Vivienda para trabajadores

El término «vivienda para trabajadores» es cada vez más utilizado por planificadores , gobiernos y organizaciones dedicadas a la política o la defensa de la vivienda. Está ganando popularidad entre agentes inmobiliarios, promotores y entidades financieras. Puede referirse a cualquier tipo de vivienda, incluyendo la propiedad de viviendas unifamiliares o multifamiliares, así como el alquiler de unidades. Generalmente, se entiende por vivienda para trabajadores una vivienda asequible para hogares con ingresos laborales insuficientes para acceder a una vivienda de calidad cerca de su lugar de trabajo.

La consideración de la vivienda para trabajadores incluye estos cuatro factores principales: ^{[ 1 ]}

Personal

El término "fuerza laboral" se refiere a quienes tienen un empleo remunerado , un grupo de personas que normalmente no se consideran el objetivo de los programas de vivienda asequible. Por lo tanto, la vivienda para la fuerza laboral implica una comprensión modificada o ampliada de la vivienda asequible. Esta vivienda suele estar dirigida a "trabajadores esenciales" en una comunidad, como policías, bomberos, maestros, enfermeros y personal médico. Algunas comunidades definen "esencial" de manera más amplia para incluir a los trabajadores de servicios, como en el caso de las comunidades turísticas donde se encuentran altos costos inmobiliarios y una gran cantidad de empleos de servicios mal remunerados, esenciales para la economía local. La vivienda para la fuerza laboral puede dirigirse de manera más general a ciertos niveles de ingresos, independientemente del tipo de empleo, con definiciones que van del 50 % al 120 % del ingreso medio del área (AMI).

Asequibilidad

Los prestamistas hipotecarios suelen imponer un límite del 28 % al 36 % de los ingresos del hogar para capital, intereses, impuestos y seguros (PITI). Los cálculos de precios dirigidos a los inquilinos, que representan aproximadamente un tercio de los hogares estadounidenses, definen un costo de vivienda deseable para la fuerza laboral como igual o inferior al 30 % de los ingresos del hogar. La asequibilidad depende de la relación entre los ingresos de una persona y los costos de vivienda de la zona, lo que genera variaciones en el porcentaje del ingreso medio del área (AMI) que se puede utilizar para describir a las personas que podrían necesitar vivienda para la fuerza laboral. ^{[ 2 ]}

Proximidad

Lo más apropiado es que la "vivienda para trabajadores" se ubique en los centros de empleo o cerca de ellos. La creciente distancia entre el empleo remunerado y la vivienda asequible gracias a los ingresos que proporciona ha llevado a las personas a buscar vivienda en la periferia de las zonas pobladas. Esto se cita como un factor que contribuye a la expansión urbana , caracterizada por la congestión del tráfico, los largos desplazamientos, las tiendas de conveniencia y los centros comerciales, y el rápido consumo de espacios abiertos debido a la construcción de nuevas viviendas en las afueras de las áreas metropolitanas, donde el suelo suele ser más barato. Si bien es frecuente en las áreas metropolitanas de EE. UU., los problemas de vivienda para trabajadores pueden surgir en cualquier lugar donde el valor del suelo u otras restricciones a la creación o disponibilidad de viviendas asequibles de calidad estén limitadas por la zonificación, las fuerzas del mercado o los límites físicos.

Calidad y suministro

En las últimas décadas, los programas federales se han centrado en proporcionar subsidios o vales de vivienda, o en la construcción y el mantenimiento de proyectos de vivienda pública para hogares de bajos ingresos. La asequibilidad de la vivienda para todos los demás se ha apoyado principalmente a través de programas para compradores de vivienda, especialmente mediante financiamiento hipotecario. Ya sea que busquen alquilar o comprar, en áreas que enfrentan una escasez identificada de vivienda para la fuerza laboral, las unidades que se pueden encontrar cerca de los lugares de trabajo suelen ser de mala calidad. ^{[ 3 ]} Las nuevas viviendas construidas durante el auge económico han incluido un número bajo de unidades asequibles, las unidades asequibles a menudo están sujetas a una evaluación de recursos para excluir a todos excepto a los residentes más pobres, y las viviendas menos costosas tienden a construirse lejos donde el terreno es más barato. La proximidad al trabajo a menudo implica una compensación en la calidad del parque de viviendas, la calidad de las escuelas y la seguridad personal. En términos reales, vivir en viviendas de baja calidad o en vecindarios marginales es una compensación entre el acceso a los ingresos y el acceso a recursos como el aumento del valor de la vivienda o una educación de calidad.

El concepto de vivienda para trabajadores tiene sus orígenes en las ciudades de esquí de Telluride y Aspen, Colorado. En 1974, en respuesta a la dificultad que tenían los residentes locales para comprar viviendas debido a la disparidad entre los salarios y el aumento drástico del precio de las casas y los terrenos a causa de los compradores de Nueva York y Hollywood, se organizó una conferencia en el Instituto Aspen . ^{[ 4 ]} En Aspen se desarrolló un plan para crear un mercado de vivienda secundario y separado para "trabajadores locales", basado en los salarios y la asequibilidad locales. Una herramienta estándar inventada para crear viviendas a precios asequibles para los trabajadores locales que se mantuvieran asequibles para las generaciones futuras fue una restricción de escritura, que en su forma más simple establece que para calificar para la compra de una vivienda el solicitante debe vivir en la comunidad, no poseer otra vivienda en la comunidad, debe trabajar prácticamente a tiempo completo y debe haber vivido en la comunidad durante un período mínimo de tiempo. Además, el propietario solo puede vender la vivienda a alguien que cumpla con los mismos criterios. Las disposiciones añadidas posteriormente a lo largo de los años mediante un proceso de prueba y error incluyen restricciones de ingresos para acceder a los programas y límites máximos a las ganancias que puede obtener el propietario, con el fin de garantizar que la vivienda siga siendo asequible a largo plazo. Un tres por ciento anual ha sido una cifra justificada a lo largo de los años.

El problema de la vivienda para los trabajadores parecía ser una anomalía en las estaciones de esquí, agravado por la escasez de terrenos edificables debido a las montañas y a los terrenos de propiedad federal, lo que hacía que la expansión urbana fuera inviable. En cambio, parece haber sido un precursor de los problemas que ahora enfrentan las comunidades vacacionales y las áreas metropolitanas en todo el país y el mundo. A principios de la década de 2000, las tasas de interés hipotecarias históricamente bajas impulsaron un aumento a nivel nacional en la demanda de vivienda. La construcción récord de viviendas y los precios récord de las mismas en muchas comunidades elevaron los costos del suelo. Los costos de los materiales de construcción y la mano de obra, impulsados ​​por los desastrosos huracanes de 2004 y 2005 que dañaron o destruyeron cientos de miles de viviendas en Florida y en la costa del Golfo, amplificaron el problema y crearon un dilema crítico: en muchas comunidades, los hogares de ingresos medios no pueden permitirse una vivienda de precio medio. ^{[ 5 ]} Durante un tiempo, los bajos tipos de interés y la disponibilidad de opciones de financiación creativas redujeron la brecha entre los costes de la vivienda y los ingresos de algunos hogares, lo que permitió a las personas obtener hipotecas que consumían más del 30 % de sus ingresos o utilizar el creciente valor de su vivienda para compensar la falta de asequibilidad. La crisis de las hipotecas subprime y la actual recesión económica plantean interrogantes sobre la capacidad de los instrumentos de financiación y los promotores privados para resolver eficazmente la escasez de viviendas asequibles, tanto actual como futura.

La vivienda ha desempeñado un papel fundamental en el progreso económico y el crecimiento de la clase media estadounidense. En el pasado, la política federal de vivienda ha creado programas para ayudar a la población destinada a viviendas para trabajadores. Por ejemplo, tras la Segunda Guerra Mundial , las necesidades de los veteranos que regresaban y el baby boom impulsaron la Ley de Reajuste de Militares (GI Bill) , que incluía disposiciones para condiciones hipotecarias favorables e impulsó el desarrollo suburbano , creando oportunidades de acceso a la vivienda asequible para toda una generación de estadounidenses. Los proyectos de vivienda pública también proporcionaron viviendas de alquiler a muchas familias urbanas. En décadas posteriores, la evaluación de recursos, la migración de la población blanca y la mala gestión modificaron la naturaleza y la percepción de la vivienda pública, pero a mediados del siglo XX en Estados Unidos seguían ofreciendo viviendas de calidad y asequibles a miles de familias trabajadoras y de clase media.

Sistemas como el original de Aspen no se han generalizado. Sin embargo, el problema de la vivienda para la fuerza laboral sigue afectando a las comunidades no metropolitanas, especialmente a las turísticas, donde se manifiestan los efectos de la triple problemática de los altos precios del suelo, la escasez de terrenos debido a características geográficas (como la costa o las montañas) y la prevalencia de empleos mal remunerados en el sector servicios. Actualmente, la mayor parte de la actividad de promoción y formulación de políticas se centra en las áreas metropolitanas, donde el costo de la vivienda supera el promedio nacional.

El término "vivienda para trabajadores" está apareciendo en debates políticos a nivel nacional y estatal. Si bien suele definirse en función de criterios locales (ingreso medio del área, renta de mercado justa y base de empleo de la región en particular), sin la capacidad de financiar iniciativas o crear incentivos o mandatos suficientes, es difícil tener algún impacto en la vivienda asequible. Como con todas las iniciativas de vivienda asequible, los gobiernos locales pueden utilizar herramientas existentes, como la zonificación inclusiva , la rezonificación y las bonificaciones por densidad, para lograr los resultados deseados. Los incentivos pueden incluir la exención de tasas como las de permisos de construcción, agua y alcantarillado. Los impuestos sobre la transferencia de bienes inmuebles y los impuestos sobre las ventas minoristas pueden proporcionar financiación en los estados donde los gobiernos locales tienen la facultad de recaudar ingresos de esta manera. En Missouri, algunos ejemplos de recomendaciones políticas para cambios a nivel estatal que podrían acelerar la creación de vivienda para trabajadores incluyen la emisión de bonos para financiar proyectos y la inclusión obligatoria de vivienda para trabajadores en los planes integrales requeridos para los municipios más grandes del estado. ^{[ 6 ]}

Las métricas para definir y abordar el problema de la vivienda para la fuerza laboral están evolucionando. Muchas organizaciones citan el informe de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, "Fuera de Alcance" ^{[ 7 ]} , que incluye mapas de datos para ilustrar el desajuste entre vivienda e ingresos en todo el país. Un informe de 2010 del Instituto Urbano de Tierras (ULI), una organización sin fines de lucro con sede en Washington, D.C. , titulado "Excluidos por los Precios", es un ejemplo de estudio en profundidad para un área específica. Proporciona una visión general de los problemas de vivienda para la fuerza laboral en la Región Metropolitana de Boston. ^{[ 8 ]} El ULI concluye que el área de Boston tiene un déficit de 25,000 unidades para albergar a la fuerza laboral actual y enfrentará una escasez de 11,000 unidades adicionales para 2020. Si bien este ejemplo proviene de una de las áreas más afectadas del país, ilustra la utilidad de definir el alcance y la magnitud del problema como un precursor necesario para resolverlo. El informe también incluye ejemplos de familias típicas de la región de Boston para ilustrar que el concepto de vivienda para trabajadores se aplica a personas que generalmente se consideran de clase media, como profesores universitarios adjuntos e ingenieros civiles. Muchos defensores de la vivienda para trabajadores esperan que esta iniciativa reciba un apoyo más amplio que las anteriores, ya que está dirigida a miembros esenciales de la comunidad y a personas que se consideran trabajadoras, buenos vecinos que no afectarán negativamente el valor de los bienes raíces y que, por lo tanto, merecen más que quienes son verdaderamente pobres.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios , la asociación comercial más grande del país para profesionales inmobiliarios, ahora ofrece una Certificación de Vivienda para Trabajadores y apoyo para proyectos relacionados a través de la Beca Ira Gribin para Vivienda para Trabajadores. ^{[ 9 ]}

En 2013 se completó Teachers Village en Newark, Nueva Jersey. ^{[ 10 ]} Este complejo de uso mixto incluye escuelas chárter, locales comerciales en la planta baja y viviendas de alquiler para 200 maestros de Newark. Si bien a principios de la década de 2000 se habían añadido a Newark un número considerable de viviendas de lujo, Teachers Village es una de las primeras incorporaciones significativas de viviendas para hogares de ingresos medios o moderados.

En el Área de la Bahía de California, se ha priorizado la vivienda asequible para trabajadores con el fin de retener a los docentes, tras descubrirse que los altos costos de la vivienda eran una de las principales razones de la alta rotación de personal. Un promotor inmobiliario recibió una bonificación por densidad, es decir, el derecho a construir más unidades de las permitidas por la zonificación vigente, a cambio de proporcionar viviendas destinadas a personas con ingresos entre el 80 % y el 120 % del ingreso medio del área (AMI). ^{[ 11 ]} El condado de Sonoma, California, está imponiendo tasas de impacto para financiar la vivienda para trabajadores. ^{[ 12 ]}

Florida ha experimentado un crecimiento récord durante la mayor parte de su historia, incluyendo el reciente auge económico. La Coalición de Vivienda de Florida ha sido durante casi 20 años una de las principales organizaciones innovadoras de EE. UU. en la defensa de la vivienda y contribuyó a la creación de la Ley Sadowski de Vivienda Asequible en 1991. ^{[ 13 ]} La Iniciativa de Vivienda para Trabajadores del Sur de Florida ha recopilado una lista exhaustiva de enfoques para promover el desarrollo de viviendas para trabajadores, que abarca desde opciones de reserva de terrenos y financiamiento hasta recomendaciones de zonificación e incentivos. ^{[ 14 ]}

Nuevo Hampshire aprobó una ley de vivienda para trabajadores en 2008 ^{[ 15 ]} y los planes para el primer proyecto que se construirá bajo esta ley fueron aprobados en 2010. ^{[ 16 ]}

En 2008, Nueva York ^{[ 17 ]} promulgó la Ley de Vivienda para la Fuerza Laboral de Long Island, que recibió apoyo en parte porque los residentes de larga data están viendo cómo sus hijos adultos jóvenes se mudan debido a los costos de la vivienda. ^{[ 18 ]}

• Trabajador clave , un término utilizado en el Reino Unido para referirse a los empleados esenciales del sector público que suelen ser los clientes previstos para los planes de vivienda para trabajadores en ese país.

• Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD)
• Nelson, Arthur C. et al., (febrero de 2002) El vínculo entre la gestión del crecimiento y la asequibilidad de la vivienda: la evidencia académica. Centro de Política Urbana y Metropolitana de la Brookings Institution, consultado el 30 de enero de 2011.