impuesto de evaluación especial

En Estados Unidos, una contribución especial es un cargo que las autoridades públicas pueden imponer sobre parcelas inmobiliarias para ciertos proyectos públicos. El concepto surgió hace siglos como expresión de un principio máximo de la época romana. En 1851, en la sentencia del caso "People v Mayor of City of Brooklyn" (4 NY 419, 425), se afirmó lo siguiente: "Se pretendía distribuir el impuesto según el principio de que 'Quien recibe el beneficio debe asumir la carga'". Por lo tanto, una contribución especial beneficia a ciertas propiedades inmobiliarias específicas, en lugar de a todas las propiedades dentro de una comunidad. La carga financiera de una contribución especial se aplica en un área geográfica específica conocida como distrito de contribución especial (SAD, por sus siglas en inglés). Una contribución especial solo puede aplicarse a parcelas inmobiliarias que se hayan identificado como beneficiarias directas y únicas del proyecto público. ^{[ 1 ]}

Las contribuciones especiales más conocidas son los gravámenes que se aplican a los terrenos cuando se instalan tuberías de agua potable , alcantarillado o cuando se pavimentan calles con hormigón u otra superficie impermeable . Sin embargo, también se pueden aplicar contribuciones especiales para otros fines, como la protección policial o contra incendios , la construcción de estacionamientos , el alumbrado público y muchos otros fines permitidos por las leyes estatales y locales.

Si bien han existido variaciones del concepto de contribuciones especiales en varias naciones del mundo desde el siglo XVII, ^{[ 2 ]} en los EE. UU. una contribución especial se define más formalmente a través de una acción judicial como la remuneración que una unidad gubernamental puede exigir a los propietarios de propiedades para financiar un proyecto público que crea un "beneficio" en las propiedades ubicadas dentro de un área geográfica especial conocida como distrito de contribución especial.

Algunos argumentan que este impuesto ha contribuido a la creciente brecha entre los niveles de vida de ricos y pobres. ^{[ 3 ]}

Un distrito de evaluación especial (SAD, por sus siglas en inglés) es un área geográfica en la que el valor de mercado de los bienes inmuebles se incrementa debido a la influencia de una mejora pública y en la que se asigna un impuesto para recuperar los costos de dicha mejora pública. ^{[ 4 ]}

Las contribuciones especiales individuales solo pueden realizarse en un SAD, que es uno de los dos tipos de áreas geográficas comúnmente asociadas con una contribución especial.

El otro tipo de área geográfica es el "distrito de servicios". Las circunstancias varían según las leyes de cada estado, pero la característica esencial que distingue a estos dos tipos de distritos es la siguiente: un distrito de servicios está compuesto por todas las parcelas individuales de terreno que están de alguna manera conectadas con la mejora pública para la cual se aplicará la contribución especial. El distrito de contribución especial consta únicamente de aquellas propiedades que, según la ley aplicable, han recibido un "beneficio" específico y único de la mejora pública.

Ejemplos de propiedades que pueden estar conectadas de alguna manera a una mejora pública y, por lo tanto, están incluidas dentro de un distrito de servicios, pero pueden estar excluidas del distrito de evaluación especial, son las propiedades asociadas con una presa y las propiedades asociadas con una estructura de estacionamiento comercial .

En el caso de una represa, todas las propiedades ubicadas dentro de una cuenca hidrográfica definida científicamente y todas las propiedades situadas dentro de la llanura aluvial de la represa están conectadas por el flujo de agua desde toda la cuenca hacia un lago y por cómo el agua dentro del lago puede inundar áreas específicas aguas abajo. Dado que el área de una cuenca hidrográfica y el área de una llanura aluvial suelen ser muy, muy grandes en comparación con el área de un lago, es posible que algunas porciones de la cuenca y la llanura aluvial se encuentren físicamente en una unidad gubernamental distinta al lago. También es posible que la unidad gubernamental que autoriza un impuesto especial no tenga jurisdicción para incluir todo el terreno dentro de la cuenca y la llanura aluvial. En este ejemplo, el distrito de servicio sería lo suficientemente grande como para incluir todas las propiedades conectadas al lago por el flujo de agua. El Distrito de Impuesto Especial sería un área más pequeña dentro de la cual la unidad gubernamental que propone el impuesto especial tiene la facultad de recaudar dicho impuesto.

En el caso de un proyecto de desarrollo económico (por ejemplo, un estacionamiento para un distrito comercial), las circunstancias que podrían generar diferencias en los límites geográficos del distrito de servicios y del Área de Desarrollo Económico (SAD, por sus siglas en inglés) se relacionan con el uso actual y permitido de la propiedad, más que con las subdivisiones políticas. Es decir, las fuerzas económicas del mercado serían clave para incluir o excluir una propiedad específica.

El área de servicio de un estacionamiento generalmente se limita a la zona geográfica por donde transitan los peatones entre los negocios y el estacionamiento. Por ejemplo, si los usuarios del estacionamiento transitan por un área definida como seis cuadras o menos alrededor del mismo, el área de servicio comprendería todas las propiedades ubicadas dentro de ese radio.

Sin embargo, dentro del área de seis manzanas podría haber más que solo establecimientos comerciales . Todas las clases de propiedades ubicadas dentro de la distancia que los compradores razonablemente pueden recorrer a pie hacia y desde los comercios podrían incluir un bloque de viviendas o una instalación industrial. Las propiedades comerciales se evaluarían porque los estudios demostrarían que las ventas minoristas dependen de un estacionamiento adecuado para los clientes. También se podría demostrar que las propiedades residenciales (viviendas) quedarían excluidas porque no se esperaría razonablemente que sus usuarios se beneficiaran del estacionamiento. Dependiendo de diversos escenarios , las propiedades industriales tampoco se beneficiarían de un estacionamiento.

Existen variaciones entre los gobiernos estatales respecto a lo que constituye un “beneficio” según las leyes de contribuciones especiales. Desde el siglo XIX se ha promulgado una definición judicial de beneficio. Sin embargo, a medida que creció la experiencia con las contribuciones especiales y se emitieron más decisiones judiciales en diversos estados, surgió una definición más uniforme de “beneficio”. La definición contemporánea de “beneficio” se expresa claramente en una decisión de la Corte Suprema del estado de Michigan, en Estados Unidos. Dicha corte declaró: “Aclaramos el criterio para determinar la validez de las contribuciones especiales. Una opinión anterior de la Corte de Apelaciones sugería que existían tres bases alternativas que respaldarían la constatación de beneficios especiales suficientes para justificar una contribución especial: 1) un aumento en el valor del terreno, 2) la liberación de alguna carga sobre el terreno, o 3) la creación de una adaptabilidad especial del terreno. Rechazando este enfoque, esta Corte afirmó que las contribuciones especiales solo son permisibles cuando las mejoras resultan en un aumento del valor del terreno objeto de la contribución especial”. (Kadzban contra la ciudad de Grandville, 442 Mich 495, 501: 502 NW2d 299).

En general, el "beneficio" debe derivarse directa, única y específicamente del proyecto público. Por ejemplo, cuando las entidades gubernamentales instalan redes de agua y alcantarillado, el valor de los terrenos cercanos suele aumentar. La disponibilidad de agua potable y de redes de alcantarillado evita que los propietarios afectados tengan que instalar costosos pozos y sistemas sépticos . Además, elimina la posibilidad de contaminación de las aguas subterráneas y superficiales por aguas residuales tratadas de forma inadecuada . Los terrenos que antes eran "no edificables" pueden volverse edificables una vez que se dispone de servicios públicos de agua y alcantarillado. La prestación de estos servicios permite adaptar terrenos anteriormente inutilizables para uso residencial o comercial. Un sistema de alcantarillado pluvial , una presa o un dique pueden mitigar las inundaciones y, por lo tanto, alivian la carga que representan. ^{[ 5 ]}

El término beneficio suele referirse a un aumento en el valor de mercado de la propiedad beneficiada. Sin embargo, algunos estados históricamente han definido el término beneficio para que signifique más que un simple aumento del valor de mercado. Por ejemplo, el beneficio puede referirse a una adaptabilidad especial del terreno o a la exención de alguna carga. ^{[ 6 ]}

Solo ciertos bienes pueden ser objeto de una tasación especial. Los bienes que se tasan deben ser inmuebles, no muebles. El término «muebles» se refiere a la propiedad personal en el ámbito tributario . Ejemplos de bienes personales incluyen la maquinaria, el equipo, el mobiliario y las instalaciones que una persona física o jurídica pueda poseer.

En resumen, cuando una entidad gubernamental financia un proyecto público que beneficia de manera directa, única y específica (aumenta) el valor de ciertas parcelas de bienes inmuebles, puede imponer un gravamen a cada propiedad específicamente beneficiada como compensación por dicho beneficio. Las propiedades designadas para ser gravadas de manera especial se agrupan en un área geográfica con límites claramente definidos. Esta área geográfica se denomina Distrito de Impuestos Especiales. ^{[ 7 ] [ 8 ]}

Entre las características únicas de la tasación especial, existe una que la hace particularmente onerosa para los ciudadanos comunes. Una tasación especial goza de una presunción de validez. Esto significa que es mucho más difícil y, por lo general, mucho más costoso apelar que el impuesto predial ad valorem con el que la mayoría de los ciudadanos están familiarizados. Esto se debe a que es difícil para el ciudadano común reconocer que se ha producido un error en el procedimiento o la metodología de la tasación especial, y los recursos que un contribuyente debe emplear para impugnar una tasación especial son más extensos y costosos que los necesarios para impugnar un impuesto ad valorem indebido sobre su propiedad.

Por ejemplo, la mayoría de los contribuyentes inmobiliarios comprenden intuitivamente las fuerzas del mercado asociadas al valor de sus viviendas u otras propiedades. En consecuencia, si la tasación fiscal parece desproporcionada, suelen detectarlo rápidamente. En el caso de las contribuciones especiales, incluso para los profesionales resulta difícil comprender los complejos matices relacionados con los conceptos de necesidad y beneficio, que son la base de este tipo de gravamen.

Una vez que un contribuyente reconoce que existe un problema, la diferencia en los procedimientos para apelar un impuesto predial y una contribución especial dificulta considerablemente la apelación de esta última. Mientras que las apelaciones de impuestos ad valorem a menudo pueden realizarse a nivel local sin ayuda profesional, las apelaciones de contribuciones especiales suelen requerir la asistencia de abogados , ingenieros y otros consultores. Además, un contribuyente suele tener la oportunidad de impugnar una tasación de impuesto predial anualmente. En el caso de la mayoría de las contribuciones especiales, generalmente existe un plazo muy breve para apelar y, si se pierde dicho plazo, las opciones de recurso son escasas.

Para cualquier propietario que se sienta perjudicado por una contribución especial, lo más importante es el concepto legal conocido como "presunción de validez". Esto significa que los tribunales respetan las acciones de las entidades gubernamentales locales y presumen que actuaron correctamente. Como mínimo, cualquier impugnación de la contribución especial debe demostrar que el gobierno no actuó legalmente. Esta impugnación es crucial.

Por todas estas razones, es fundamental que cualquier persona que se enfrente a una tasación extraordinaria participe en las audiencias públicas y supervise el proceso de tasación extraordinaria desde sus primeras etapas.

• Captura de valor

• "Evaluación especial"  . Nueva Enciclopedia Internacional . 1905.