Hipoteca envolvente

Una hipoteca envolvente , más conocida como «wrap», es una forma de financiación secundaria para la compra de bienes inmuebles. ^{[ 1 ] [ 2 ]} El vendedor otorga al comprador una hipoteca subordinada que se suma a cualquier hipoteca superior ya garantizada por la propiedad. En una hipoteca envolvente, el vendedor recibe del comprador un pagaré garantizado por el importe adeudado de la hipoteca subyacente más un importe equivalente al saldo restante del precio de compra.

El nuevo comprador realiza pagos mensuales al vendedor, quien a su vez es responsable de efectuar los pagos al acreedor hipotecario . Si el nuevo comprador incumple dichos pagos, el vendedor tiene derecho a ejecutar la hipoteca para recuperar la propiedad.

Dado que los wraps son una forma de financiación por parte del vendedor , tienen el efecto de reducir las barreras para la propiedad de bienes inmuebles; también pueden agilizar el proceso de compra de una vivienda. Un ejemplo:

El vendedor, titular de la hipoteca original, vende su casa con la primera hipoteca vigente y una segunda hipoteca que contrae con el comprador. Esta segunda hipoteca cubre el importe de la primera hipoteca más una cantidad acordada, inferior o igual al precio de venta, menos el pago inicial y los gastos de cierre. El comprador realiza los pagos mensuales al vendedor, quien continúa pagando la primera hipoteca con el producto de la venta. Cuando el comprador vende o refinancia la propiedad, todas las hipotecas se liquidan por completo, y el vendedor tiene derecho a la diferencia entre el saldo de la segunda hipoteca y el saldo de cualquier préstamo subyacente.

Por lo general, el vendedor también cobra un margen. Por ejemplo, un vendedor puede tener una hipoteca al 6% y vender la propiedad al 8% con una hipoteca envolvente. En ese caso, obtendría un margen del 2% sobre los pagos mensuales (aproximadamente). La diferencia en los montos principales y los planes de amortización afectará el margen real obtenido.

Dado que la titularidad se transfiere efectivamente del vendedor al comprador, las operaciones hipotecarias envolventes pueden otorgar al banco u otros acreedores hipotecarios el derecho a exigir el pago inmediato de los pagarés superiores, en virtud de la cláusula de vencimiento anticipado por venta de la(s) hipoteca(s) subyacente(s), si dicha cláusula existe. Cabe señalar que el banco u otros acreedores hipotecarios pueden optar por seguir recibiendo los pagos de intereses incluso si tienen conocimiento de la transferencia de propiedad. Si la hipoteca se mantiene al día (y especialmente si el nuevo comprador regulariza una hipoteca que anteriormente estaba en mora), el prestamista original no tiene ningún incentivo real para exigir el pago inmediato del pagaré, ya que mantiene una posición segura.

Los compradores que no cumplen los requisitos para obtener préstamos de entidades financieras tradicionales pueden utilizar los wraps para facilitar la transacción. El estándar para acceder a un wrap depende de cada vendedor específico, lo que crea la posibilidad de un grupo de compradores más amplio. ^{[ 3 ]}

Debido al mayor riesgo crediticio, los vendedores pueden obtener una tasa de interés más alta en un préstamo con garantía hipotecaria que la que generalmente obtienen los prestamistas en las hipotecas convencionales.

Dado que la hipoteca envolvente es un gravamen subordinado, el vendedor asume indirectamente el riesgo de que el comprador incumpla con su hipoteca original. En tal caso, el prestamista de la hipoteca original (no el de la hipoteca envolvente) podría ejecutar la hipoteca y confiscar la propiedad. Este riesgo puede mitigarse permitiendo que el comprador realice los pagos directamente al prestamista original, en lugar de hacerlo a través del vendedor (en quien, por lo tanto, habría que confiar en que continuaría realizando los pagos).

Los préstamos con garantía hipotecaria (wraps) también conllevan riesgos legales para los vendedores, ya que el prestamista original debe aprobar el préstamo secundario. Los vendedores deben garantizar el cumplimiento de los términos de su préstamo original y siguen siendo totalmente responsables del pago de su hipoteca. Si el comprador incumple con el préstamo con garantía hipotecaria, el vendedor debe continuar pagando la hipoteca; de lo contrario, la propiedad podría ser embargada.

• "¿Qué es una hipoteca envolvente?", J. Guttentag, (2002)
• http://www.meracord.com/Services/PrivateLoansLeasePayments/Seller-Finance
• https://www.1stukmortgages.co.uk/