Derecho a la luz

El derecho a la luz es una forma de servidumbre en el derecho inglés que otorga al propietario de larga data de un edificio con ventanas el derecho a mantener un nivel adecuado de iluminación . Este derecho se conocía tradicionalmente como la doctrina de las " luces antiguas ". ^{[ 1 ]} El derecho a la luz también puede otorgarse expresamente mediante escritura pública o implícitamente, por ejemplo, según la regla establecida en Wheeldon v. Burrows (1879).

En Inglaterra, los derechos sobre faroles antiguos se adquieren, por lo general, en virtud de la Ley de Prescripción de 1832 .

En el derecho consuetudinario estadounidense, esta doctrina desapareció durante el siglo XIX y, en general, ya no se reconoce. El derecho japonés contempla un concepto comparable conocido como nisshōken (日照権, literalmente ' derecho a la luz del sol ' ) .

En efecto, el propietario de un edificio con ventanas que han recibido luz natural durante 20 años o más tiene derecho a prohibir cualquier construcción u otra obstrucción en el terreno adyacente que bloquee la luz y le impida disfrutar de una iluminación adecuada a través de dichas ventanas. El propietario puede construir ventanas adicionales o de mayor tamaño, pero no puede ampliarlas antes de que transcurran los 20 años.

Una vez que existe un derecho a la luz, el titular de dicho derecho tiene derecho a "luz suficiente según las nociones comunes de la humanidad": Colls v. Home & Colonial Stores Ltd (1904). Los tribunales recurren a peritos para definir este término. Desde la década de 1920, los peritos han utilizado un método propuesto por Percy Waldram para ello. Waldram sugirió que las personas comunes requieren una candela-pie de iluminancia (aproximadamente diez lux ) para leer y realizar otras tareas que impliquen discriminación visual. Esto equivale a un factor de cielo (similar al factor de luz diurna ) del 0,2 %. Hoy en día, los métodos de Waldram son objeto de crecientes críticas, ^{[ 2 ] [ 3 ]} y el futuro de la prueba pericial en los casos de derechos a la luz ha sido objeto de mucho debate dentro de la profesión de topografía. ^{[ 4 ]}

Tras la Segunda Guerra Mundial , los propietarios de edificios podían adquirir nuevos derechos registrando las propiedades que habían sido destruidas por los bombardeos , y el plazo se amplió temporalmente a 27 años.

En el centro de Londres , cerca de Chinatown y Covent Garden , especialmente en los callejones, se pueden ver letreros que dicen "Luces Antiguas" en las ventanas. A principios de la década de 1930, el diseño y la construcción de la sede de la BBC , Broadcasting House , se vieron afectados por la reivindicación de los residentes locales de su derecho a las luces antiguas. Esto dio como resultado un diseño asimétrico inclinado único que permitía que la luz del sol pasara por encima del edificio hacia las viviendas situadas al este, demolidas hace mucho tiempo y que ahora albergan el nuevo Ala Egton.

Otro factor que se considera en relación con las Luces Antiguas se refiere al entorno del edificio, más que a sus residentes. La convención establece que si se demuele un edificio antiguo marcado como "Luces Antiguas", el nuevo edificio que lo reemplace no puede ser más alto que el original.

Los propietarios con derechos pueden renunciar a ellos a cambio de una compensación económica, o los tribunales pueden otorgar una indemnización por la pérdida de derechos en lugar de detener el desarrollo adyacente. La jurisprudencia de 2010, HKRUK II v Heaney , relativa a un desarrollo comercial en el centro de Leeds , cambió significativamente la percepción del riesgo para los promotores asociado con el derecho a la luz, particularmente en el contexto de proyectos comerciales. Este caso confirmó una orden judicial contra un desarrollo inmobiliario comercial, en parte porque la indemnización no era una solución adecuada. ^{[ 5 ]}

Una consecuencia de esto es que muchos promotores inmobiliarios ahora buscan colaborar con las autoridades locales para intentar utilizar el artículo 237 de la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1990 como una forma de evitar potencialmente las órdenes judiciales contra proyectos que tengan ventajas sociales o económicas superiores para una zona.

La Comisión de Derecho de Inglaterra y Gales realizó una revisión de la legislación y la práctica relativas a los derechos de luz y presentó un informe al Parlamento en 2014 con varias recomendaciones y un proyecto de ley que incluía: un procedimiento de notificación legal que permitiría a los propietarios exigir a sus vecinos que les informaran en un plazo determinado si tenían intención de solicitar una orden judicial para proteger su derecho de luz, o de lo contrario perderían la posibilidad de obtener dicho recurso; una prueba legal para aclarar cuándo los tribunales pueden ordenar el pago de indemnizaciones en lugar de paralizar el desarrollo o demoler; una versión actualizada del procedimiento que permite a los propietarios impedir que sus vecinos adquieran derechos de luz por prescripción; una modificación de la ley que rige cuándo se considera abandonado un derecho de luz no utilizado; y la facultad de un tribunal para extinguir o modificar derechos de luz obsoletos o no utilizados. La Comisión no recomendó que se aboliera la prescripción como medio para adquirir derechos de luz.

• Iluminación natural
• Vista protegida
• Derechos aéreos
• Valla de rencor
• Casa de venganza

• Definición de luces antiguas en el diccionario Wikcionario
• Andrew Francis, ¡ A la derecha de la luz!, Revista de Evaluación de Edificios, (2008) 4, 5–13
• Campaña del Instituto Eneref por el derecho a la luz del día
• Paul Chynoweth (2004) Avances en el debate sobre el derecho a la luz – Parte 1: una revisión de la práctica actual, Structural Survey, Vol. 22, No. 3, pp. 131–7. Archivado el 8 de octubre de 2011 en Wayback Machine.
• Los derechos de la luz de Anstey , John Anstey y Lance Harris, ISBN 978-1-84219-222-1
• Derechos de luz , Stephen Bickford-Smith y Andrew Francis, ISBN 978-1-84661-024-0
• "Manual práctico de derecho vecinal" Alistair Redler, ISBN 978-1-84219-236-8
• " El árbol de un vecino me está bloqueando la luz, ¿qué puedo hacer?" Arboricultura de Silver Oak
• Davis, Howard. "El futuro de las luces antiguas", Revista de Investigación Arquitectónica y Urbanística, vol. 6, n.º 2, verano de 1989, págs.  132-153.