Área de reurbanización de Water Street

Water Street es un terreno industrial abandonado en Ypsilanti, Michigan , que solía albergar diversas industrias y negocios. ^{[ 1 ]} En 1999, bajo el liderazgo de Cheryl Farmer, la ciudad de Ypsilanti se embarcó oficialmente en un proyecto para reurbanizar el área con el fin de mejorar la imagen general de Ypsilanti y aumentar sus ingresos fiscales. ^{[ 2 ] [ 3 ] [ 4 ] [ 5 ]} Las negociaciones fallidas con los promotores y la contaminación han impedido que el proyecto avance. ^{[ 6 ]} El objetivo de la ciudad de desarrollar propiedades generadoras de impuestos de mayor densidad surgió de la aprobación de la Enmienda Headlee y la Proposición A, que resultaron en limitaciones a los aumentos del impuesto predial. ^{[ 7 ] [ 6 ] [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ]} Los negocios y residentes desplazados por el desarrollo propuesto atribuyen el deterioro y el bajo valor imponible del área a la incapacidad de la ciudad para proporcionar y mantener los servicios e infraestructura municipales. ^{[ 11 ] [ 12 ]} El Departamento de Medio Ambiente, Grandes Lagos y Energía de Michigan (EGLE) incluye parcelas en Water Street en la lista de más de 24 000 sitios contaminados en Michigan, de los cuales solo 3000 han sido remediados en las últimas tres décadas. ^{[ 13 ]} La contaminación del sitio es similar a la de otros sitios de terrenos contaminados vinculados a la industria automotriz . ^{[ 14 ]} Ypsilanti se encuentra entre otros municipios del estado de Michigan con sitios de terrenos contaminados que permanecen sin desarrollar. ^{[ 7 ] [ 14 ]} 

Water Street es una parcela única de 38 acres cerca del centro de Ypsilanti. ^{[ 1 ]} El área limita con Michigan Avenue al norte, el río Huron al oeste y al sur, y las calles South y Park al este. Antes de ser la Ruta 12 de los Estados Unidos en Michigan , la calle del lado norte se llamaba Congress Street. ^{[ 1 ]}

Antes del siglo XIX, los nativos americanos habitaban principalmente la tierra alrededor de Ypsilanti y el río. ^{[ 15 ] [ 16 ]} Los senderos Potawatomi y Sauk pasaban por lo que actualmente es el área de Water Street. ^{[ 17 ]} Los pueblos nativos fueron expulsados ​​del área a partir de 1816 y continuaron hasta 1830. ^{[ 18 ]} Los primeros colonos ocuparon la tierra del área de reurbanización de Water Street en el siglo XIX. ^{[ 19 ]} El molino harinero de Harwood se construyó en 1829 y se ubicó a lo largo del río, justo al sur de Congress Street, ahora conocida como Michigan Avenue. ^{[ 20 ]} En la segunda mitad del siglo XIX, Alva Worden y sus hermanos John y Chauncey vivieron en mansiones en esta tierra y fabricaron su invento, un nuevo enchufe para látigo, en la misma área. ^{[ 21 ] [ 22 ] [ 23 ] [ 24 ]}

En la década de 1900, el terreno comenzó a desarrollarse y, durante los siguientes 100 años, albergó industrias y negocios como parques, un ferrocarril, un aserradero, una fábrica de plásticos, una empresa de calefacción y refrigeración, restaurantes y concesionarios de automóviles. ^{[ 25 ] [ 26 ] [ 27 ]}

1980: El contratista de Ypsilanti, Walter E. Duke, compra un edificio antiguo en Water Street, al sur de Michigan Ave, por $5,000 como parte del programa municipal contra el deterioro urbano. La ciudad y el contratista acuerdan que el sitio será renovado para ser una "planta de reciclaje de aceite" e incluirá "áreas recreativas junto al río". ^{[ 38 ]}

1983: La ciudad de Ypsilanti demanda al contratista Walter E. Duke por incumplimiento de contrato . Alegan falta de pago de impuestos y no haber completado las renovaciones acordadas de la propiedad. El contratista afirma que no pudo obtener financiamiento federal ni local por los $350,000 necesarios para el proyecto. ^{[ 38 ]}

1990: Se forma un grupo llamado "Ypsilanti 2000" para discutir formas de mejorar la ciudad y su imagen. ^{[ 39 ]} Una idea es reurbanizar el sitio de Water Street y demoler los edificios vacíos. ^{[ 39 ]}

1992: La ciudad contrata a la consultora Hyett-Palma para investigar los beneficios de adquirir los terrenos y llevar a cabo su reurbanización. ^{[ 40 ]} El estudio respalda el proyecto de reurbanización y prevé un aumento en los ingresos por impuestos a la propiedad. ^{[ 41 ]}

1995: El estado de Michigan deroga una ley de 1990 que establecía el principio de "quien contamina paga" bajo el mandato del gobernador John Engler . Esta nueva legislación flexibilizó la responsabilidad de los contaminadores e influyó en la forma en que se remedia la contaminación y en la procedencia de los fondos para las labores de limpieza. La derogación redujo la cantidad de terrenos contaminados que debían remediarse . ^{[ 42 ]} 

1999: La ciudad lleva a cabo una sesión participativa comunitaria para evaluar el interés de la comunidad en el proyecto y decide seguir adelante con el mismo. ^{[ 39 ]}

2000: El Ayuntamiento incluye el Área de Reurbanización de Water Street como parte del Distrito de la Autoridad de Desarrollo del Centro . ^{[ 3 ]}

2001: La ciudad selecciona a Biltmore Properties para desarrollar la propiedad. ^{[ 39 ] [ 43 ] [ 44 ] [ 45 ]}

2003: Un grupo de residentes de Ypsilanti, preocupados por diversos aspectos del proyecto, se reúne con el alcalde y otros funcionarios municipales para comunicar sus inquietudes. ^{[ 46 ]} La ciudad demuele los primeros seis edificios en mayo. ^{[ 39 ]} Los funcionarios municipales inician demandas de expropiación contra los propietarios de algunas de las propiedades tras el fracaso de las negociaciones de adquisición. ^{[ 39 ]}

2004: A principios de enero, la ciudad inicia la segunda fase de demolición y retira ocho edificios. ^{[ 39 ]} La ciudad completa la compra del terreno y comienza la limpieza de la contaminación. ^{[ 39 ]} La ciudad anuncia que el sitio está más contaminado de lo que esperaban inicialmente. ^{[ 39 ]} La ciudad de Ypsilanti rescinde el contrato de desarrollo con Biltmore Properties. ^{[ 39 ] [ 47 ]}

2005: La ciudad anuncia que pagará a Biltmore 725.000 dólares a cambio de los datos y documentos creados por Biltmore a través de su proceso de debida diligencia . ^{[ 39 ]}

2006: La ciudad selecciona a Joseph Freed and Associates como nuevo promotor. ^{[ 39 ]} Ese mismo año, el promotor abandonó el proyecto alegando problemas económicos. ^{[ 48 ]}

2008: En junio, la ciudad contrata a CB Richard Ellis Inc. para que les ayude a comercializar el proyecto en todo el país. ^{[ 39 ]}

2010: La ciudad realiza una pequeña ceremonia en el sitio de Water Street para celebrar el inicio de la fase final de demoliciones de edificios. ^{[ 49 ]} El consejo municipal rechaza una propuesta para construir un Burger King en un acre de terreno en Water Street. ^{[ 50 ]}

2011: La ciudad comienza a tener conversaciones con el Departamento de Parques y Recreación del Condado de Washtenaw sobre el desarrollo de un Centro Recreativo en el área. ^{[ 51 ]}

2012: La ciudad aprueba un proyecto de Family Dollar en el sitio. ^{[ 52 ]} La ciudad inicia la creación de un vivero de árboles en el lado este de Water Street. ^{[ 53 ]}

2013: Un grupo de activistas y artistas locales comienza a utilizar Water Street como lugar de encuentro, conocido como Water Street Commons. Los miembros de Water Street Commons construyen estructuras e instalaciones artísticas en 2013 y los años siguientes. El 1 de mayo se celebra un evento del Primero de Mayo que incluye el lanzamiento de bombas de semillas con la esperanza de cultivar flores autóctonas. ^{[ 54 ]}

2014: Comienza la construcción de una tienda Family Dollar en aproximadamente un acre del área de reurbanización. ^{[ 55 ]} La ciudad comienza a trabajar con Herman and Kittle Properties en un proyecto de vivienda asequible que se construirá en una parte del área de reurbanización de Water Street. El promotor propone el nombre Riverwalk Commons para el proyecto. ^{[ 56 ] [ 57 ]}

2015: Finaliza la construcción de Family Dollar. ^{[ 55 ]} Un proyecto de desarrollo propuesto con Herman and Kittle Property se cancela porque la Autoridad de Desarrollo de Vivienda del Estado de Michigan determina que el terreno no es seguro para viviendas residenciales debido a la contaminación. ^{[ 58 ] [ 59 ] [ 60 ] [ 61 ] [ 62 ]}

2016: Después de conversaciones sobre un Centro Recreativo del Condado de Washtenaw, Michigan en el sitio, el proyecto fracasa debido al alto costo de remediación y desarrollo. ^{[ 39 ] [ 63 ] [ 64 ]} La ciudad cierra un tramo del Sendero Border to Border, que atraviesa el Área de Reurbanización de Water Street a lo largo de la orilla del río, debido a la contaminación recién descubierta y la preocupación por la seguridad pública. ^{[ 65 ] [ 66 ]}

2017: International Village Advisory LLC presenta una carta de intención a la ciudad proponiendo un desarrollo de uso mixto, especializado en viviendas y servicios para residentes y turistas chinos. Después de que funcionarios de la ciudad viajaran a China en un viaje pagado por el promotor, el consejo municipal inició una investigación sobre la legalidad del viaje. Tras la controversia, el proyecto no siguió adelante. ^{[ 67 ] [ 68 ] [ 55 ]}

2020 : Un promotor inmobiliario llamado Kaufman Jacobs propone un proyecto de uso mixto. ^{[ 69 ] [ 70 ]}

2023: Dos promotores, J29:7 y Renovare, presentan proyectos de uso mixto. ^{[ 71 ]} La ciudad suspende las propuestas cuando los consultores ambientales descubren que la contaminación por PCB es "mucho mayor" de lo esperado. ^{[ 72 ] [ 73 ] [ 74 ]}

El Área de Reurbanización de Water Street es parte de más de 24,000 sitios contaminados en Michigan. ^{[ 13 ]} Se han encontrado varios contaminantes diferentes en el suelo, como PCB, metales pesados , compuestos orgánicos volátiles , BTEX y PNA. ^{[ 32 ] [ 74 ] [ 75 ]} Las empresas asociadas con el área de reurbanización de Water Street ya no existen y, como resultado, no se les puede responsabilizar de la limpieza de ninguna contaminación. ^{[ 55 ]} Las propiedades contaminadas que no se pueden “vincular a los contaminadores porque ya no están en el negocio, están en bancarrota, son ilocalizables o pueden escapar de la responsabilidad por otros motivos” se denominan “huérfanas”. ^{[ 76 ]} Para recopilar datos detallados sobre la contaminación del sitio, la ciudad encargó una evaluación del sitio del suelo y el agua subterránea por parcela al Grupo Traverse. ^{[ 37 ] [ 77 ]} En 2016, la ciudad recibió fondos de subvención para realizar más pruebas que revelaron más contaminación. ^{[ 78 ]} La ciudad colocó una valla alrededor de las áreas más tóxicas. ^{[ 78 ] [ 58 ]} El área cercada por la ciudad es el antiguo sitio de Commerce Motor Truck Co. y una planta de fabricación de Dura Corp., así como un depósito de chatarra. ^{[ 39 ] [ 77 ]} En 2023, los consultores ambientales - AKT Peerless - informaron a la ciudad que la contaminación era más extensa de lo que se sabía anteriormente, deteniendo los planes de reurbanización de Water Street. ^{[ 72 ] [ 73 ]} Según los consultores ambientales, la contaminación en estas parcelas se considera residuo peligroso debido a las altas partes por millón (ppm) de PCB en los primeros pies de suelo. ^{[ 37 ] [ 74 ] [ 64 ]} En una entrevista con Local 4 WDIV en mayo de 2024, los funcionarios de la ciudad compartieron que el desarrollo podría ser posible "dentro de uno o dos años". ^{[ 79 ]}

Los residentes y los dueños de negocios se han opuesto al proyecto basándose en los costos proyectados y reales. ^{[ 11 ] [ 80 ] [ 81 ]} Ya en el año 2000, los residentes de Ypsilanti expresaban su preocupación por este proyecto. ^{[ 11 ] [ 82 ]} En el proceso de adquisición de las propiedades, los funcionarios de la ciudad presentaron demandas contra los propietarios con quienes no pudieron llegar a un acuerdo de compra. ^{[ 39 ]} La ciudad y esos propietarios llegaron a un acuerdo y la ciudad compró todas las propiedades. ^{[ 39 ]} En total, la ciudad pagó más de $7 millones por todas las propiedades, excediendo su presupuesto inicial. ^{[ 39 ] [ 83 ]} El 1 de noviembre de 2005, el residente y promotor inmobiliario de Ypsilanti, Bob Doyle, entregó una carta al alcalde y al consejo municipal describiendo con gran detalle la historia del proyecto de Water Street y por qué se oponía al plan actual. ^{[ 46 ]}

En 2005, tras romper relaciones con Biltmore, la ciudad pagó 725.000 dólares para adquirir información desarrollada por Biltmore en preparación para la construcción del proyecto. ^{[ 39 ]} Los residentes de la ciudad se preocuparon de que parte de los 750.000 dólares pagados al promotor provinieran del fondo general de la ciudad, y no de subvenciones y préstamos. ^{[ 83 ]} El administrador municipal se había comprometido al inicio del proyecto a que no se utilizarían fondos generales, pero en 2007 declaró al Ann Arbor News que la ciudad no tenía otra forma de pagar las deudas. ^{[ 46 ] [ 39 ] [ 83 ]}

En 2016, la ciudad presentó una demanda contra un artista local que ayudó a organizar y construir un parque de esculturas que formaba parte de Water Street Commons. ^{[ 84 ]} La demanda surgió tras el descubrimiento de más contaminación en el sitio. ^{[ 84 ]} En la demanda, la ciudad solicitó que se retiraran todas las esculturas y que el individuo se mantuviera alejado de la propiedad municipal. ^{[ 84 ]} Water Street Commons originalmente tenía un permiso para estar en el terreno, pero después de que este expiró, Commons se volvió ilegal. ^{[ 84 ]} El caso nunca llegó a juicio y la ciudad y el artista optaron por resolver la disputa mediante una orden estipulada con las mismas solicitudes de la demanda. La alcaldesa de entonces, Amanda Edmonds, respondió a las críticas de la demanda culpando a los titulares de los medios de comunicación por ser engañosos. ^{[ 85 ] [ 86 ]}

En 2017, funcionarios de la ciudad realizaron un viaje a China, costeado por el promotor del proyecto de desarrollo de uso mixto International Village. ^{[ 87 ]} La alcaldesa de entonces, Amanda Edmonds, asistió a este viaje, así como la directora de Desarrollo Económico de Ypsilanti, Beth Ernat, la alcaldesa interina Nicole Brown y el jefe de policía Tony DeGiusti. ^{[ 87 ]} El viaje tuvo lugar en septiembre de 2017 y posteriormente se inició una investigación sobre su legalidad. ^{[ 87 ]} La alcaldesa interina Brown y el jefe de policía DeGuisti no fueron declarados culpables de mala conducta en ese momento. ^{[ 87 ]} La alcaldesa Edmonds y Beth Ernat fueron acusadas de negligencia. ^{[ 87 ]} La ciudad no renovó su contrato con Ernat y la alcaldesa Edmonds no se presentó a la reelección. ^{[ 68 ] [ 87 ] [ 88 ] [ 89 ]}