Derechos de desarrollo transferibles

Los derechos de desarrollo transferibles ( TDR , por sus siglas en inglés) son un método mediante el cual los promotores pueden adquirir los derechos de desarrollo de ciertas parcelas dentro de un "distrito emisor" designado y transferirlos a otro "distrito receptor" para aumentar la densidad de su nuevo desarrollo. El concepto jurídico subyacente de un programa de transferencia de derechos de desarrollo es la idea de que toda tierra posee un conjunto de derechos de propiedad. ^{[ 1 ]} Se utiliza para controlar el uso del suelo y complementar la planificación y zonificación del uso del suelo para una gestión más eficaz del crecimiento urbano y la conservación del suelo.

El proceso TDR puede considerarse una herramienta para controlar la expansión urbana mediante la concentración del desarrollo. El TDR es un mecanismo legal ofrecido en algunas jurisdicciones de gobierno local como una forma de control del desarrollo . En los Estados Unidos, el TDR también es una forma de evitar problemas de expropiación constitucional causados ​​por la rezonificación de áreas que de otro modo eliminarían una cantidad significativa de valor de la propiedad. El procedimiento ofrece a los propietarios incentivos financieros o bonificaciones por la conservación y el mantenimiento de los valores ambientales, patrimoniales o agrícolas de sus tierras. El TDR se basa en el concepto de que con la propiedad de la tierra viene el derecho de uso de la tierra, o desarrollo de la tierra . Estos derechos de desarrollo basados ​​en la tierra pueden en algunas jurisdicciones ser usados, no usados, vendidos o transferidos de otra manera por el propietario de una parcela. ^{[ 2 ] : 3 [ 3 ]}

Los distritos de origen suelen estar formados por áreas con características deseables que corren el riesgo de ser urbanizadas, como tierras agrícolas o zonas silvestres, pero también pueden ser sitios históricos recientemente designados. Alternativamente, las parcelas con edificios que no utilizan toda su superficie disponible tienen capacidad edificable sobrante que puede transferirse a otras parcelas, posiblemente colindantes con las primeras. ^{[ 4 ]}

Los distritos receptores suelen estar ubicados en áreas urbanas propicias para el desarrollo. Generalmente, los distritos receptores son áreas más adecuadas para desarrollos de alta densidad, mientras que los distritos emisores son áreas con valores ambientales, patrimoniales o agrícolas que el condado, la ciudad o el municipio desean preservar. ^{[ 4 ]}

Los bancos de crédito TDR pueden utilizarse para almacenar derechos de desarrollo adquiridos, si aún no se ha identificado un proyecto de desarrollo en la zona receptora. Este mecanismo se emplea cuando la venta en la zona emisora ​​no coincide con un proyecto de desarrollo en la zona receptora. También resulta útil en comunidades que tienen la oportunidad de adquirir los derechos de una zona de alto interés para la conservación, pero que no cuentan con un proyecto de desarrollo que pueda soportar una mayor densidad en ese momento. En Massachusetts, se recomienda que los bancos de crédito TDR sean gestionados por una organización externa con facultades para negociar la venta de derechos de desarrollo, como una organización sin ánimo de lucro o una agencia que opere dentro de la comunidad. ^{[ 5 ]}

Un ejemplo ampliamente conocido de TDR distritales es la Reserva Agrícola del Condado de Montgomery, Maryland . ^{[ 6 ]} Se han implementado programas de TDR en más de 200 comunidades de EE. UU., ^{[ 2 ] : 25} en varios estados, incluidos Colorado , ^{[ 7 ]} Massachusetts , ^{[ 8 ]} Virginia ^{[ 9 ]} y Washington . ^{[ 10 ]} La ciudad de Nueva York tiene límites a los derechos aéreos de cada edificio, pero estos son libremente transferibles. ^{[ 11 ] [ 12 ] [ 13 ] [ 14 ]}

Uno de los ejemplos más famosos de TDR se encuentra en el caso de Penn Central Transportation Co. v. New York City (1978). La Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos de la ciudad no privó a los propietarios de Grand Central Terminal de todo valor económico al negarles el derecho a construir un edificio de oficinas sobre la estación. Los propietarios de la terminal poseían derechos aéreos que podían utilizarse como TDR para construir a una altura superior a la permitida por la zonificación convencional en sus otras propiedades. ^{[ 15 ]}

• Planificación integral
• Planificación ambiental