Residuos (ley)

El término «desgaste» se utiliza en el derecho inmobiliario para describir una causa de acción que puede interponerse ante un tribunal para abordar un cambio en el estado de un bien inmueble provocado por un arrendatario actual que daña o destruye el valor de dicho bien. ^{[ 1 ]} Una demanda por desgaste puede interponerse contra un usufructuario o arrendatario de un derecho de arrendamiento , ya sea por el arrendador actual o por el titular de un derecho futuro adquirido . ^{[ 2 ]} Sin embargo, el titular de un derecho ejecutorio no tiene legitimación para interponer una acción por desgaste, puesto que su derecho futuro no está adquirido . Existen varios tipos diferentes de desgaste según la ley.

El desperdicio voluntario (a veces llamado desperdicio afirmativo ) es cualquier modificación realizada al patrimonio que, intencionalmente o por negligencia, cause daño al mismo o agote sus recursos, a menos que dicho agotamiento sea la continuación de un uso preexistente. Algunas jurisdicciones siguen la doctrina de las minas abiertas , que permite la excavación continua de cualquier mina ya abierta en la propiedad, pero prohíbe la apertura de nuevas minas. Sin embargo, la mayoría de las jurisdicciones ahora siguen una doctrina que permite cualquier actividad necesaria para continuar la explotación de un recurso en particular, si el terreno ya se ha utilizado para ese fin.

Ejemplo: Si existe una mina de cobre en el terreno, el arrendatario actual puede continuar la explotación minera hasta extraer todo el cobre disponible. Si originalmente no existía tal mina y el contrato de arrendamiento no la contemplaba, la excavación del terreno constituiría un desperdicio.

El despilfarro permisivo se refiere al incumplimiento del mantenimiento de la propiedad, ya sea físico o financiero. En lugar de requerir alguna mala acción por parte del arrendatario, esto implica el incumplimiento del mantenimiento de las reparaciones ordinarias , el pago de impuestos o el pago de intereses sobre una hipoteca sobre la propiedad por parte del usufructuario o el arrendatario de un derecho de arrendamiento.

La mejora de un inmueble es una modificación que altera su carácter, incluso si dicho cambio incrementa su valor. Según el derecho consuetudinario inglés , cuando se produce una mejora de este tipo, la parte interesada puede reclamar al arrendatario el coste de restaurar el terreno a su estado original. Esto se basa en la jurisprudencia tradicional del derecho consuetudinario, que presume que el otorgante pretendía que la propiedad se mantuviera en su estado original.

Según el derecho inglés y el derecho australiano , el despilfarro equitativo es aquel que un usufructuario tiene derecho a cometer conforme al derecho común, pero que un tribunal de equidad prohíbe . Esta doctrina se enmarca dentro del contexto más amplio de la equidad, en el que un derecho legal a realizar una acción no es tan ilimitado como para que sea imposible abusar de él. Un usufructuario al que se le concede un derecho de propiedad "sin impugnación por despilfarro" (es decir, que no puede ser demandado por despilfarro) no puede cometer actos de destrucción flagrante incompatibles con el uso productivo del terreno. Por ejemplo, no se puede despojar a una mansión de sus cristales, madera o tuberías, ^{[ 4 ]} ni se pueden talar árboles de valor ornamental por parte del usufructuario. ^{[ 5 ]}

Cuando un tribunal determina que un inquilino está generando despilfarro, existen varias medidas correctivas que se pueden tomar:

1. El tribunal podrá conceder una indemnización económica suficiente para compensar a la parte perjudicada por las pérdidas derivadas del despilfarro.
2. El tribunal podrá exigir directamente a la parte responsable de los residuos que restituya la propiedad a su estado original.
3. El tribunal puede acelerar la transmisión de la propiedad del terreno, despojando al arrendatario o usufructuario de la propiedad y transfiriéndola al propietario o al nudo propietario.

Kentucky cuenta con una sanción particularmente severa para el despilfarro voluntario. Quien sea hallado culpable de despilfarro voluntario sin el permiso por escrito del titular del derecho futuro se verá obligado a pagar una indemnización triple a dicho titular, y su derecho actual (ya sea usufructo vitalicio o arrendamiento) se extinguirá automáticamente. ^{[ 6 ]}

Missouri cuenta con dos estatutos que establecen una severa sanción por despilfarro. En ellos, quien cometa despilfarro voluntario sin el permiso por escrito del titular del derecho futuro deberá pagar una indemnización triple. En algunos casos, el demandante ha logrado obtener dicha indemnización dos veces: una por despilfarro voluntario y otra por despilfarro intencional. ^{[ 7 ]}

Si el demandante puede demostrar que el demandado está realizando actualmente un despilfarro voluntario o permisivo del terreno, el tribunal puede prohibir (o detener) dicha actividad; sin embargo, los tribunales son reacios a prohibir el despilfarro con fines de mejora a menos que la propiedad que se destruye tenga algún valor histórico único.

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