préstamo VA

Un préstamo VA es un préstamo hipotecario en los Estados Unidos garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). El programa está dirigido a veteranos estadounidenses , miembros de las fuerzas armadas en servicio activo, reservistas y cónyuges sobrevivientes seleccionados (siempre que no se vuelvan a casar) y puede utilizarse para la compra de viviendas unifamiliares, condominios, propiedades multifamiliares, casas prefabricadas y construcciones nuevas. El VA no origina los préstamos, sino que establece los requisitos para acceder a ellos, emite las directrices y los requisitos mínimos para la concesión de hipotecas y garantiza financieramente los préstamos que cumplen con los requisitos del programa.

El objetivo principal del programa de préstamos hipotecarios para veteranos es proporcionar financiación para la compra de vivienda a los veteranos que cumplan los requisitos y ayudarles a adquirir propiedades sin pago inicial . El préstamo puede ser otorgado por prestamistas autorizados.

El préstamo VA permite a los veteranos un financiamiento del 103.6% sin seguro hipotecario privado (PMI) o una segunda hipoteca del 20% y hasta $6,000 para mejoras de eficiencia energética. Se paga a la VA una comisión de financiamiento del 0% al 3.6% del monto del préstamo; esta comisión también puede financiarse y algunos pueden calificar para una exención. En una compra, los veteranos pueden pedir prestado hasta el 103.6% del precio de venta o el valor razonable de la vivienda, lo que sea menor. Dado que no hay PMI mensual , una mayor parte del pago de la hipoteca se destina directamente a calificar para el monto del préstamo, lo que permite préstamos mayores con el mismo pago. En una refinanciación, donde se crea un nuevo préstamo VA, los veteranos pueden pedir prestado hasta el 100% del valor razonable de una propiedad, donde lo permitan las leyes estatales. En una refinanciación donde el préstamo es una refinanciación de un préstamo VA a un préstamo VA (refinanciación IRRRL), el veterano puede pedir prestado hasta el 100.5% del monto total del préstamo. El 0,5% adicional es la comisión de financiación para una refinanciación con reducción de tipos de interés del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).

Los préstamos VA permiten a los veteranos acceder a montos mayores que los de los préstamos tradicionales de Fannie Mae /conformes. Las directrices estándar de la VA establecen que esta entidad asegurará una hipoteca cuyo pago mensual sea de hasta el 41% del ingreso bruto mensual, en comparación con el 28% de un préstamo convencional , siempre que el veterano no tenga gastos mensuales. No obstante, no existe un límite estricto para la relación deuda-ingresos (DTI) en un préstamo hipotecario de la VA. Se han dado casos de veteranos que han obtenido la aprobación con una DTI de hasta el 80%, si existen otros factores que fortalecen su solicitud. Estos factores incluyen una baja relación préstamo-valor (LTV), ingresos residuales suficientes, ingresos adicionales recibidos pero no utilizados para calificar para el préstamo, buen historial crediticio, etc.

A pesar de la popularidad de los préstamos VA, persisten varias ideas erróneas entre los posibles prestatarios. Algunos creen que el beneficio solo se puede usar una vez, que los préstamos VA tardan más en cerrarse o que se requiere un historial crediticio impecable. En realidad, el beneficio es reutilizable, los plazos de cierre suelen ser comparables a los de los préstamos convencionales y los requisitos de crédito son más flexibles. ^{[ 1 ]} Otros mitos incluyen la creencia de que los préstamos VA limitan las opciones de vivienda o son más caros debido a la comisión de financiación; sin embargo, los préstamos VA se pueden usar para una variedad de tipos de propiedades y, a menudo, resultan en costos totales más bajos. ^{[ 2 ]}

La Ley de Reajuste para Militares original , aprobada por el Congreso de los Estados Unidos en 1944, extendió una amplia variedad de beneficios a los veteranos elegibles. El programa de garantía de préstamos del VA fue especialmente importante para los veteranos. ^{[ 3 ]} Según la ley, en su versión enmendada, el VA está autorizado a garantizar o asegurar préstamos para vivienda, granja y negocios otorgados a veteranos por instituciones crediticias. Hasta 2020, más de 25 millones de préstamos para vivienda del VA han sido asegurados por el gobierno. ^{[ 4 ]} El VA puede otorgar préstamos directos en ciertas áreas para la compra o construcción de una vivienda o residencia agrícola, o para la reparación, alteración o mejora de la vivienda. Los términos y requisitos de los préstamos agrícolas y comerciales del VA no han incentivado a los prestamistas privados a otorgar dichos préstamos en grandes cantidades durante los últimos años.

La Ley de Vivienda para Veteranos de 1970 eliminó todas las fechas límite para solicitar préstamos de vivienda garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). Esta enmienda de 1970 también contemplaba préstamos garantizados por el VA para casas móviles. ^{[ 5 ]}

Más recientemente, la Ley de Mejora de los Beneficios de Vivienda para Veteranos de 1978 ^{[ 6 ]} amplió y aumentó los beneficios de vivienda para millones de veteranos estadounidenses. ^{[ 3 ]}

Hasta 1992, el programa de garantía de préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) solo estaba disponible para veteranos que habían prestado servicio activo durante períodos específicos. Sin embargo, con la promulgación de las Enmiendas al Programa de Préstamos para Viviendas de Veteranos de 1992 (Ley Pública 102-547, aprobada el 28 de octubre de 1992 ^{[ 7 ]} ), la elegibilidad del programa se amplió para incluir a reservistas y personal de la Guardia Nacional que hubieran prestado servicio honorable durante al menos seis años sin cumplir con los requisitos de las disposiciones anteriores para el servicio activo. Dicho personal debe pagar una comisión de financiación ligeramente superior al obtener un préstamo para vivienda del VA.

A pesar de la gran confusión y los malentendidos que existen, el gobierno federal generalmente no otorga préstamos directos bajo esta ley. El gobierno simplemente garantiza los préstamos otorgados por prestamistas hipotecarios convencionales (cuya descripción aparece en secciones posteriores) después de que los veteranos gestionan sus propios préstamos a través de sus círculos financieros habituales. La Administración de Veteranos luego evalúa la propiedad en cuestión y, si considera que el riesgo involucrado es aceptable, garantiza al prestamista contra la pérdida del capital en caso de que el comprador incumpla con sus obligaciones.

En colaboración con el programa del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), la Ley de Alivio Civil para Miembros del Servicio Militar protege a los miembros del servicio de los problemas financieros relacionados con sus préstamos hipotecarios que puedan surgir como resultado de sus compromisos de servicio activo, congelando sus tasas de interés al 6%.

El 26 de octubre de 2012, el Departamento de Asuntos de Veteranos anunció que había garantizado 20 millones de préstamos hipotecarios desde que se estableció su programa de préstamos para vivienda en 1944 como parte de la Ley de Derechos de los Veteranos (GI Bill of Rights) original para los veteranos que regresaban de la Segunda Guerra Mundial . El préstamo número 20 millones se garantizó para una vivienda en Woodbridge, Virginia , adquirida por la viuda de un veterano de la guerra de Irak que falleció en 2010. ^{[ 8 ] [ 9 ]}

El 22 de junio de 2019, el programa de préstamos VA celebró su 75.º aniversario desde la aprobación de la Ley de Reajuste para Militares (Servicemen's Readjustment Act), también conocida como la Ley GI . Durante la celebración, el Departamento de Asuntos de Veteranos anunció que el programa había garantizado 24 millones de préstamos hipotecarios VA desde su creación. ^{[ 10 ]}

El 25 de junio de 2019, se promulgó la Ley de Veteranos de Vietnam de la Armada de Aguas Azules de 2019, que aumentó temporalmente la tarifa de financiación del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) para los miembros del servicio activo y los veteranos a partir del 1 de enero de 2020. La ley eliminó los límites de los préstamos del VA por condado para los compradores de vivienda con derecho a un préstamo completo del VA y eximió a los receptores del Corazón Púrpura del pago de la tarifa de financiación del VA. ^{[ 11 ]} Varios miembros del Congreso se mostraron descontentos tras la aprobación de la ley y escribieron una carta abierta a la presidenta de la Cámara de Representantes, Nancy Pelosi, y al líder de la minoría, Kevin McCarthy, solicitando que las futuras facturas no se paguen mediante el aumento de las tarifas de los préstamos del VA. ^{[ 12 ]}

En junio de 2023, el Comité de Servicios Armados de la Cámara de Representantes aprobó la Ley Major Richard Star, que permitiría a los veteranos que se jubilan por motivos médicos antes de cumplir 20 años de servicio recibir tanto la pensión militar completa como la prestación por discapacidad. El proyecto de ley cuenta con amplio apoyo bipartidista, pero para que se convierta en ley, requiere una compensación total de su costo estimado por la Oficina de Presupuesto del Congreso, que asciende a 9750 millones de dólares en los próximos diez años. ^{[ 13 ] [ 14 ]}

El 11 de noviembre de 2023, NPR publicó una investigación sobre miles de veteranos que perdieron ingresos y solicitaron una moratoria por COVID en sus pagos hipotecarios durante seis o doce meses, quienes luego corrieron el riesgo de perder sus hogares cuando el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) en octubre de 2022 finalizó el programa de Pago Parcial de Reclamaciones, una forma asequible de comenzar a pagar sus hipotecas nuevamente. ^{[ 15 ]} Aproximadamente 6000 titulares de préstamos del VA que solicitaron moratorias por COVID estaban en proceso de ejecución hipotecaria y 34 000 estaban en mora. El 15 de noviembre, los senadores estadounidenses Sherrod Brown , Jon Tester , Jack Reed y Tim Kaine escribieron una carta abierta al VA para que suspendiera de inmediato el proceso de ejecución hipotecaria en todos los préstamos del VA donde los prestatarios probablemente calificarían para el nuevo programa de Asistencia para la Compra de Servicios para Veteranos (VASP) del VA. ^{[ 16 ]} El 17 de noviembre, el VA posteriormente suspendió las ejecuciones hipotecarias de préstamos del VA durante seis meses. ^{[ 17 ]}

Los beneficiarios de préstamos de la VA pagan una comisión de financiación a la VA para compensar el costo de sus préstamos que no requieren pago inicial ni seguro hipotecario. Los veteranos pueden estar exentos de pagar la comisión de financiación, o recibir un reembolso de las comisiones pagadas, si cumplen con uno de los cinco criterios, como recibir una compensación por discapacidad de la VA o recibir un Corazón Púrpura. ^{[ 18 ]} Es un mito que la compensación por discapacidad deba ser un porcentaje determinado, "como un mínimo del 10 %". El Título 38 Beneficios para Veteranos establece "...38 Código de los Estados Unidos § 3729. Tarifa de préstamo (c) - (1) No se puede cobrar una tarifa bajo esta sección a un veterano que esté recibiendo compensación (o que, de no ser por la recepción de un pago de jubilación o un pago por servicio activo, tendría derecho a recibir compensación) o a un cónyuge sobreviviente de cualquier veterano (incluida una persona que murió en el servicio militar, naval o aéreo activo) que murió por una discapacidad relacionada con el servicio..." ^{[ 19 ]} Si a un veterano se le otorga una compensación por discapacidad después de pagar una tarifa de financiamiento, puede solicitar un reembolso de esta tarifa de financiamiento, siempre que la fecha de inicio de la discapacidad sea anterior a la fecha de cierre de la hipoteca de la vivienda.

En agosto de 2012, el Congreso aprobó una ley que permite a los veteranos recibir los beneficios por discapacidad mientras su solicitud está en trámite. El monto pagado por la cuota de financiación puede ser reembolsado al veterano una vez que se emita la resolución y se reciba la documentación.

La comisión de financiación de la VA puede pagarse en efectivo o incluirse en el importe del préstamo. Los gastos de cierre, como la tasación de la VA, el informe de crédito , la comisión de tramitación del préstamo, la búsqueda de títulos , el seguro de título , los gastos de registro, los impuestos de transferencia, los gastos de topografía o el seguro contra riesgos, no pueden incluirse en el préstamo. Sin embargo, el vendedor puede abonarlos en nombre del prestatario de la VA.

La solicitud de préstamo de la VA es un formulario estandarizado, el formulario 1003, emitido por Fannie Mae, también conocido como formulario 65 de Freddie Mac. Es un delito federal, punible con multa o prisión, o ambas, hacer declaraciones falsas a sabiendas en una solicitud de préstamo de la VA, según lo dispuesto en el Título 18 del Código de los Estados Unidos , Sección 1001 y siguientes.

Para presentar su solicitud, necesitará la siguiente documentación:

• Copias de sus declaraciones W2 de los últimos dos años, para que se pueda confirmar su ingreso familiar bruto,
• Copias de sus dos recibos de pago anteriores,
• Documentación de otros activos (cuentas corrientes, cuentas de ahorro, inversiones financieras, fondos fiduciarios, etc.),
• Si trabaja por cuenta propia, deberá presentar dos años consecutivos de declaraciones de impuestos.
• El veterano también debe presentar su formulario DD 214 y su Certificado de Elegibilidad (COE).

El programa de préstamos para veteranos está diseñado para veteranos que cumplen con el número mínimo de días de servicio completado. Algunos de los otros requisitos de elegibilidad para el programa de préstamos de la VA ^{[ 20 ]} y algunos beneficios específicos para préstamos hipotecarios incluyen la duración del servicio o el compromiso de servicio, el estado de servicio y la naturaleza del servicio. El programa también ofrece beneficios a los cónyuges sobrevivientes.

El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) no tiene un puntaje crediticio mínimo para la precalificación de un préstamo hipotecario; sin embargo, la mayoría de los prestamistas requieren un puntaje crediticio mínimo de al menos 620. ^{[ 21 ]}

Un veterano que haya utilizado su derecho a comprar una vivienda anteriormente, podría tener derecho a comprar otra. Si ya compró una vivienda con sus beneficios de la Administración de Veteranos (VA), es posible que aún tenga parte de ese derecho disponible para la compra de una nueva vivienda. Para calcular el derecho máximo disponible, tenga en cuenta lo siguiente:

1. Si su vivienda anterior fue adquirida con un préstamo VA y dicho préstamo fue liquidado por los nuevos propietarios, es posible que se le haya restituido el derecho completo a dicho préstamo.
2. Si usted vendió su casa a alguien y le permitió asumir su préstamo VA, entonces podría recuperar la totalidad de sus derechos si uno o más de los compradores también eran veteranos.
3. Si aún eres propietario de la vivienda y la tienes alquilada, es posible que puedas comprar una nueva casa utilizando la parte de la que te corresponde, pero existen varias restricciones.

Las fuentes de ingresos admisibles para optar a un préstamo VA incluyen: ingresos de jubilación, ingresos del Seguro Social, manutención de menores, pensión alimenticia y pensión compensatoria, subsidio de vivienda (BAH), subsidio de alimentación (BAS) e ingresos por discapacidad. También se puede incluir la compensación por dependencia e indemnización (DIC) para el cónyuge sobreviviente. Además, los ingresos estables y documentados provenientes de empleadores siguen siendo la mejor fuente de ingresos para los préstamos VA.

El Centro Nacional para la Falta de Vivienda entre Veteranos (NCHAV) se ha propuesto aumentar la atención orientada a la recuperación que se brinda a los veteranos sin hogar , o a quienes pronto lo estarán, mediante el desarrollo y la difusión de programas, políticas y mejores prácticas basadas en la evidencia. Fue creado en 2009 para apoyar la ejecución del Plan Quinquenal del Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA) para acabar con la falta de vivienda entre los veteranos. Este plan surgió de los objetivos y plazos establecidos por los legisladores, gobernadores, organizaciones sin fines de lucro, organizaciones religiosas y comunitarias, el Congreso de los Estados Unidos, el Consejo Interinstitucional de los Estados Unidos sobre la Falta de Vivienda, entidades comerciales y líderes filantrópicos para erradicar la falta de vivienda en Estados Unidos y avanzar hacia la disponibilidad de viviendas asequibles y estables para todos sus ciudadanos.

A continuación se detallan las cuatro actividades principales del trabajo integrado y organizado de NCHAV:

• Desarrollo e implementación de modelos
• Investigación y metodología
• Educación y difusión
• Análisis de políticas ^{[ 22 ] [ 23 ]}

• Servicios de garantía de préstamos hipotecarios para veteranos
• Tabla de tarifas de financiación