Robinson v Harman (1848) 1 Ex Rep 850 es un caso de derecho contractual inglés , que es más conocido por una formulación clásica del juez James Parke (en 855) sobre el propósito...
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La norma del derecho consuetudinario establece que, cuando una parte sufre una pérdida por incumplimiento de contrato, debe ser colocada, en la medida en que el dinero lo permita, en la misma situación, con respecto a los daños y perjuicios, como si el contrato se hubiera cumplido.
Hechos
El Sr. Harman escribió una carta, fechada el 15 de abril de 1846, en la que aceptaba otorgar al Sr. Robinson un contrato de arrendamiento de una casa en High Street, Croydon , por 21 años, a partir del 29 de septiembre de ese año, por 110 libras esterlinas al año. La redacción exacta era: «para otorgar y entregar al demandante un contrato de arrendamiento válido y favorable de cierta vivienda, etc., y otros bienes inmuebles y locales en el acuerdo mencionado, por un plazo de veintiún años a partir del 29 de septiembre siguiente, con una renta anual de 110 libras esterlinas». [ 1 ] Luego, el Sr. Harman cambió de opinión y se negó a completar el contrato de arrendamiento. Resultó que la casa valía mucho más de 110 libras esterlinas al año. El Sr. Harman había heredado la propiedad de su padre, recientemente fallecido. Aunque el abogado del Sr. Robinson (cuyos honorarios fueron de 15 libras, 12 chelines y 8 peniques) había preguntado si el testamento podría haber cedido la propiedad a fideicomisarios, el Sr. Harman había dicho que no había nada de eso, que era su propiedad en su totalidad y que solo él tenía la facultad de arrendarla. De hecho, los fideicomisarios poseían la propiedad y el Sr. Harman solo tenía derecho a la mitad del alquiler durante su vida. Como resultado de este incumplimiento de contrato, el Sr. Robinson, según la demanda,
"perdió y fue privado de grandes ganancias y beneficios que de otro modo le habrían correspondido, y pagó, gastó e incurrió en la obligación de pagar diversas sumas de dinero, en relación con la preparación del mencionado acuerdo y contrato de arrendamiento, etc., por un monto total de 20 libras esterlinas."
Lord Denman CJ presidió el juicio en las Sesiones de Primavera de Surrey . El Sr. Harman alegó que el demandante no podía obtener una indemnización por la pérdida de su acuerdo . Se presentaron pruebas en su favor de que el Sr. Robinson, al firmar el acuerdo, tenía pleno conocimiento de la incapacidad del demandado para otorgar el arrendamiento; pero el juez dictaminó que dichas pruebas eran inadmisibles. El juez determinó que el Sr. Robinson tenía derecho a 200 libras esterlinas (incluidos los gastos judiciales) para compensar la pérdida sufrida al no obtener la vivienda. El Sr. Harman apeló.
Juicio
En apelación, el Tribunal de la Cámara del Tesoro sostuvo que cuando una parte acepta otorgar un arrendamiento bueno y válido, teniendo pleno conocimiento de que no tiene título, el demandante, en una acción por incumplimiento de dicho acuerdo, puede recuperar, más allá de sus gastos, los daños resultantes de la pérdida de su acuerdo; y el demandado no puede, bajo la excepción de pago de dinero al tribunal, presentar pruebas de que el demandante estaba al tanto del defecto de título. La sentencia de Parke B fue la siguiente.
James Parke
La norma debe ser desestimada. El demandado contrató otorgar un contrato de arrendamiento válido y justo, y el juez actuó correctamente al rechazar las pruebas que alterarían el contrato admitido en la alegación.
La siguiente pregunta es: ¿qué daños y perjuicios tiene derecho a recuperar el demandante? La norma del derecho común establece que, cuando una parte sufre una pérdida por incumplimiento de contrato, debe, en la medida de lo posible, ser restituida en la misma situación, respecto a los daños y perjuicios, que si el contrato se hubiera cumplido. El caso Flureau v Thornhill matizó esta norma del derecho común. En él se sostuvo que los contratos de compraventa de bienes inmuebles están sujetos únicamente a la condición de que el vendedor tenga un título válido; de modo que, cuando una persona se compromete a vender un bien inmueble, existe un entendimiento implícito de que, si no lo hace, los únicos daños y perjuicios recuperables serán los gastos en que el comprador incurra al investigar el título. El presente caso se rige por la norma del derecho común y no puedo distinguirlo del caso Hopkins v Grazebrook .
Comparto esta opinión. Los daños se han evaluado conforme a la regla general del derecho, según la cual, cuando una persona celebra un contrato y lo incumple, debe indemnizar la totalidad del daño sufrido. A esta regla general se le añadió una excepción en el caso Flureau v Thornhill , y a esta excepción se le añadió otra en el caso Hopkins v Grazebrook . Este caso se enmarca dentro de esta última, restableciendo así la antigua regla del derecho consuetudinario. Por lo tanto, el demandado, al haberse comprometido a otorgar un arrendamiento válido, sin tener ningún título aparente, debe indemnizar al demandante por la pérdida sufrida al no disponer de aquello por lo que contrató.
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