrendamiento con el inquilino. [ 9 ]
Alternativas de arrendamiento comercial
En algunos casos, un contrato de arrendamiento comercial puede no ser la mejor opción para un emprendedor. En ese caso, pueden considerar alternativas, así que aquí presentamos algunas de las más comunes:
Espacio de coworking
Esta alternativa es común entre las empresas emergentes tecnológicas. [ 10 ] Ofrecen una variedad de plazos que generalmente son opciones a corto plazo, no a largo plazo. [ 10 ]
Estos también ofrecen opciones a corto plazo para espacios de trabajo, de aproximadamente dos a tres años. [ 10 ] Estos espacios son similares a los arrendamientos comerciales en el sentido de que están abiertos a una variedad de diferentes tipos de negocios, pero varias de las instalaciones dentro del edificio son compartidas. [ 10 ]
Estas ofrecen a los dueños de negocios la oportunidad de operar sin el compromiso de un contrato de arrendamiento comercial. [ 10 ] Sin embargo, aún requiere las licencias, permisos y el cumplimiento de las regulaciones necesarias. [ 10 ]
Referencias
- ↑ "Crea tu contrato de arrendamiento comercial gratuito" . LawDepot . Consultado el 18 de diciembre de 2020 .
- 1 2 3 4 5 "Preguntas frecuentes sobre contratos de arrendamiento comercial - Estados Unidos" . www.lawdepot.com . Consultado el 18 de diciembre de 2020 .
- 1 2 Berson, Bryan (2012). "El entorno del arrendamiento comercial" . Quality. 51:14 – vía Indiana University ( ProQuest).
- 1 2 3 4 5 6 7 Bogart, Daniel (2008). "Buena fe y trato justo en el arrendamiento comercial: la doctrina correcta en la transacción equivocada" . The John Marshall Law Review . 41 .
- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 "Corredor de bienes raíces comerciales" . Instituto de Finanzas Corporativas . Recuperado el 18 de diciembre de 2020 .
- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 La Sociedad de Asistencia Legal. "Arrendamientos comerciales: estrategias de arrendamiento para tiempos difíciles... o cualquier momento" (PDF) . Servicios para pequeñas empresas de la ciudad de Nueva York .
- ↑ "Definición de ARRENDAMIENTO" . www.merriam-webster.com . Consultado el 18 de diciembre de 2020 .
- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 " Arrendamiento" . Enciclopedia . 2020.
- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Lee, JinAh; JD "Acuerdos de subordinación, no perturbación y reconocimiento (SNDA)" . www.alllaw.com . Consultado el 18 de diciembre de 2020 .
- 1 2 3 4 5 6 "Tipos de locales comerciales | Pequeñas empresas" . www.smallbusiness.wa.gov.au . Consultado el 18 de diciembre de 2020 .
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