Paciencia

La moratoria es un "retraso". ^{[ 1 ]} En el contexto de un proceso hipotecario , es un acuerdo especial entre el prestamista y el prestatario para retrasar una ejecución hipotecaria , también conocido como moratoria hipotecaria .

Cuando los prestatarios hipotecarios no pueden cumplir con sus plazos de pago, los prestamistas pueden optar por ejecutar la hipoteca . Para evitar la ejecución hipotecaria, el prestamista y el prestatario pueden llegar a un acuerdo llamado "moratoria". Según este acuerdo, el prestamista pospone su derecho a ejecutar la hipoteca si el prestatario se pone al día con sus pagos en un plazo determinado. Este plazo y el plan de pagos dependen de los detalles del acuerdo que acepten ambas partes.

Algunos ejemplos de los tipos de aplazamiento de pagos que los prestamistas podrían considerar son:

1. Una moratoria total sobre los pagos.
2. Pagos reducidos:
   • Por encima del interés solamente (denominado amortización positiva)
   • Por debajo de la amortización de intereses únicamente (amortización negativa)
   • Solo intereses
3. Tasa de interés reducida
4. Hipoteca dividida

Es necesario entender que el tipo de aplazamiento que se concede se basa en las circunstancias individuales del cliente. Por ejemplo, los prestatarios con dificultades financieras a corto plazo tendrían más probabilidades de obtener una moratoria total (a corto plazo) o un acuerdo de amortización negativa que los clientes con dificultades financieras a largo plazo, en cuyo caso el prestamista buscaría en todo momento garantizar que el saldo de capital continúe reduciéndose (mediante un acuerdo de aplazamiento con amortización). Los acuerdos de aplazamiento con amortización negativa solo son adecuados a corto plazo, ya que el impago puntual de los intereses y/o del saldo total del préstamo equivale, en la práctica, a un endeudamiento adicional. Dependiendo de los parámetros del acuerdo, los consumidores pueden ser considerados totalmente responsables del pago del importe total adeudado una vez finalizado el período de aplazamiento. ^{[ 5 ]}

Un prestamista que concede una prórroga se abstiene de ejercer su derecho a cobrar intereses sobre las garantías en virtud del acuerdo o contrato con el prestatario. Esto se hace para ayudar al prestatario a recuperar una situación financiera solvente y, al mismo tiempo, para que el prestamista pueda ejecutar su garantía en caso de incumplimiento por parte del prestatario. El prestatario no queda eximido de sus obligaciones de deuda al aceptar el monto y/o las condiciones de la prórroga acordadas. Al expirar el período de prórroga, la cuenta del préstamo vuelve a su estado original. En muchos casos, al expirar el período de prórroga, la diferencia entre el monto de la prórroga concedida y el pago total (que no se realizó) se recalcula para el plazo restante, y el nuevo pago del cliente se basa en el saldo, la tasa y el plazo actuales del préstamo.

Algunas excepciones a esto son cuando se otorgó una tasa reducida (donde la posible intención aquí es reducir el saldo de capital lo más rápido posible, reduciendo así el valor del préstamo) o cuando el tipo de aplazamiento es por la vida del préstamo, es decir, un préstamo dividido donde una parte del préstamo se mantiene en espera hasta la fecha de vencimiento, con la intención de que en ese momento exista un mecanismo de pago adecuado (por ejemplo, la venta de un activo ) para el pago total del préstamo.

Las GSE publicaron políticas de pago en abril de 2020 que aclararon los términos de los planes de aplazamiento por COVID-19. El anuncio aclaró que, si bien el pago total de los atrasos era una opción para reactivar el crédito, los consumidores nunca estaban obligados a elegir una opción de pago único . Reiteró las cuatro opciones: reembolso total, un plan de pago a plazos, un aplazamiento para trasladar los pagos al final del préstamo o una modificación del préstamo para dificultades más permanentes. La guía especificó que los propietarios que enfrentaban dificultades comenzarían con planes de menor duración, pero estos podrían extenderse hasta 12 meses si fuera necesario después de reevaluar la situación financiera de los consumidores. Las GSE también están eximiendo los cargos por mora y suspendiendo las ventas por ejecución hipotecaria y los desalojos hasta el 17 de mayo de 2020. ^{[ 6 ]}

La política relativa a la COVID-19 exige que los prestamistas se pongan en contacto con el consumidor para obtener detalles de la situación y realizar una evaluación de las dificultades económicas y la capacidad de pago. Las conversaciones verbales deben validarse y documentarse mediante correspondencia por correo electrónico y acuerdos escritos, según corresponda. ^{[ 7 ]}

El término «moratoria» recibe diferentes nombres en distintos países. Las normas de un acuerdo de ejecución hipotecaria también varían. Por ejemplo, en Australia, los bancos ofrecen una «modificación por dificultades económicas» a los prestatarios con problemas financieros. Los prestatarios pueden solicitar a sus prestamistas que modifiquen las condiciones de sus préstamos.

Los prestatarios pueden optar por una medida de alivio temporal, como la suspensión del pago de su hipoteca por un breve período (lo que se conoce como moratoria en EE. UU.), o bien solicitar una reducción en los pagos durante la vigencia del préstamo (lo que se conoce como modificación del préstamo en EE. UU.). Los prestamistas deben justificar el motivo de la denegación de una solicitud de modificación por dificultades económicas. Se recomienda a los prestatarios que se comuniquen con el departamento de reclamaciones de su banco o que presenten una reclamación.

En muchos países, los bancos suelen permitir pagos temporales solo de intereses en lugar de suspender el pago total de la cuota. ^{[ 8 ]} El Banco de España , el banco central de facto del país , desaconseja a los bancos mantener las hipotecas en mora. Por ello, los bancos no están obligados a ofrecer ningún tipo de alivio a los prestatarios. Los bancos pueden embargar propiedades sin aceptar modificaciones en las condiciones del préstamo que pudieran beneficiar al cliente.